作者/小債?來源/債市觀察

眼看著住房限購政策已經在全國范圍內基本解除了，雅居樂（3383.HK）還是“爆雷”了，這真是倒在了“黎明前”。

從2021年恒大開啟房企債務違約到現在，當年的知名千億民營房企中，只有龍湖、新城、濱江、美的等開發商還未“爆雷”，雅居樂陳卓林會是最后一個“爆雷”的地產大佬嗎？

負債近1800億，現金流吃緊

5月14日晚，雅居樂（.HK）美元債爆雷的消息被公開。

雅居樂公告，公司兩筆美元債利息在支付寬限期到期后，仍無法支付，保持了多年的“零違約”記錄被打破。

來源：雅居樂公告

這兩筆美元債分別在2020年10月8日和2020年11月10日發行，2025年到期，本金合計約4.83億美元，年利率6.05%（簡稱“2020票據”）。

據企業預警通數據顯示，目前雅居樂存續的美元債共有9只，合計本金約36.47億美元，其中1年以內到期的約8.14億美元。

今年3月25日，穆迪將雅居樂集團的企業家族評級從“Caa1”下調至“Caa2”，同時將其2025年到期的高級無抵押票據評級從“Caa2”下調至“Caa3”，高級無抵押永續票據評級從“Caa2”下調至“Ca”。

穆迪認為，雅居樂在未來6~12個月內面臨重大債務到期風險，受銷售持續低迷和融資渠道受限影響，雅居樂未來流動性也面臨一定風險。

來源：罐頭圖庫

雅居樂今年前4個月預售額約65.5億元，相比2023年同期下降68%，相比2022年同期下降73.9%。需注意的是，上述業績包括雅居樂合聯營公司以及使用“雅居樂”品牌銷售的項目。

目前，截至2023年底，雅居樂總資產約2418億元，而總負債約1795億元，資產負債率約74.21%，為近三年最高。

更緊張的是，雅居樂的期末現金及現金等價物金額從2021年底的約228億元大幅減少至2023年底的約86.37億元，而短期債務則高達258.7億元。

雅居樂為何倒在黎明前？

在地產行業，雅居樂曾與碧桂園、恒大、富力以及合生創展并稱“華南五虎”，也是其中比較穩健的房企之一，主要項目分布在大灣區、長三角以及海南等地。

2019年~2021年，雅居樂連續3年保持千億銷售額，但從2022年開始，雅居樂的現金流開始逐步走弱，進入營收大降、利潤虧損的局面。

雅居樂2023年的營收金額只有433.1億元，相比2021年的730億元縮水近300億元，其2022年、2023年連續兩年凈利潤虧損，虧損額分別為149.8億元和138億元。

最后壓垮雅居樂的是融資，據Choice數據顯示，從2021年開始至2023年，雅居樂連續3年新增借款低于償還借款，其中2022年的差額最大，新增借款只有104.5億元，但償還借款卻高達441.2億元；到了2023年，雅居樂的借款減少到約68.67億元，融資難度更大，但仍償還借款約169.6億元。

來源：罐頭圖庫

融資減少，雅居樂就只能選擇出售項目、公司股權等資產回流資金，但出售過程并不快。

目前雅居樂正在推進吉隆坡項目的出售情況，去年雅居樂還退出了常州等項目的投資合作，此外陳卓林家族去年還出售了部分雅居樂股份，用于補充公司流動資金，當時估計約為3.87億港元，所得凈額計劃用于償還現有債務及一般企業用途。

但目前看來，這些回流資金的舉措難以緩解資金壓力。雅居樂表示會繼續加快物業銷售、加速銷售回款，改善資產負債狀況。

從華東到云南，雅居樂下挫之殤

從2021年到2023年，雅居樂的銷售業績一路下滑，其銷售版圖也發生了巨大變化。

2021年，雅居樂銷售額約1390.1億元，但2022年大幅降至約652.3億元，到2023年更是縮水到約453億元，不到2021年的1/3。

2021年，雅居樂項目版圖中，預售榜排名前三的區域分別是華南（大灣區）、華東區域、海南及云南區域；而到了2023年，海南區域成為雅居樂銷售榜單上的第一大區，華南（大灣區）和華東區域則降到第二和第三。

其中不得不提華東區域，2021年下半年，雅居樂對全國大區進行調整，原南京區域、上海區域融合成華東區域，所轄范圍覆蓋上海、江蘇、浙江、安徽、江西、湖北、湖南等華東華中重要省市。

