來源/丁祖昱評樓市

伴隨著住宅物業(yè)增量放緩，市場競爭日益激烈，越來越多物企進(jìn)行非居業(yè)態(tài)的拓展。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，越來越多的物業(yè)公司開始擴(kuò)展非住宅業(yè)態(tài)，豐富服務(wù)領(lǐng)域，尋找新利潤增長點(diǎn)，就監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，2024年1月第三方拓展規(guī)模前三的業(yè)態(tài)是公建、學(xué)校、住宅，其中公建及學(xué)校拓展規(guī)模占比近五成，明顯高于其他業(yè)態(tài)。

我們認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模見頂，未來物業(yè)公司獲取新增住宅在管面積將大幅減少，拓展非住業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)主要發(fā)展方向。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，2024年1月，50個企業(yè)共計新增第三方拓展規(guī)模8077萬平方米。拓展全委托項目規(guī)模達(dá)到500萬平方米僅2家企業(yè)，TOP 2拓展規(guī)模占比32.1%；新增拓展項目在300萬平方米（含）-500萬平方米之間的共有4家企業(yè)，拓展規(guī)模占比18.5%；新增拓展項目在100萬平方米（含）-300萬平方米之間的共有13家企業(yè)，拓展規(guī)模占比28.1%；拓展規(guī)模百萬平方米及以下的占比21.3%。

從企業(yè)來看，2024年1月，華潤萬象生活拓展全委托項目70個，規(guī)模達(dá)到1727萬平方米，領(lǐng)先其他企業(yè)位列第一，一方面是部分年前儲備的項目在年后集中簽約所致，另一方面，新拓展中有大量公建項目，占比達(dá)到73.45%；其次，金茂服務(wù)位居第二，拓展全委項目規(guī)模為866萬平方米，雅生活集團(tuán)以490萬平方米的拓展規(guī)模位列第三。

具體到業(yè)態(tài)來看，公建業(yè)態(tài)熱度上升明顯，就監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，1月第三方拓展規(guī)模前三的業(yè)態(tài)是公建、學(xué)校、住宅，其中公建項目占比26.3%，其次是學(xué)校項目，占比20.5%；住宅項目位于第三位，占比19.4%。此外，辦公項目占比17.1%，產(chǎn)業(yè)園占比11.3%；醫(yī)院及商業(yè)業(yè)態(tài)項目，規(guī)模占比均未超過10%。

頭部企業(yè)多業(yè)態(tài)拓展成績優(yōu)異。越來越多的物業(yè)公司開始擴(kuò)展非住宅業(yè)態(tài)，豐富服務(wù)領(lǐng)域，尋找新利潤增長點(diǎn)。頭部企業(yè)在各業(yè)態(tài)的拓展上競爭優(yōu)勢明顯。本月，雅生活在辦公和學(xué)校項目拓展規(guī)模最大，分別為161萬平方米、166萬平方米，康橋悅生活在住宅項目拓展規(guī)模最大為200萬平方米，華潤萬象生活在產(chǎn)業(yè)園和公建項目拓展規(guī)模最大為400萬平方米、1269萬平方米，愛瑪客在醫(yī)院業(yè)態(tài)拓展表現(xiàn)最佳。

不僅僅是今年1月，近年來隨著新基建成為國家政策推動高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手，公眾物業(yè)管理迎來新機(jī)遇。

公眾物業(yè)管理是一項因公眾建筑物業(yè)存在而產(chǎn)生的特定管理服務(wù)，主要對已建成并交付使用的公共建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、修繕、整治、管理等活動。公眾物業(yè)主要指為公眾提供工作、學(xué)習(xí)、經(jīng)營、文化、娛樂、體育等活動所使用的建筑物、處所及其附屬設(shè)施的總稱，包括但不限于博物館、圖書館、影劇院、奧體中心、會展中心、文體中心、科技館等。

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要是為前述場館提供基礎(chǔ)物業(yè)管理和后勤保障一體化服務(wù)，除傳統(tǒng)“四保一服”外，還包括人流管控、停車場管理、場地管理等專業(yè)化服務(wù)。另外，物企拓展場館運(yùn)營，還會包括賽事活動運(yùn)營、商業(yè)招商運(yùn)營、廣告資源運(yùn)營、智慧場館運(yùn)營等。

相較于傳統(tǒng)的物業(yè)管理，公眾建筑開放性較高、客流量較大以及專業(yè)設(shè)施較多等特點(diǎn)決定了其管理服務(wù)具有一定的特殊性。

隨著“新基建”、“公共服務(wù)領(lǐng)域鼓勵社會資本參與投資和運(yùn)營”等一系列政策推出，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與公共場館、交通樞紐等公眾場館物業(yè)服務(wù)創(chuàng)造了有利的市場環(huán)境 。

