來源/丁祖昱評樓市

前2月，重點城市二手房累計成交同比轉跌11%。要知道，去年同期這一數據是上漲41%，而2023年全年為同比正增23%。

二手房迎來成交淡季。

但3月以來，仍有個別城市二手房市場迎來了修復勢頭。

深圳二手住宅成交反彈，近三周成交套數達到了階段性高位。前2月深圳二手房累計成交同比增長35%，是為數不多仍能保持正增長的城市。

CRIC監測的14個重點城市中，進入3月的第一周（2.26-3.3）二手房成交面積環比有11個城市上漲，第二周（3.4-3.10）環比上漲的城市只剩下7個。

實際上，二手房市場能快速復蘇與節后掛牌量增價跌密不可分，但是熱度能否延續，仍有待進一步觀察，整體修復仍需要一段時間。

重點監測的城市中，一部分熱點城市二手房成交出現修復行情。

深圳最為典型。春節之后，深圳二手住宅成交大幅反彈，周均成交量已超去年四季度周均水平。據CRIC監測數據，2024年第8周-第10周（2.19-3.10）周均成交套數已達760套，超過了2023年四季度周均成交749套，達到了階段性高位。

深圳二手房市場之所以能維持熱度，主要原因是前期普宅標準調整、降首付等政策效應逐漸顯現，加上價格逐漸調整到位，帶動成交持續釋放。

另外，成都節后二手房成交修復也比較快，但第10周（3.4-3.10）成交轉入負增長區間。

個別城市的修復行情未能改變整體成交仍在下降的勢頭。

CRIC數據顯示，2024年第10周，14個重點監測城市二手房成交面積為122萬平方米，環比由升轉降，同比降幅達到了42%，累計同比下降14%，跌幅進一步走闊。

重點監測城市成交環比漲跌參半，北京、深圳、成都等均轉入負增長區間，尤其是深圳，終結了“三連增”的修復勢頭，周成交環比降18%。

另外，成交環比上漲的城市數量逐周下降，第8周時有14個城市全線上漲，至第9周環比上漲的城市數量為11個，第10周上漲的城市只有7個。

與去年同期的小陽春行情相比，“金三”成色明顯不足，第10周14個城市二手房成交同比負增，跌幅大多在3成以上，北京、廈門等更是腰斬。

二手房市場整體修復動能減弱。

實際上，前2個月二手房成交仍處于淡季。

單月數據來看，2月19個重點城市二手房成交面積為460.9萬平方米，同、環比分別下降49%、52%，與去年1月春節月相比下降16%。

受春節假期備案影響，19個城市二手房成交同環比幾乎全線下跌。即便是與去年春節月相比，也有近八成城市處在負增長區間。

再往前看，1月成交表現好于2月，二手房成交韌性較強。CRIC數據顯示，1月重點17城環比持平，同比增長53%。有六成城市成交環比回升，深圳、南京漲幅均超10%。

值得注意的是，前2月重點19城累計成交數據由正轉跌，累計成交同比下降11%，近八成城市累計成交同比負增長。

實際上，2023年以來二手房市場表現出一定的韌性，去年前2月，重點城市二手房累計成交同比增41%，全年重點19城二手房成交超1萬億平方米，同比增長23.8%，即便是與2021年相比也有3%的漲幅。

當然，從累計成交數據來看，深圳整體表現亮眼，前2月二手房成交面積為53.9萬平方米，同比增長38%。此外，佛山、蘇州、青島累計成交跌幅都在5%以內。

二手房市場韌性好于新房的勢頭仍未改變。

重點30城前2月新房累計成交同比下降50%，降幅持續擴大，整體修復行情仍不及二手房市場。

至于部分城市二手房市場修復行情能否傳導至新房，仍有待進一步觀察。

目前部分城市二手房成交熱度上升，很大原因在于降價拋售快速變現，短期內或將不會購置新房，另一方面，居民購買力疲軟，受交付、價格、產品等多個方面影響，大部分剛需或剛改客戶選擇“賣舊買舊”，因此置換需求對新房成交支撐作用相對有限。

比如上海的曹先生，在政策利好的帶動下，于今年2月完成了置換，由于資金有限，加之“拎包入住”的需求，曹先生置換的房源選擇了二手房。同樣，位于上海的KK基于學區的訴求，也選擇了“以舊換舊”。

另外，二手房市場面臨修復動能不足的問題。

當前市場環境下，以價換量也難以撬動二手房成交的現狀普遍存在于大部分城市。

位于南通的袁女士作為剛改置換一族，希望在市場低點時置換更好的學區房，去年底將房源掛牌出售，兩個多月內多次降價，目前掛牌價僅高于買入成本價6萬左右，房子依然沒有賣出，她表示，低于成本價10%以內賣出是她的底線。同樣上述來自上海的曹先生，在去年8月將郊區的“老破小”房源掛出，最終經過4個月時間，為了能夠順利置換，以“低于買入價20%”的價格才賣出。

實際上，二手房房源掛牌量增加，量價齊跌等市場現狀加劇購房者觀望情緒。另外，很重要的一點是，當前寬松政策基本見底，對于整體樓市的支撐作用在減弱。

整體樓市仍處在筑底階段，前2月二手房累計成交同比轉跌，意味著市場修復動能減弱，即便以價換量也難以撬動成交。

目前，寬松的政策基本見底，對整體樓市的支撐作用也在減弱，后續能否出臺更為重磅的支持性政策也左右著供需兩端的市場預期，若能有實質性利好政策落地，也有望助力樓市止跌。