來源/丁祖昱評樓市

9月末，從四大一線城市紛紛落地“認房不認貸”，到首個一線城市廣州放松區域限購，重點一二線城市限購松綁大幕正式拉開。

在這背景下，市場對這個“十一”頗有期待。

然而，從CRIC監測的雙節假期成交備案數據來看，整體樓市表現相對平淡，京滬蓉熱點恒熱，武漢、天津等個別城市項目來訪、認購有所回升，余下多數城市成交仍處低位。

我們認為，各城市仍將延續分化行情，10月大概率企穩回升。

從7月末政治局會議定調行業新形勢以來，政策端積極信號不斷釋放，住建部明確政策優化方向：降首付、降利率、認房不認貸。

進入9月，地方政策松綁加力提速，核心城市迎來雙限解禁潮。目前，包括南京、大連、濟南、青島、蘭州、福州、鄭州、合肥、武漢在內的10個城市全面取消限購，廣州、廈門、蘇州、西安、天津、長沙、成都等城市限購縮圍。此外，福州、合肥等8城全面解除限售。

政策組合拳下，核心城市成交稍顯起色，典型項目來訪、認購有了不同程度的回升。然而整體新房成交卻延續筑底行情。

在這背景下，今年中秋國慶假期房企整體推盤積極性不高：除了南京、武漢等個別城市集中推盤、蓄勢待發之外，余下多數城市推盤量較去年同期均有不同程度回落，低迷型城市如福州等已連續多月處于供應低位，樓盤以續銷為主。

從CRIC監測的雙節假期成交備案數據來看，2023年9月29日-10月6日，42個重點監測城市累計成交166.66萬平方米，較2023年9月日均降幅達52%，較2022年同期同比微增2%，但與今年五一假期相比，跌幅達到11%。

考量到備案數據或將延遲，我們同時結合了克而瑞城市機構調研數據，可以看到，中秋國慶雙節假期成色相對一般，22個重點城市成交137.48萬平方米，環比下降31%，同比下降23%。典型城市大體分為以下幾類：

一是以北京、上海、成都等為典型代表的熱點恒熱城市，整體市場延續高位運行。

以北京為例，熱度主要集中在假期“中秋節”時段，火爆項目來訪量能達到日均30-40組，認購量可達20套以上；其余熱點項目來訪量可達到日均15-20組，認購量普遍在10套以內。目前主要是依托剛改和改善客群支撐；

成都也是如此，828+926新政疊加使得市場保持穩中有增態勢，據克而瑞問卷調研（61個樓盤樣本）：58%項目來訪量有上漲，51%項目認購量有上漲，來訪量表現優于認購表現；國慶期間，熱銷項目主要集中在一圈層，其中天府新區銷量大漲項目占比近3成，高新區大漲項目占比近2成，144㎡以上不限購產品流速明顯提高。對于這類城市而言，短期政策利好使得市場整體保持平穩運行，后續若無持續性利好加持，市場能否保持上行依舊存疑。

二是天津、武漢、長沙、鄭州等新房來訪、認購穩步回升，雙節假期成交明顯好于9月月末。

究其原因，一方面新政落地后，前期觀望客戶開始陸續入市；另一方面，國慶期間部分項目加大的營銷力度，以價換量刺激剛需積極入市。

天津環城四區整體到訪熱度提升30%-100%，地緣客集中的板塊容易被上游板塊分流。海教園、南站等板塊來訪量提升大，外客戶成交比例上升至50%，并且大戶型認可度高。武漢市場熱度回升主要源于房企普遍加大折扣力度，雙節期間熱銷項目武漢長江天地、武漢城建電建漢悅府朗境等項目售價低于市場預期，折扣力度分別達到了88折和8折。

三是包含之前剛剛放松限購的廣州在內的部分一二線城市，如深圳、南京、合肥、濟南等，表現比較平淡，整體去化和前期變動不大，區域分化持續加劇。

以廣州為例，據克而瑞廣佛區域數據顯示，2023年9月29日-10月6日期間廣州全市累計推售15盤，貨量合計2261套，去化504套，整體去化率為22%，低于2022年同期1個百分點，低于2021年同期19個百分點。

在這15個開盤項目當中，去化率表現為優秀、較好的項目分別占比2成，而去化率表現為一般的項目占比超6成。而來訪認購方面，除零星標桿項目來訪、認購表現增長之外，大部分項目表現沒有明顯起色。

按區域劃分，國慶期間廣州除越秀、海珠、從化三區無加推/成交外，其余8區均有上新及成交。番禺推貨量超700套居全市第一，中心四區的荔灣以392套緊隨其后。

各區域推新去化分化明顯，受新政影響，番禺、荔灣等改善型項目需求較旺，推新去化超20套或以上。

增城長期以價換量，市場競爭激烈，推新項目以“小量快跑”策略帶動成交，新盤低價入市，去化率約為2成。花都、白云、南沙等區域部分改善型客戶被中心區分流，且項目自身優勢不突出，去化率不足一成。

四是三四線城市諸如常州、鎮江、淮安、揚州、徐州等，國慶期間成交比較慘淡，以去庫存為主，即便房企加大折扣營銷力度，依舊去化不佳，內卷持續加劇。

盤點各城市中秋國慶假期項目來訪、去化情況，熱銷盤除了一些供應稀缺核心區域的改善盤之外，更多為折扣力度較大的剛需盤，假期期間整體市場來訪認購情況好于預期。

從各項目成交客戶的特征來看，我們發現一方面各地利好新政的落地刺激了一部分前期觀望客群積極入市，同時“賣舊換新”的置換客群還需要一定的時間來進行轉化。另一方面，核心城市的限購松綁對于周邊的虹吸效應還是有明顯放大作用，天津、南京、長沙、昆明、南寧等外地看房的客戶占比也有明顯上升。

總體來看，在核心一二線城市“認房不認貸”、四限松綁等利好政策相繼落地、房企加強營銷力度積極自救的背景之下，整體“十一”市場還是保持著平穩運行態勢。

不僅京滬蓉熱點恒熱，前期深度調整的天津、武漢、鄭州等也出現了短期來訪、認購上升的跡象，而余下的多數城市雖然行情相對平淡，但基本成交也已進入筑底階段，未來大概率企穩回升。