就公共交通物業(yè)來看，《2020年交通運(yùn)輸行業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2020年末全國鐵路營業(yè)里程14.6萬公里。年末全國公路總里程519.81萬公里，比上年末增加18.56萬公里。其中高速公路里程16.10萬公里，同比增加1.14萬公里。按照我國《高速公路交通工程及沿線設(shè)施設(shè)計通用規(guī)范》，高速公路沿途服務(wù)區(qū)的平均間距不宜大于50km。按照此規(guī)范，可估計目前我國高速公路服務(wù)區(qū)需求量約3220對左右。根據(jù)2018年度浙江省內(nèi)高速公路服務(wù)區(qū)和停車區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項目招標(biāo)文件及保利物業(yè)中標(biāo)情況，預(yù)計平均每對高速公務(wù)服務(wù)區(qū)物管合同金額規(guī)模約200萬元/年；2019年，廣西交通實業(yè)有限公司高速公路服務(wù)區(qū)(停車區(qū))物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)項目，平均每對100萬/年。假設(shè)每對150萬元/年，我國高速公路服務(wù)區(qū)物業(yè)管理市場規(guī)模約為48億元。

就場館類物業(yè)來看，根據(jù)《2020年文化和旅游發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2020年末，全國共有公共圖書館3212個，比上年末增加16個。全國公共圖書館實際使用房屋建筑面積1785.77萬平方米。國家文物局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“十三五”期間，全國備案博物館由4692家增長至5788家，增幅23.4%。2020年全國博物館舉辦2.9萬多個展覽，策劃22.5萬余場教育活動，接待觀眾5.4億人次。藝術(shù)表演場館數(shù)達(dá)1208個。

根據(jù)克而瑞物管和中物研協(xié)統(tǒng)計，取近兩年公開招投標(biāo)單份合同金額的水平進(jìn)行測算，其中博物館每單中位數(shù)水平約為400萬元/年，圖書館每單中位數(shù)水平約為150萬元/年，藝術(shù)表演館每單中位數(shù)水平約為240萬元/年，測算得博物館物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模約231億元，圖書館規(guī)模約48億元，藝術(shù)表演館約29億元，合計約308億元的市場總?cè)萘俊８鶕?jù)國家體育總局體育經(jīng)濟(jì)司發(fā)布的《2020年全國體育場地統(tǒng)計調(diào)查數(shù)據(jù)》，至2020年底，全國體育場地共有371.34萬個，體育場地面積30.99億平方米，人均體育場地面積2.20平方米。預(yù)計到2025年體育場地總面積將超過40億平方米。

從目前進(jìn)入公眾物業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)來看，發(fā)力點(diǎn)各不相同。如新大正欲打造稀缺公眾類物管企業(yè)；雅生活通過收并購擴(kuò)大公眾物業(yè)市場；保利公共服務(wù)管理模式包含城鎮(zhèn)全域化管理、景區(qū)管理服務(wù)和優(yōu)選服務(wù)三種模式；中海物業(yè)因為央企背景為其項目拓展帶來一定便利，得以積極承接各類政府、公建項目，從而提升在政府物業(yè)方面的市場優(yōu)勢，不斷拓展企業(yè)管理邊界……

需要注意的是，公眾物業(yè)市場規(guī)模不斷擴(kuò)張的同時，也存在一些不可忽視的挑戰(zhàn)。首先，拓展公眾物業(yè)管理易被地方保護(hù)政策限制，市場進(jìn)入或存在地方保護(hù)壁壘，這使得物企通常會尋求緊密的政企關(guān)系來緩解進(jìn)入外地市場的障礙。其二，各個區(qū)域開放程度不同，發(fā)達(dá)城市開放程度更高。比如深圳，基本上所有公眾物業(yè)都已經(jīng)對外開放了 。而中部城市比如長沙、南昌等地開放的領(lǐng)域較有限。其三，和住宅物業(yè)不同，公眾物業(yè)每個細(xì)分領(lǐng)域的標(biāo)準(zhǔn)都不同，物業(yè)公司接到不同的業(yè)務(wù)需要花時間對細(xì)分板塊進(jìn)行探索。因為沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，需要新建立運(yùn)行體系和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。未來隨著信息公開透明化，各物企在相互協(xié)作交流的過程中會逐步消除相關(guān)瓶頸。

與公建相比，近年來，學(xué)校物業(yè)作為非住宅業(yè)態(tài)的新型模式，屬于尚未成熟的產(chǎn)業(yè)，搶先布局這一賽道毫無疑問將是物企提高企業(yè)競爭力的重要途徑之一。