有業內人士當時介紹稱，新的華東區域下轄逾80個項目，其總裁由原南京區域總裁趙磊擔任。

雅居樂公開財報顯示，上述覆蓋范圍在2021年的預售額合計比例約為23.4%，粗算其預售金額約為325.28億元，而2023年所占銷售比例約為16.3%，粗算預售金額僅約73.84億元。

來源：雅居樂財報

業內消息稱，去年底今年初，雅居樂又進行了區域調整，其中華東區域與華南區域合并，張海明擔任新區域總裁，原華東區域總裁趙磊已離開雅居樂，當然伴隨華東調整的還有員工離職，具體人數、比例只有雅居樂人力最清楚。

此外，易居研究院研究總監嚴躍進表示，雅居樂屬于中等規模的房企，其可售項目受區域市場的影響較大。如雅居樂此前幾年在云南等地做投資，但是云南市場的降溫幅度比較大，包括文旅地產等調整力度也是非常大的。

陳卓林兄弟“密集卸任”多地公司董事

雅樂居是由陳卓林及其兄弟一手創建。陳卓林畢業于美國哈姆斯頓大學，1985年，陳卓林帶領兄弟在家鄉中山三鄉創辦了一家集生產、銷售和批發于一身的家私工廠——中山市時代家具廠，為雅居樂集團的創始公司。

1997年，陳氏家族開始進軍房地產業，于1996年成功開發雅居樂長江高爾夫球會。創業20年后，雅居樂陳卓林家族在2005《新財富》500富人榜中位居第59位；以92.3億元財富，位列2006《新財富》500富人榜第四位，成為內地第四富豪，《2006胡潤百富榜》排行第7。

陳卓林也一度成為人們口中的“廣東富豪”、“中山首富”。

但隨后陳卓林家族的財富排名逐漸下滑，在《2021新財富500富人榜》上，陳卓林家族以248億財富排在第179位。而在《2022新財富500富人榜》中，陳卓林家族則進入“財富最快跌落”榜前十，財富值僅99億元，相較2021年縮水60%。

來源：《2022新財富500富人榜》

現在雅居樂面對保交付和債務壓力，陳卓林家族的公開現身也不多。今年2月18日，雅居樂董事長陳卓林現身龍年開工儀式，隨后并無更多公開信息。

但天眼查數據顯示，從2024年1月到4月，陳卓林兄弟幾人比較密集的退出了多地公司的董事會，不再擔任董事或董事長。

其中，陳卓林只是卸任了“中山長江高爾夫球場”董事長。但其他兄弟幾人的卸任信息就很多了。

其中陳卓賢有6條卸任信息，陳卓雄共有17條卸任信息，陳卓南有近20條卸任信息，陳卓喜最多，他一人就有40多條卸任信息。

來源：天眼查

從卸任公司的區域來看，陳卓南主要卸任了中山、廣州、佛山、上海等城市的董事或董事長職務；陳卓喜主要卸任的公司分布在中山、廣州、佛山、上海、重慶等地；陳卓雄則主要是卸任海南、云南、四川當地的一些公司董事和董事長職務。從公司類型上看，這些公司主要是房地產開發和酒店、旅游公司。

目前，雅居樂并未對上述信息做出聲明。

之前在公司遇到危機時，很多公司管理層都向外界傳達了個人態度或實際行動，比如碧桂園楊惠妍自掏腰包借給公司50.55億港元、孫宏斌將自有資金4.5億美元（約28.7億）無息借款給融創等。

而雅居樂目前只是以公司口吻，在官宣美債違約后的第二天（5月15日），通過集團官微回應稱， “為了債務履約，保交樓、保運營，雅居樂一直積極作為，多措并舉加快銷售回款和應收債權回收，積極拓展融資，加速盤活大宗資產，同時通過組織優化、降本增效等，最大限度削減支出以實現開源節流。”

此外，雅居樂還介紹，2023年公司在海口、廣州、福州、昆明、重慶、成都、鄭州、合肥、武漢、南京、天津、濟南、石家莊等60個城市的120個項目，累計交付超7.2萬戶。雅居樂強調稱，在市場持續下行，銷售不暢的情況下，這些交付數據都是以現金流承壓作為代價的。

截至2024年4月，雅居樂各項目組團如期復工率達到98%。

雅居樂在官微中表達“對中國房地產市場保持信心”的同時，也需要做出更多行動讓市場對雅居樂保持信心。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，對于債務違約的房企而言，建立與債權人之間的信任顯得尤為關鍵，短期內可以爭取更多的時間去應對債務，但恢復足夠的流動性才是核心。

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