來源|地產知識橘

0.?

這個年報季，又到了萬科高呼“活下去”的時間節點了。

1.?

必須承認，從營收指標來看，萬科發出的年報，成色是不那么好看的——

營收下滑7%，營業利潤下滑43.8%，凈利潤的跌幅，接近50%。

2.?

但這一切好像又不那么緊要。

一方面，是因為房地產本身采用的預售制模式。

去年的報表里，營收和利潤并不直接反映去年的經營，而是2-3年前銷售情況的最終落地。

也就是說，萬科如今的利潤下滑更像是當年高價拿地的負反饋，并不反映最近的市場走向，也不直接指向公司的困境。

另一方面，在如今這個大環境下，萬科的業績其實算保持得不錯的了。

單看利潤，萬科還是A股地產第一，而單看銷售額，2023年全年，萬科依然保持著3700億往上的規模——

在行業里橫向比較，銷售業績僅次于新晉老大保利，和去年的自己對比，銷量同比下滑幅度不到10%。

克而瑞數據顯示，2023年，前100強房企的銷售總額同比縮水17.3%，萬科下滑不到10%，完全屬于跑贏大市。

3.

所以，對于當下的萬科，最為致命的，只有一個問題——

現金流安全。

4.

今年，萬科頻頻傳出“爆雷”的傳聞，但我仔細讀了年報數據，似乎沒感覺到萬科存在多么嚴重的現金流壓力。

如果看總負債的話，近一年來，萬科是有做到主動縮表的——

截止到2023年年底，萬科的總負債為1.1萬億，比起前一年，有近1400億的降幅。

5.

分拆來看，一年內到期的有息負債大約624.2億元，和上一年相比，有微弱的上升。

好在手上還有錢，雖然和2022年底相比，2023年底的現金利息保障倍數有所下降，但998.1億元的在手貨幣資金，也算足以覆蓋一年內的到期有息負債。

6.

所以，到底是什么讓萬科資金鏈如此緊繃？

業績會上，管理層給出了答案——

萬科的固有融資模式，被改變了。

7.

在過去的許多年時間里，萬科靠著自己的財務指標和經營口碑，一度是“唯二”的，以總對總模式融資為主的房企。

所謂的總對總，是由總部融資團隊去負責絕大部分的融資，以信用融資為主，不但融資效率高，拿回的資金使用起來也比較靈活。

但去年，政策轉向了。

城市配套融資協調機制的推出，將萬科的融資模式從總對總打回到項目制——

每個項目要設立專門的融資團隊，各自“找錢”，找到的錢還得按照工程節點來提取。

換句話說，借錢更難了，就算借到了，也無法隨心所欲地拿出來花。

于是，我們可以看到的是，一方面2023年籌資活動的現金流驟減368億，另一方面，萬科的千億在手現金，近半受限。

但還款的時間和數量是剛性的，并不會因此有任何改變。

于是，萬科的日子一下子艱難起來。

8.

此外，萬科還遇到了兩個明顯的“剪刀差”——

2023年，萬科進入交付高峰，要付的工程款增加，但銷售端和全行業一樣，進入了下行通道。

開發收入和支出之間出現了明顯的背離。

而在經營性業務方面，萬科目前的EBITDA率和NOI率仍處于爬坡狀態，與銀行的貸款利率之間，也存在剪刀差。

簡單點說，目前持有的經營性業務，還無法拿出去做任何融資。

9.

壓力之下，對于新的一年，郁亮給出的第一個目標是——

削債。

2024-2025年，將萬科的有息負債降低1000億元以上，從目前的3200.5億元降低至2000億出頭。

10.

這不是一個輕松的任務。

要知道，2023年，還債“優等生”龍湖也不過減少了區區174個億的有息負債。

要想“達標”，萬科需要付出的，是更大的努力——

比如說，堅定“賣賣賣”，通過大宗資產、股權交易兌現“蓄水池”，2024年實現交易回款不低于300億元；

比如說，繼續向經營性業務轉型，努力提升經營業務的EBITDA、NOI，爭取獲得經營性貸款的機會。

比如說，努力拓展其他融資渠道，發行經營性RETIs，目前，萬科有望成為行業內唯一一家實現三種經營性REITS的企業；

比如說，茍著，少花錢，包括減少拿地，減少人工成本，減少分紅……

一切為了活下去。

11.

好在，雖然深陷風波，萬科并沒有完全失去“人和”。

業績發布會上，祝九勝強調了兩點——

首先，萬科依然擁有融資方的支持。

當融資模式轉變的時候，不少金融機構愿意給萬科1-3年的寬限期，各地在努力將項目納入白名單，經營性物業貸也在推進中。

其次，股東們對萬科的支持還在路上。

據萬科董秘朱旭介紹，在途項目全部落地完成后，預計能幫助萬科釋放百億規模以上的流動性。

這些，關鍵時刻，都是救命的保障。

12.

講真，房地產這個行業走到今天，剩下的玩家本就不多，能咬住牙不躺平，已經值得刮目相看了。

那，就祝福萬科熬到下一個周期吧。