來(lái)源/丁祖昱評(píng)樓市

2023年12月14日晚間，北京和上海發(fā)布優(yōu)化調(diào)整購(gòu)房政策公告，內(nèi)容包括降首付、降利率、調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。

從政策本身來(lái)看，此次北京和上海的政策有利于降低住房消費(fèi)門(mén)檻、成本，釋放住房消費(fèi)的需求。

2023年即將過(guò)去，回顧這一年，以7月中央政治局會(huì)議定調(diào)“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”為分水嶺，房地產(chǎn)政策力度逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”，需求端，降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸接連落地。核心城市開(kāi)啟“四限”松綁潮，供給端，“三個(gè)不低于”、“房企白名單”等紓困措施相繼提出。

北京和上海作為一線熱點(diǎn)城市，一直以來(lái)在政策松綁上較為謹(jǐn)慎，此次這兩個(gè)城市同日放松購(gòu)房政策，對(duì)整體市場(chǎng)信心有一定的提升作用。

上海有超過(guò)30個(gè)項(xiàng)目連夜發(fā)出“24小時(shí)不打烊”的蓄客促銷海報(bào)，市場(chǎng)的振奮由此可見(jiàn)一斑。

北京、上海購(gòu)房政策調(diào)整優(yōu)化的靴子終于落地。

2023年12月14日，北京發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》，提出自新規(guī)執(zhí)行之日起，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)政策性住房以外的商品房，無(wú)論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款，不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均為30%；二套房則按城六區(qū)和非城六區(qū)劃分，首付比例分別為50%和40%。同時(shí)，貸款最長(zhǎng)年限也從25年恢復(fù)至30年。

在此之前，北京政策區(qū)分普通住宅和非普通住宅、首套房和二套房，執(zhí)行不同的首付比例。個(gè)人購(gòu)房首套房，普通住宅首付比例為35%，非普通住宅首付比例為40%；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二套房，普通住宅首付比例為60%，非普通住宅首付比例為80%。

下調(diào)首套及二套房首付比例有利于降低住房消費(fèi)門(mén)檻、成本，釋放住房消費(fèi)的需求。同時(shí)，貸款最長(zhǎng)年限也由此前的25年調(diào)整為30年，這也將在一定程度上減輕購(gòu)房者的還貸壓力。

除了調(diào)整首付比例之外，北京還調(diào)整了普通住房標(biāo)準(zhǔn)，自2024年1月1日起北京普通住房標(biāo)準(zhǔn)不再設(shè)置總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，僅保留單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

具體來(lái)看，單套建筑面積從140平方米提高至144平方米，同時(shí)將“實(shí)際成交價(jià)格低于確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行了調(diào)整，調(diào)整后五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于85000元/平方米，五至六環(huán)之間單價(jià)低于65000元/平方米，六環(huán)以外單價(jià)低于45000/平方米即可認(rèn)定為普通住宅。

對(duì)此，克而瑞北京區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整以后全市普宅占比提高至七成左右，使得此前被誤傷的改善性需求得到相匹配的政策支持，將有更多家庭能夠享受住房轉(zhuǎn)讓時(shí)的增值稅優(yōu)惠政策。

此外，北京市還降低了商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率，切實(shí)減輕購(gòu)房者利息負(fù)擔(dān)，自12月15日起新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款將執(zhí)行新的利率政策下限。

具體來(lái)看，首套房從調(diào)整前LPR+55BP下降至城六區(qū)不低于LPR+10BP，非城六區(qū)不低于LPR，據(jù)央行最新公布的11月份LPR報(bào)價(jià)，5年期以上LPR為4.2%，也就是說(shuō)，北京12月15日起新發(fā)放的房貸利率最低為4.2%。

二套方面，調(diào)整后城六區(qū)不低于LPR+60BP，非城六區(qū)不低于LPR+55BP，較之前二套房LPR+105BP的利率下限水平，有明顯下調(diào)。

一直以來(lái)，北京換房人群龐大，降利率、降首付、降稅收的利好政策能夠改善購(gòu)房人群預(yù)期并釋放需求。

9月1日北京自執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策以后，短時(shí)間內(nèi)北京新房、二手房成交量大幅上漲，樓市升溫明顯。但成交主要集中在前半個(gè)月，在沖高后開(kāi)始回落。10月以來(lái)，市場(chǎng)較為平穩(wěn)，但剛需及改善的需求依然存在。‘認(rèn)房不認(rèn)貸’主要影響的是剛需及剛改家庭，因?yàn)榇蟛糠謩偢募彝バ枰u一買(mǎi)一，存在較為明確的置換鏈條。

此次降首付、調(diào)普宅標(biāo)準(zhǔn)、降利率，可以說(shuō)政策信號(hào)明顯，影響面覆蓋到了更廣泛的購(gòu)房群體，將進(jìn)一步疏通一二手購(gòu)房鏈條，也將極大修復(fù)市場(chǎng)情緒和預(yù)期，提振市場(chǎng)信心。

當(dāng)天，上海也發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整上海市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知發(fā)布》及《上海市發(fā)布優(yōu)化差別化住房信貸政策》

從政策調(diào)整前后對(duì)比來(lái)看，上海普宅標(biāo)準(zhǔn)力度相對(duì)更高，與北京不再設(shè)置總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，僅保留單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相比，上海直接與價(jià)格脫鉤。

調(diào)整后，上海普通住房，應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

和調(diào)整前相比，單套住房建筑面積從140平方米提升至144平方米，同時(shí)取消了各環(huán)線的總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

這是上海時(shí)隔9年再次調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，此前，市場(chǎng)上已經(jīng)多次呼吁上海普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。此次調(diào)整后能較大幅度提高普通住房的覆蓋面，讓更多二手住房交易享受優(yōu)惠稅收政策。

首付方面，《上海市發(fā)布優(yōu)化差別化住房信貸政策》內(nèi)容顯示，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

同時(shí)，為支持推進(jìn)“五個(gè)新城”和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢?，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

與之前相比，最大的不同在于取消了普宅與非普宅的區(qū)別，改為6個(gè)行政區(qū)差異化政策。這符合一線城市精細(xì)化調(diào)控思路，也更符合上海市場(chǎng)。

房貸利率方面上海首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減10個(gè)基點(diǎn)，以2023年11月最新LPR來(lái)看，最低可達(dá)4.1%。

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二套方面，利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加30個(gè)基點(diǎn)，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。

對(duì)此，克而瑞上海機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示：上海市場(chǎng)本身就相對(duì)平穩(wěn)健康，新政可進(jìn)一步促進(jìn)剛需和改善需求，一、二手房成交量都會(huì)有相當(dāng)增長(zhǎng)，有利于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

一直以來(lái)，北京和上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較穩(wěn)，整體政策無(wú)論是頻率還是松綁幅度都相對(duì)謹(jǐn)慎，此次在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束后不久，兩大城市同日出臺(tái)降首付、降利率、調(diào)普宅標(biāo)準(zhǔn)等利好政策，對(duì)于整體市場(chǎng)信心拉動(dòng)明顯。

這也符合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，多出有利于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)的政策”要求。

此次北京和上海的購(gòu)房政策調(diào)整優(yōu)化將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。