來源/丁祖昱評樓市

2月27日，北京市住建委發布《北京市住房租賃押金托管和租金監管暫行辦法（征求意見稿）》并公開征求意見，首次明確將住房租金納入監管，對于單次收取超3個月租金的住房租賃企業，需將超收租金存入第三方專用賬戶，且租客可自行查詢租金監管賬戶內金額。

一線城市仍然是全國住房租賃市場發展的主陣地。2024年伊始住房租賃市場政策仍延續去年以來的主基調，相關政策主要聚焦租賃市場監管和租客權益保障。

租金一直是租賃市場的敏感詞，納入監管能夠盡可能避免住房租賃市場面臨的糾紛問題，但對租金的平抑作用相對有限。

從個人房源租金來看，北京是全國租金水平最高的城市，2月平均租金坪效已達到127.36元/平方米/月。2月房租上漲的城市數量有所增加，55城中有接近五成城市房租上漲。

押金怎么收？租金怎么付？在政策的指引下，租賃市場逐漸有了清晰的發展路徑。

梳理《征求意見稿》發現，政策有兩大重點內容。

先來看押金，住房租賃企業收取的押金由北京市住房資金管理中心開設的第三方押金托管賬戶托管。

再來看租金，單次收取租金數額超過三個月的，租金按照合同約定時間、金額存入租金監管賬戶。其中三個月租金部分在一日內劃轉至住房租賃企業賬戶，其余租金按月劃轉，每次劃轉金額為一個月租金。

統計顯示，北京市押金、租金糾紛占住房租賃糾紛的七成以上。此次發布的征求意見稿主要針對承租他人住房從事轉租業務的住房租賃企業。

該政策在保障租客權益的同時，能夠有效預防和化解大部分的住房租賃糾紛問題，并且促使企業經營模式轉型。

實際上，去年以來，租賃市場監管類政策不斷。

根據CRIC城市租售系統監測，2023年全國共計頒布租賃相關政策176條，其中市場監管類政策占比為25%，權益保障類政策占比為16%。

政策主要集中在北京、上海、廣州、深圳等租賃熱點城市，相關政策主要聚焦租賃市場監管和租客權益保障。比如深圳去年共發布了14條相關政策，北京也有12條。

政策側重點從重供應走向供需雙側發力，雙向保障住房租賃行業可持續發展。

隨著租賃市場供求關系進一步平衡，再加上保租房大量入市，一定程度上影響了個人房源租金，但隨著年初人口流動影響，部分城市租金出現小幅上漲。

北京依然是全國租金水平最高的城市。

CRIC城市租售系統數據顯示，2月北京平均租金坪效為127.36元/平方米/月，較2023年平均租金漲了5.4%。上海和深圳緊隨其后，2月租金水平分別為114.21元/平方米/月和104.82元/平方米/月。

對比2023年租金，全國55城中有25城個人房源租金出現上漲，其中南京個人房源租金達到了61.37元/平方米/月，較2023年平均租金漲了13.5%。武漢在過去一年租金漲了22%之后，2月租金進一步上揚，較2023年平均租金上漲11%。

集中式公寓租金相對穩定，但重點8城也漲跌各異，北京、廣州、深圳、杭州、武漢、成都等城市租金同比出現不同程度上漲，其中武漢擺脫前幾年疫情束縛，租金上漲最為顯著。上海集中式公寓租金跌幅最為顯著，整體受保租房集中入市影響較為明顯。

進入2024年，核心城市集中式公寓租金出現不同程度下降，尤其是春節后首周下降較為明顯。根據CRIC城市租售系統的監測，除重慶外絕大多數核心城市的集中式公寓租金均出現了下降趨勢。

隨著節后人口回流將增加租賃市場的需求，預計核心城市還將迎來一波租金的上漲。

2024年住房租賃市場規范性政策仍在不斷釋放，一線城市是作為全國住房租賃市場發展的主陣地，其政策具有極強的示范效應，后續熱點城市有望在權益保障方面繼續出臺相關政策。對于企業而言，應順勢而為，調整經營策略和經營模式。政策端對于租賃企業的金融支持政策也應盡快落地，以支持住房租賃市場發展。