來源/地產知識橘

年末，各種重磅會議的全新定調，紛至沓來。

從“先立后破”給舊產能拉出的生存縫隙，到“三穩”中的“穩預期”被提到最重要的位置，再到“唱響中國經濟光明論”……

會議一結束，北京上海就迅速行動了——

不但降低房貸首付比例、調整普宅標準，還直接調低房貸利率。

一天之內，兩座超一線城市同時三箭齊發，這般救市力度，近年來，可謂前所未有。

但其實，在這次救市之前，市場端已經悄悄出現了一些新的變化。

保利出手了

上周，保利突然增持了。

這家濃眉大眼的央企，發出了一份公告——

宣布公司擬以不超過15.19元/股的價格，回購10-20億元不等的股份，同時公司實控人保利集團亦將增持。

消息一出，資本市場喜大普奔，保利股價一度大漲超過6%。

這是地產央國企在今年的第一次下場增持，背后的意義，是深遠的。

首先，保利覺得自己當前股價偏低，遠沒有反映公司真實的經營水平。

目前，保利發展的股價較去年4月創下的階段性高點18.59元幾乎腰斬，最新的市凈率也僅為0.63，幾乎是趴在地上了。

和每況愈下的股價相比，保利的業績堪稱優秀。

今年，保利的銷售排名沖上了全國第一，在如今的大環境下，前11個月的銷售額還能做到與2022年基本齊平，已經是非常難能可貴了。

或許正因為如此，保利才會秀一把肌肉進行回購，彰顯維護公司價值和看好企業未來發展的決心。

但更重要的是，在資本市場上，保利自身就是抄底之王，是一家有著“增持神話”的上市公司。

根據過往經驗，此前保利曾有4次增持動作，每一次都精準地買在了深V里。

增持后一段時間，地產板塊就開始觸底回升，保利的股價也跟著大幅攀升。

或許是央企對于政策的靈敏觸覺，又或許是對于市場行情的提前感知，當大家的信心無比脆弱的時候，保利卻反道而行之，義無反顧地出手了。

這次，會是地產板塊的第五個深V底部嗎？

土地市場的信心

說完房企，我們再說下拍地。

取消土地限價后，杭州的地市開始騷動。

雙十二當天，杭州年內第十三批次涉宅地開拍，一共成交了9宗地塊，其中只有4宗底價成交，其余均為溢價成交——

溢價地塊中，溢價率超過20%的比比皆是，最高達到了38%。

這是什么概念呢？

就拿熱門地塊來說吧，位于余杭區未來科技城的一塊地，精裝銷售均價為2.72萬/平米，毛坯銷售均價為2.42萬/平米，但綠城大手一揮，把樓面地價抬到了1.8萬/平米。

換言之，房地價差僅為9000多㎡，為了搶到這塊“寶地”，開發商寧愿在盈虧平衡點上瘋狂蹦迪。

這不是例外，鐵路北地塊、石橋單元，同樣是類似的銷售價差。

這溢價率和開發商的利潤率，都直逼2021年上半年杭州第一次集中土拍的時候了——

彼時，市場一片炙手可熱，濱江集團拿下地后，董事長的一句“努力做到1-2%的利潤率”令市場嘩然。

但這還不是更夸張的。

在這場土拍大戰中，我們驚訝地發現，民企占據了壓倒性的優勢。

除了混合所有制的綠城和一家兜底的國企以外，此次在杭州拿地的房企包括興耀、龍湖、偉星等，都是清一色的民營房企。

要知道，這幾年下來，因為資金和市場的問題，很多地方的土地市場，民企基本絕跡，財大氣粗的央國企不得不出來兜底，成為土地出讓市場中的主力買家。

而這次，在杭州，民企的信心似乎正在回歸。

無獨有偶，同樣的一幕也在成都上演。

前些天，一場不設置房價和地價上限的土地拍賣在成都打響。

同一天，就誕生了三個新地王——

成都新地王、成華區新地王、武侯區新地王。

有趣的是，這三塊地王中，也有兩塊，是由民企攬入囊中的。

市場不缺購買力

再來看下樓市本身。

雖然輿論一片淡靜，但如果仔細看看數據，會發現，實際交易情況并沒有想象中那么糟糕。

我們先看下二手市場。

上個月，廣州的二手房成交量突破萬宗，明顯是放量的。

而且，一個有意思的現象是，貝殼11月的內網放盤數居！然！降！了！。

雖然只比上個月減少了500多套，但已經是今年以來，貝殼第一次出現房源庫存總量下降了。

雖然凈增幅度很小，但這也間接表明——

二手房市場進入了走量階段，也開始逐步企穩了。

北京亦是如此。

有當地媒體表示，北京的二手房交易量在放大，價格也有穩住的勢頭了。

新房市場同樣不甘落后。

前段時間，廣州的地產圈內都在被一個叫保利和頌的新盤刷屏。

開盤只加推150多套房源，但合計錄得13000多組報備，短短的五天時間，去化率超過9成。

在大家普遍認知到的“寒冬”里看到這樣的業績，不得不感慨一句，或許市場從來不缺少客戶，只是你的項目缺少客戶罷了。

寫到這里，不得不說再下杭州。

當地最新的面積段成交情況是這樣的——

90平方以下的占比不到10%，90平方以上的占了90%，140平方以上的超過五分之一。

現在大環境是怎樣大家都清楚的，全社會購買力都在下降，落到房產市場上就是一個負反饋循環。

那么，這么多90平米以上、甚至140平米戶型以上的成交，購買力到底從何而來呢？

多一分期待

最后，最近的利好，相信大家都感受到了。

以一套北京城六區外總價800萬元的二套非普宅為例，此前的首付比例為8成，需要640萬元。

但新政后，首付降至4成，只要320萬元，一下子就降了300多萬！

上車門檻大為降低，改善客戶置換難的堵點，也有在積極地疏通了。

作為一線城市中的“頂流”，北京上海是全國房地產市場中最重要的壓艙石，這一次，兩座城市在會議定調之后一起發力，想要一舉扭轉預期的意圖，還是挺明顯的。

重磅利好疊加年底放量折扣，提示出一個很明顯的短期買點，炸出了不少觀望已久的購房者，而這一波的數據走勢，對于接下來的市場判斷，尤為重要。

但無論年底的數據如何，既然要唱響光明論，能夠判斷的是，接下來，政策還會進一步寬松，限售限購這些遲早會逐步放開。

或許，對于明年的樓市走勢，我們可以更有信心一些。