來源/地產(chǎn)知識(shí)橘

史詩級新政落地后，今年廣州最大的網(wǎng)紅盤之一——華潤長隆萬博悅府終于應(yīng)聲開盤。

當(dāng)晚，社交媒體上忽然就涌出了各種火爆搶房的視頻。

雖然最終成交數(shù)據(jù)還沒實(shí)錘，但顯然，市場的熱度已經(jīng)被撩撥了起來。

同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)，在主流話語體系之外，有一波一直不被關(guān)注的購買力，正在逐漸浮出水面——

中老年換房族。

退休“老廣”動(dòng)起來了

說起來，廣州這波新政的力度不小，雖然沒有全域放松限購，也做到了近13年來，首次對中心六區(qū)進(jìn)行松綁——

至此，黃埔、番禺兩區(qū)完全“零門檻”，只要有錢，就能隨便買了。

中介和銷售們的激動(dòng)自不用提，相信不少在廣州的小伙伴，都沒少收到中介小哥哥“突然的關(guān)心”。

但更讓人意外的，是我在家族群里看到的消息。

平時(shí)逢年過節(jié)才活躍的家族群，突然就有七大姑八大姨出來說話了——

“現(xiàn)在，我們是不是可以買房了？”

“廣州的房價(jià)，是不是要準(zhǔn)備漲了？”

……

聊著聊著，群里的氣氛就活躍起來了，有的轉(zhuǎn)發(fā)抖音上的鏈接，聲稱專家說要趕緊入市。

有的則氣定神閑，連發(fā)幾條60秒語音，大意是不著急，但政策的確是利好，國慶假期有空，可以去售樓部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。

說實(shí)話，我是挺被這一幕所震撼到的。

如今，隨便翻翻網(wǎng)絡(luò)，充斥的大多是消費(fèi)降級的中產(chǎn)和不愿背房貸的年輕人，就連廣州的項(xiàng)目都在反饋，當(dāng)下的新客戶已經(jīng)不夠用了。

但沒想到，新政之后，忽然釋放出了這么一群長期被忽略的，真實(shí)的購買群體——

他們是五六十歲往上的本地老廣，隨著子女陸續(xù)進(jìn)大學(xué)、畢業(yè)甚至參加工作，自己也來到不用上班的年紀(jì)，終于可以松一口氣，關(guān)注自己的舒適度，換一個(gè)居住的環(huán)境。

這些年，他們手里的資金是充裕的，但礙于限購的原因，他們家庭甚至孩子的名額早早用完了，一直不限購的增城從化又太遠(yuǎn)，總歸不方便日常走親戚。

買房這件事，只能無限期擱置。

這次限購放松的區(qū)域，已經(jīng)在老廣們的生活圈之內(nèi)，沒有意外的話，他們是會(huì)幫襯一波的。

在子女的城市買套房

除了這群人，還有另一類中老年人：

隨遷的父母。

前段時(shí)間，我們在做購房咨詢時(shí)，接待了外地購房者安安。

安安來自中部省會(huì)，今年準(zhǔn)備退休，獨(dú)生女兒從海外學(xué)成歸來，在廣州市區(qū)工作。

說起自己的退休計(jì)劃，她直言，打算來廣州陪孩子，所以想在女兒單位附近買套房。

前些年可以和女兒一起住，等到女兒結(jié)婚另外購房，這套房子就留給老兩口養(yǎng)老。

彼時(shí)，廣州還沒松限購，她一邊辦退休手續(xù)一邊打飛的看房，最后用了女兒的房票購入了房產(chǎn)。

說起這套房，也是有故事的。

一開始，安安的預(yù)算在600萬左右，但一路看下來，因?yàn)椴幌氡程蟮姆抠J壓力，退而求其次，選擇了總價(jià)300多萬的新房。

這樣一來，購房是基本沒有杠桿了，也可以留下更多的資金來享受晚年生活。

而類似的購房需求，在新政后，又出現(xiàn)了不少。

他們是養(yǎng)育獨(dú)生子女的一代，年紀(jì)大了，幼鳥離巢，不少人會(huì)選擇去子女生活的城市。

無論是出于照顧孩子的本心，還是期望兒孫輩更多的陪伴，這些隨遷的老人，都會(huì)傾向于在子女的城市安家置業(yè)。

如今，這部分人也可以在廣州市區(qū)直接買房了。

中老年人是市場復(fù)蘇的最大助力

講真，此前在公眾和房企的印象中，中產(chǎn)和年輕人才是主要的購房主體。

結(jié)婚、學(xué)位房、投資增值……這些需求，每一個(gè)看上去都堅(jiān)不可摧。

但現(xiàn)在，形勢有點(diǎn)變化了。

收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱，青年人卷不動(dòng)了，在上班和上香之間，他們選擇了上香，把壓力給到佛祖。