過去幾年，學(xué)校物業(yè)在政策、資本市場、高新技術(shù)、教育精深化和行業(yè)飛速發(fā)展的大背景下，迎來新的發(fā)展契機(jī)。

我國自實行高校后勤社會化改革以來，學(xué)校物業(yè)管理行業(yè)的市場空間不斷擴(kuò)大。根據(jù)教育部公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2021年，我國各級各類學(xué)校數(shù)量為52.93萬所，在校生2.91億人。其中高等學(xué)校數(shù)量達(dá)到3012所，較2015年增加452所，復(fù)合增長率2.8%，在校生數(shù)由2015年的2625.3萬人增長至2021年的3496.1萬人，復(fù)合增長率為4.9%。

2021年發(fā)布的“十四五規(guī)劃綱要”中針對普惠性幼兒園、基礎(chǔ)教育、職業(yè)技術(shù)教育、高等教育等明確提出提質(zhì)擴(kuò)容工程。根據(jù)教育部數(shù)據(jù)，國內(nèi)高校正不斷擴(kuò)建新校區(qū)。2020年，國內(nèi)普通高等學(xué)校校舍建筑面積約為10.53億平方米，同比增加1.77%，較2015年的9.16億平方米，復(fù)合增長率為2.82%。若按照每年2.82%的增長率進(jìn)行估算，預(yù)計2025年，我國高等教育校舍面積將達(dá)到12.09億平方米。

根據(jù)我們統(tǒng)計，2020年500強(qiáng)物業(yè)企業(yè)學(xué)校物業(yè)費(fèi)平均水平為3.48元/（平方米·月），隨著物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的不斷豐富，物業(yè)服務(wù)收入還有進(jìn)一步提升的空間。若按照3.50元/（平方米·月）的物業(yè)費(fèi)水平以及80%的市場化水平保守估計，預(yù)計2025年，高等教育物業(yè)市場空間約為406億元。

此外，物業(yè)企業(yè)除了布局高校物管服務(wù)之外，還涉足中小學(xué)后勤服務(wù)。中小學(xué)后勤改革工作是伴隨高校后勤社會化改革的進(jìn)程而逐步推動，隨著中小學(xué)后勤市場化機(jī)制不斷完善，學(xué)校物業(yè)管理的市場容量會進(jìn)一步擴(kuò)充。2020年，我國中小學(xué)校舍建筑面積約為21.65億平方米，相較2015年的16.95億平方米，復(fù)合增長率為5.01%；若按照每年5.01%的增長率進(jìn)行估算，預(yù)計2025年，我國中小學(xué)校舍面積將達(dá)到27.65億平方米。按照3.50元/（平方米·月）的物業(yè)費(fèi)水平以及30%的市場化水平保守估算，預(yù)計2025年，中小學(xué)物業(yè)服務(wù)市場空間約為348億元。

基于上述分析，估計2025年我國僅高等教育及中小學(xué)物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模至少可達(dá)754億元。由于當(dāng)前我國高校后勤社會化水平較低，全國僅有約36%的學(xué)校真正實現(xiàn)后勤社會化。未來，隨著學(xué)校后勤社會化進(jìn)程的加速，越來越多的學(xué)校物業(yè)服務(wù)將面向社會公開招標(biāo)，學(xué)校物管潛在的市場空間巨大。

對企業(yè)而言，面對行業(yè)門檻較高、專業(yè)性較強(qiáng)的學(xué)校物業(yè)細(xì)分領(lǐng)域，這類物業(yè)企業(yè)主要通過公開招投標(biāo)獲取高校服務(wù)項目，雖然缺少校方提供的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)資源，但憑借優(yōu)質(zhì)的服務(wù)以及運(yùn)營能力，在招投標(biāo)中依然保有較高的競爭力，從深耕優(yōu)勢區(qū)域到全國性布局，逐漸擴(kuò)大學(xué)校業(yè)態(tài)布局范圍。

此外，還有一些綜合實力較高的大型物業(yè)企業(yè)選擇通過市場收并購、戰(zhàn)略合作等多種方式提升市場占有率，補(bǔ)充在學(xué)校物業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的空白。

綜合來看，非居物業(yè)市場前景廣闊，但非居業(yè)務(wù)入局和運(yùn)營難度亦較大，對于企業(yè)專業(yè)能力和品牌實力亦要求較高，存在專業(yè)門檻高、關(guān)系壁壘強(qiáng)、經(jīng)驗資質(zhì)優(yōu)先等問題。

對于物業(yè)企業(yè)來說，在拓展非住宅業(yè)態(tài)時，更需要合理規(guī)劃，提升項目管理水平。同時，品牌建設(shè)也至關(guān)重要，通過提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和產(chǎn)品，以及良好的品牌形象，吸引更多客戶和投資者的關(guān)注和信任。