來源/丁祖昱評樓市

招商蛇口董事長蔣鐵峰在業績會上表示，“三大工程”中“平急兩用”公共基礎設施建設為公司帶來了新的代建機會。

此外，于2022年成立代建平臺的龍湖集團，其管理層認為國內代建有很大空間，并堅定看好代建業務。

代建行業，不斷有新入局者。

就在今年1月，招商蛇口公告擬設立代建業務專業公司，統籌管理并開展代建業務。濱江集團也于去年三季度重啟代建航道。截至2023年年末布局代建的百強房企已達66家。

隨著入局者增多，代建細分賽道已經形成，未來的競爭格局也將愈發激烈。

“代建第一股”綠城管理最新披露的數據顯示，2023年新拓代建項目的合約總建筑面積占當年市場份額的20.4%，相比2022年下降了5個百分點。其管理層坦言，入局代建的企業越來越多，想要繼續保持20%份額占比的領先地位，需要更加努力去識別和抓住這些業務機會。

代建正在從藍海變成紅海，企業間的競爭格局漸漸發生一些變化。

房企加速入局代建賽道，始于2022年。

彼時，包括龍湖集團、中梁集團、華夏幸福、新城控股在內的上市房企都在2022年下半年宣布開展代建業務，開啟快速擴張的步伐。

龍湖集團管理層在業績會上介紹，自2022年龍湖龍智造品牌發布以來，已累計獲取代建類項目90個，總建筑面積超1600萬平方米。2023年，龍湖龍智造實現營業收入19.7億元。

2023年，代建賽道持續擴容。

去年2月一場年度經營會上，上坤集團也官宣開辟共建管理新賽道，并成立獨立的代建公司并推出“久筑共建”品牌。

同年8月，濱江集團宣布重啟代建航道。濱江集團實際是以代建起家，有著相對扎實的基礎，再加上其產品和品牌影響力，勢必會攪動現有企業格局。

進入2024年，隨著代建政策不斷下沉，多地均出臺或修訂了代建管理制度。再加上“三大工程”建設持續推進，以及紓困項目的增多，代建已成為房企業務升級轉型的重要方向之一。

1月中旬，央企招商蛇口入局，宣布將設立代建業務專業公司，統籌管理代建業務，成為率先成立獨立代建平臺的央企房地產開發商之一。

這些新入局代建的“新軍”將推動代建行業格局發生變化。

從CRIC發布的2023年中國房地產企業代建綜合能力排行榜來看，和2023年上半年相比，TOP4代建企業比較穩定，分別為綠城管理、藍城集團、金地管理和華潤置地，但對比2022年排行榜來看，華潤置地取代了排在第四位的中原建業，而金地管理則從2022年的第五位升至第三位。

對比2023年上半年代建綜合能力排行榜，TOP30企業中，有4家代建企業新入局，分別為綠地控股、久筑共建、遠洋建管和騰云筑科。

隨著代建賽道的競爭加劇，未來行業格局還將面臨新一輪洗牌。

相較于房地產主業，代建行業集中度更高。

CRIC發布的2023年中國房地產企業代建綜合能力排行榜可以很明顯的看出當前代建行業的集中度。

綜合能力TOP30代建企業2023年新增簽約面積1.82億平方米，新增簽約面積超1000萬平方米的企業共有7家，這7家企業新增簽約面積占TOP30企業的60%。

其中，綠城管理和中原建業業務規模在代建企業中遙遙領先。綠城管理2023年度業績報告披露數據顯示，2023年新拓代建項目合約總建筑面積3528萬平米，已連續八年市占率超20%。

從總合約建筑面積來看，代建業務仍然集中在少數企業手中。

CRIC數據顯示，截止2023年末，TOP30企業代建總合約建筑面積已超7億平方米。其中超過5000萬平方米的有5家，合計面積達4.12億平方米，占TOP30企業總規模的55%。

入榜的30家代建企業，超四成企業總合約建筑面積不足1000萬平方米。

新入局的企業增加的背景下，將不斷推動代建業務進入快車道，企業之間的差距也將被縮小。

TOP30企業中，既有在代建領域深耕多年的企業，如綠城管理、藍城集團等，這些企業布局時間較早，已形成了較為完整的產品體系與業務模式。還有新入局的代建企業，如旭輝建管、龍湖龍智造等，這些企業代建業務擴張時間相對較晚，但發展迅猛。

TOP30代建企業中，民營代建企業數量占比達到了67%。?

2022年以來，土地投資“國進民退”，2023年民企拿地金額占拿地金額百強比例的比例僅為20%，銷售百強房企有半數在去年沒有拿地。

民營房企在投資拿地減少之后，充分利用并保持企業的品牌和運營能力，嘗試布局代建板塊，通過代建業務獲取額外收入和利潤，同時提升市場占有率，從而實現新的業務轉型。

代建細分賽道已經形成，未來的競爭格局也將愈發激烈。

在眾多新賽道中，代建有輕資產、低負債、高成長、抗周期等特點，是探索房地產行業發展新模式的重要方向，參考海外地產行業的發展，代建或將成為地產開發的主流模式之一。

不過，代建也并不是一門容易做的生意，入局企業需要從產品力、品牌力、以及操盤、營銷、項目管理、資源整合、綜合業態開發等各方面出發，苦修內功，形成自己的差異化競爭優勢，這樣才能在激烈的市場競爭中站穩腳跟。

隨著代建行業發展，為加速規模擴張、實現資源共享和優勢互補，“資源型”戰略合作將成為代建企業發展一大趨勢。?