撰文|蜜姐? ?來源|閨蜜財經

4月27日，萬科回應媒體稱，對于穆迪下調信用評級的決定，公司“堅決反對”，并希望穆迪能夠準確評估和反應公司情況，維護市場穩定。

對此，投資者和網友們爭論不休。有兩種對立觀點頗具代表性：一是認為萬科應該“大而不倒”；一是認為其債務壓力難解，問題不容小覷。

而4月28日，成都樓市放大招了，從4月29日起，全市范圍內住房交易不再審核購房資格，全面取消限購、搖號！

近期，深圳加入到商品住房“以舊換新”行列。從去年以來，已有超40個城市公開支持商品房“以舊換新”。

萬科們能否堅持到市場轉暖？

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今年萬科似乎流年不利。

3月以來，市場上關于萬科的傳聞多了起來，其中不少就與評級下調有關。?

3月12日，穆迪將萬科的發行人評級下調為垃圾級（Ba1企業家族評級）。經理人雜志報道，基于該評級，多家險企高管趕赴深圳找萬科“追債”。經濟觀察報的報道稱是“險企逼宮”。

直到4月初，萬科才姍姍來遲給出了一個頗為委婉的回應：“是常規性業務溝通”。萬科的說法是，每次面臨贖回選擇權時，雙方均會提前溝通，關于存續方案利率、期限等進行溝通。

期間，也有市場消息稱，12家商業銀行正籌集約800億元貸款馳援萬科。但直到現在，這個傳聞也沒有等來下文，其中涉及的機構均未出面回應。

此后，萬科面臨更加嚴峻的輿情，煙臺項目被實名舉報，高管謠傳跑路鬧得沸沸揚揚。

萬科終于坐不住了。4月14日，萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝及董秘朱旭接待了8家機構投資者，公開回應了債務、市場傳聞及自救問題。（詳見：萬科報案、起訴）

4月26日，穆迪將萬科的信用評級從“Ba1”下調至“Ba3”。盡管近期穆迪還下調了越秀地產、綠地香港、綠城等房企的評級，但萬科對于影響“市場穩定”的擔心還是很迫切。

2021年以來，萬科的股價總體是一路向下，尤其是最近兩年。2023年其股價全年跌幅超40%。截至4月26日收盤，年內其股價跌幅超34%，僅4月其跌幅超23%。

不過，在萬科“堅決反對”之后，4月29日收盤，當天其股價漲了10.04%。

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萬科被市場視為房地產的一面旗幟，尤其是在市場行情相對較弱的情況下，其一舉一動更是備受關注。

作為穩健房企的代表之一，萬科的業績相比同行來說，相當優秀了。畢竟這兩年動不動就虧損百億的大房企并非個例。但相比以往數據，萬科的業績下滑幅度也值得警惕。? ?

2020年萬科的凈利潤達到巔峰，歸母凈利潤高達415.2億元，同期營收約為4191億元；2022年其營收創新高，達5038億元，但歸母凈利潤縮水至226.9億元。

2020—2023年，萬科的扣非凈利潤下滑更為明顯，分別為：402.4億元、223.8億元、198.3億元和97.94億元，其中2021、2023分別同比下滑44.4%和50.6%。

圖片來源|東方財富網（特此感謝）

營收上萬科下滑并不明顯，近三年僅2023年同比減少7.6%。

但2024年的情況似乎更加嚴峻。明天（4月30日），萬科將披露2024年第一季度季報。

此前發布的未經審核銷售數據顯示，今年一季度，其合同銷售金額579.8億元，同比減少42.8%。

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今年一季度，合同銷售金額相比去年同期減少四五成的房企并非特例，與大行情也基本一致。

國家統計局數據顯示，1-3月，全國新建商品房銷售面積同比減少約19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%；新建商品房銷售額21355億元，同比下降27.6%，其中住宅銷售額減少30.7%。? ?

近期，經濟學家任澤平及其團隊發表文章《當前房地產市場調整過度了嗎？》，并提出了三招救地產：“全面取消限購、持續大幅降息、組建住房保障銀行。”

前面兩招從去年到今天其實都在持續落實。

4月28日，成都官宣全市范圍內住房交易不再審核購房資格，商品住房項目不再實施公證搖號選房由企業自主銷售。趕在五一節前，今天（4月29日）起正式施行，也看得出來對于救市的急切和執行力。

據不完全統計，目前鄭州、廈門、長沙、成都、武漢、合肥、太遠、東莞、佛山、福州等33個大中城市已經全面取消住房限購政策。

此外，超40個城市，加入了支持商品住房“以舊換新”的隊伍，其中包括一線城市深圳。

現在房地產的問題不能簡單歸結于調整過度。就算全國范圍內都取消限購，購房者也不會短期內大量涌現.…… ? ?

而是市場回暖之前，“活下去”才是要緊事。

萬科近期披露的信息，計劃今明兩年債務規模要下降1000億元，讓“債務風險獲得實質性化解”。這才是重中之重。