就連大廠的P7、P8，都被迫“降薪兼容”，光鮮亮麗的好日子是一去不復(fù)返。

此時(shí)，想要源源不斷的年輕人掏出錢來“為國接盤”，比前些年，要難得多了。

但這幾年下來，中老年人的收入?yún)s沒有受到太大沖擊。

他們大多已經(jīng)處于退休或半退休的狀態(tài)，退休金是一直保持穩(wěn)定的，甚至每年都有一定比例的提升。

更何況，60、70后這一代人本來就享受了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大紅利，再加上消費(fèi)習(xí)慣偏節(jié)儉，經(jīng)過大半輩子的努力，兜里已經(jīng)有了不少財(cái)富積累了。

從這個(gè)角度看，中老年群體雖然不被主流輿論待見，但一個(gè)無法忽略的事實(shí)是——

他們同樣是“經(jīng)驗(yàn)豐富群體”和“資產(chǎn)持有者”。

這不，此前，已經(jīng)有專家洞察了這點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧海清對媒體表示——

老年人的改善型住房，以及收入穩(wěn)定的中年群體對于高質(zhì)量生活的住房改善的需求，是當(dāng)下房地產(chǎn)市場的最大助力，也是行情復(fù)蘇最主要的來源。

更何況，在未來的很多年里，年輕人越來越少，而中老年群體，可是越來越多了。

這個(gè)群體對于樓市去化的重要性，是呼之欲出了。

兩房戶型又香了？

所以，如果站在開發(fā)商，或者考慮未來接盤俠的角度，我們還蠻有必要了解下中老年人購房時(shí)，最關(guān)注的點(diǎn)是什么。

他們購房的兩大動(dòng)力，一是為了改善居住條件，二是希望和子女就近居住。

對于需要改善居住條件的中老年人，安靜的環(huán)境、豐富的醫(yī)療資源和靠近超市和購物中心，顯得尤為重要。

在貝殼公布的《2022年老年人住房需求洞察報(bào)告》中，老年人對于有大醫(yī)院、環(huán)境宜人的偏好關(guān)注度，要比青年群體要高出不少。

可以想見，靠近市中心的別墅和綠化較好，安靜宜居的電梯小區(qū)，未來還是有希望的。

另外，我們也有了一些新發(fā)現(xiàn)。

比如，中老年人比年輕人更愿意住兩房。

在調(diào)研報(bào)告中，多數(shù)老年人希望居住在市中心或主城區(qū)，超過一半會(huì)選擇兩房產(chǎn)品。

這與我們的傳統(tǒng)認(rèn)知不太一樣。

我們普遍認(rèn)為在三胎時(shí)代，兩房已經(jīng)被拋棄了，但老年人會(huì)覺得三房太大，兩房打掃起來更加方便，住得也舒服，剛剛好。

又比如，80%以上的老年群體購房首付資金主要來自個(gè)人積蓄或者賣房資金。

其中，以“賣一買一”為購房款的比例，要顯著高于中青年人。

這就有點(diǎn)意思了。

換句話說，以前，二手市場不活躍，也間接壓抑了中老年人的購買力。

如今，利好落地后，首付比例降低、取消限購等政策出臺(tái)，同樣是有利于他們換房的。

搶到年輕人，就是搶到中老年人

最后，說到毗鄰子女生活居住地這一部分，那就看哪些城市的凈流入人口多了。

換句話說，以后，搶人才有了更重要的含義——

不僅新落戶的年輕人需要買房，還能獲得他們父母輩的購買力。

一箭雙雕。

說起來，去年國內(nèi)人口流動(dòng)趨勢出現(xiàn)了明顯的變化。

人口增長冠軍花落中西部，北上廣深四大一線城市人口集體負(fù)增長。

當(dāng)然了，去年是特殊年份，大家都懂，今年以來，廣州、深圳等地的人口流入是有“反撲”的。

接下來，哪里的樓市有希望，就看哪個(gè)城市能在“人口大戰(zhàn)”中脫穎而出了。