來源|丁祖昱評樓市

三四線含宅地塊成交連續三年下跌，2023年成交建面同比下跌的三四線城市數量占比達到七成。

與此同時，百強房企在三四線的投資比重降至近五年新低，只有14%。成交建面TOP20城市中，成交地塊超過七成被城投平臺“托底”。

還能受到房企青睞的三四線主要是集中在長三角、珠三角核心城市圈的強三線。目前仍在三四線積極拿地的房企，普遍聚焦深耕城市的優質板塊，三四線拿地更看重“性價比”。

三四線城市，土地市場進入“冰凍期”。

CRIC數據顯示，2023年三四線城市含宅用地成交金額、面積分別為1.73萬億和7.29億平方米，同比降幅達到19%和25%。

全國近300個城市中有71%的城市2023年含宅用地成交建面同比下降。

對比2021年-2024年1-3月含宅用地成交金額、面積TOP20城市可以發現，成交集中度逐年上升，意味著只有少數頭部的、供應相對充足的三四線能夠吸引投資。

即便是成交規模較大、受到更多關注的TOP20城市，土地市場同樣“一片慘淡”。

成交規模TOP20城市中，2023年成交建面超過一千萬平方米的城市僅6個，對比2022年腰斬，而2021年這一數據是28個。其中，有12個城市2023年土地成交為近三年低點。

也有城市土地成交略有回暖，比如南通、鹽城、邢臺，同比漲幅均在10%-15%，但較2021年相比，仍然下跌。

三四線城市的土地市場受到來自一二線城市的“擠壓”。

早在2021年核心城市實施集中供地以來，房企為了集中資金競拍核心城市的宅地，對三四線城市的土拍關注度降低。

2022年以來，房企面臨較大資金壓力，聚焦核心城市優質土儲，對三四線土地市場關注度進一步降低。

因此，百強房企在三四線投資意愿、投資比重持續下降，2023年百強房企三四線投資比重降至14%，創近五年新低，而大多數三四線城市僅僅依靠城投托底。

2023年土地成交金額TOP20的城市中，有14個城市城投拿地金額占比超過50%，其中常州、淮安、鎮江等9個城市城投拿地金額占比甚至超過90%。2024年1-3月份，城投拿地總體比例有所下降的情況下，仍有泉州、臺州、鹽城等10個城市城投拿地金額占比超過50%。

佛山是三四線城市中特別的存在。2023年國央企拿地金額占68%，2024年前3月升至75%。在國央企普遍撤出三四線城市的階段，佛山市場依然有較大的吸引力，保利發展、廈門建發、華僑城等在佛山拿地相對較多，且國央企拿地項目的金額往往較大，以較少的幅數占據較大的金額。

不同類型的房企在三四線城市拿地的偏好存在較為明顯的差異，國央企拿地體量大、價格高，而城投、民企拿地則相對“便宜”。

在三四線投資退潮的大背景下，溢價率超過20%的高溢價成交地塊占比從2020年最高峰的29%降至2024年的4%。

高溢價成交地塊的驟降，體現出企業在三四線城市拿地的理性回歸。

從城市分布的角度來看，高溢價地塊主要聚集于臺州、溫州、金華、徐州等長三角沿海城市，而東莞、莆田、佛山等地的高溢價地塊總量雖然不及以上城市，但占比較高，這些城市在地塊出讓總量相對減少的情況下，優質地塊的含量不減。

另外煙臺、清遠、韶關、肇慶等城市，近幾年成交的高溢價地塊幅數少于10宗，且占總成交幅數的比例也較低，土地市場多年處于較冷淡狀態。

高溢價地塊表現出“量小價高、小而精”的特點，且“性價比”均較高。

首先，集中在城市的優質板塊、優質地段，另一方面該地塊地價房價比處在合理范圍，且盈利空間較大。例如佛山2023年7月成交的南海區單價“地王”，樓板價24350元/平方米，而周邊項目售價在4萬元/平方米左右，整體的盈利空間仍存。

另外，部分項目在板塊內處于新房斷供的態勢。如東莞2023年4月成交的總價22.1億元的松山湖片區地塊，溢價率15%，目前已經開售，成交均價為55132元/平方米，周邊三公里近一年開售新盤幾乎處在斷供狀態。

總的來說，在三四線城市得以高溢價成交的地塊均處于城市相對成熟的核心地段，或具備難以復制的自然資源。那些自身條件普通的地塊仍以底價成交為主，市場呈現冷熱分化的現象。

僅有投資前景較明朗的城市疊加自身區位優勢明顯的地塊，才能夠在市場轉冷的環境下保持較高的吸引力。

從拿地企業的角度來看，當前仍在三四線城市投資的企業與2022年之前已大有不同，拿地企業以保利、建發、綠城這類國央企為主，此類房企具備較強的現金流實力和運營能力，對土地投資的要求也更高。

在樓市未回溫之前，三四線城市土地市場也難以迎來全面復蘇。

但無論行業整體如何低位運行，仍有具備拿地實力的房企持續狩獵優質地塊，足夠優質的地塊仍能夠以高溢價成交。即便如此，三四線優質地塊仍需理性對待，警惕潛在銷售風險。?