來源/地產知識橘

拿下地塊三個月之后，廣州年度熱盤之一——中海上涌果樹公園北側地塊，終于轉讓股權了。

拍地結果出爐時，忍不住為中海拿地拍手叫好的中建四局，拿到了項目10%的股份。

理論上，按照成本價計算，中海回籠了近13.7億元。

但細究起來，這次股份更迭，更像是一家人的“內政”——

中海和中建四局都屬于中國建筑旗下。

同屬中國建筑旗下的地產開發平臺，從中海雙雄到“中建八子”，大大小小，錯綜復雜，多達十余個。

當他們被重新被看作一個整體的時候，你就會發現——

在來來回回的“宇宙第一房企”之外，名副其實的“宇宙第一局”，已經暗暗發力很久了。

橫掃土地市場

前不久，在北京土拍上，中國建筑出盡了風頭。

10月末，豐臺區郭公莊兩宗地塊掛牌出讓，合計攬金130個小目標。

其中，一宗由中海溢價6.7%競得，另外一宗，則被中建東孚以近75億元的總價，在6家參拍房企中幸運搖中。

中建東孚看似陌生，但真實身份是中建八局旗下的地產開發平臺。

中海就不用多說了，它是中國海外集團在地產業務上的嫡長子，而海外的控股母公司，正是中國建筑。

其實，這不是中建系第一次這么兇猛拿地了。

早在去年，中建系就開始嶄露頭角。

他們把第一波的投注，押在了帝都。

據有關媒體統計，2022年，中建系至少在北京拿地14塊，其中，中海一家拿下了8塊。

而當年，北京的推地數量不過55塊——

也就是說，超過四分之一的土地，都被中建系收入囊中。

北京土地的含金量，相信大家伙都是了解的。

到了今年，中建系越發停不住手了。

不僅橫掃北上廣深等一線城市，拿地的金額更是邁上了一個新臺階。

2023年1-10月，中海的拿地金額接近900億元，中建八子是約514億元，二者相加是1410多億元。

這是什么概念呢？

不查不知道，一查嚇一跳，原來中建系的購地金額，已經可以完全覆蓋2個保利、接近3.5個招商蛇口了。

眾所周知，當下的拿地情況，反映的就是未來1-2年內的銷售收入。

那么，按照拍地狀況推演的話——

未來中建系在住宅市場上就是巨無霸的存在，其余任何一家房企都無法撼動。

登頂“宇宙第一局”

但事實證明，我們還是低估了中建系。

我們粗算了一下，發現，今年中建系的銷售業績十分搶眼。

截至11月末，中建集團地產業務的合約銷售已累計超過4000億元——

這個數字，很顯然，已經超過了保利、萬科和華潤等一眾主流房企。

“宇宙第一局”，已經浮出了水面。

有“宮斗”那味了

那么，為什么近兩年中建系會突飛猛進呢？

這，或許與中建系的策略轉變有關。

過去，中建系的主營業務是房屋建筑，簡單來說，就是代建住宅、商場和酒店和體育館之類。

這類業務，基本占了集團營收的60%-70%。

但近年來，隨著房地產形勢直轉之下，留在場上的開發商數量越來越少，行業的新開工面積都快跌到2008年的水平了，中建系的支柱業務大受打擊。

毛利率下滑就算了，更重要的是，隨著房企和城投逐一爆雷，就算房子建好了，工程款也有可能拿不回來，計提損失不少。

但另一邊，反觀地產開發業務，發展勢頭一直在上升。

去年，在中國建筑超2萬億的營收中，房地產開發與投資的營收占比近七分之一，但對整體毛利率的貢獻占比卻超過了四分之一，比房屋建筑多出1倍多——

眼看在同行身上找不到機會了，只好自己創造機會。

中建系親自下場，搖身一變，從承建商轉為開發商。

但轉型的這條路，并不好走。

眾所周知，中建系集團目前控制著包括中海系2家、中建系8家地產平臺，人多了，內部肯定有競爭。

比如說，每個分局在不同地方設有總部，都有自己深耕的片區，例如八局總部在上海，地產業務范圍在長三角，三局總部在武漢，業務集中在華中區域開展。

原先每個局都秉承互不打擾的原則，但如今，分局都不甘心停留在自己的一畝三分地，開始把手伸向其他局的勢力范圍了——

三局和八局，會跑去一局扎根的北京拿地，也會和“大哥”的中海同臺pk,去深圳搶地。

又比如說，總局爸爸的意思，一邊是安撫，一邊又搞起了賽馬機制。

今年上半年，北京熱門地塊拍賣引得中建系幾乎全員出席，遭到同行極大抗議。

中建集團總局立馬組織協調，內部傳言以后X局深耕的區域，就優先由X局去拿地，減少自家人“打架”的幾率。

這樣的協調自然是好事，但蛋糕就這么大，誰都想分一口，表面一團和氣，私底下的暗斗是少不了的。

前不久，中建召開了三季度業績會，會上透露了內部考核指標，包括快速去化、現金快速回流、有現金流支撐的效益等。

換句話說，以后會采用賽馬機制，哪家有能力跑出來，有機會跑得遠，就決定了集團資源的傾斜方向。

業績排名靠后的公司，抱歉了，可能你想要的支持力度就沒有那多了。

這么一來，看著中建系的相互掐架，多少有點“宮斗”那味了。

當圍獵變去過去時

最后，展望未來，中建系面臨的挑戰也不少。

還是拿拿地來說吧。

就像我們在《聊聊最近的變化》所寫的那樣，如今，不少熱門的一二線城市，都宣布最新的出讓地塊不設最高價了，價高者得。

那么，以后，拍地市場就是“土豪”的游戲——

哪家房企掏出的錢多，核心城市核心地段的地就歸誰所有，想靠馬甲提高搖號中簽率？

這方法，過時了。

放到中建系身上，其實這也蠻影響他們拿地的。

以前可以幾個局一起上，圍獵某塊好地，增加拿地概率，畢竟，最后無論是誰拿到，都算集團拿到了地。

但如果現在開始拼土地價格，不夠精打細算的中建系未必能扛得住。

中海和盈利能力強的少數幾個局還好一點，但業績表現較差的、在市場上沒有什么聲響的，就比較難說了。

對于中建系來說，也只能邊走邊看了。