來源/丁祖昱評樓市

好消息是，7月下旬以來中央頻繁表態，釋放利好信號。

但樓市，仍然延續探底行情。

市場層面，重點30城7月成交達到年內次新低，同環比減少均在三成以上。

企業層面，TOP100房企7月業績規模創近年新低，單月業績同環比雙降，環比降低33.5%、同比降低33.1%；累計業績增速由正轉負，同比降低4.7%；近7成百強房企單月業績環比降低。

行業信心仍處在低位。

考慮到政治局會議首次明確樓市供需關系發生重大變化，與此同時四大一線城市也紛紛表態，政策松綁可期，如果核心一二線能穩步落實局部松綁“四限”，整體新房成交規模有望止跌企穩，但當前購買力不足的背景下，樓市很難再現V型反轉行情。

7月業績同環比雙降

累計增速由正轉負

2023年7月，TOP100房企銷售操盤金額為3504.3億元，單月業績規模創近年新低。與此同時，單月業績同環比雙降，環比降低33.5%，同比降低33.1%，同比降幅較上月進一步擴大五個百分點。

累計業績增速由正轉負，1-7月百強房企實現銷售操盤金額34124.4億元，同比降低4.7%。

對比近五年百強房企單月業績走勢，很明顯可以看出，2023年7月單月業績規模已處于歷年同期的最低水平，且已連續兩個月處于近五年同期低位。

目前，市場需求和購買力透支、行業信心不足，在供需兩端制約之下，樓市雖有一定的修復預期，但復蘇動能趨緩，企業仍面臨較大的去化壓力。

近7成百強房企

單月業績同比降低

百強房企中，單月業績環比下降的房企超過八成，近七成房企單月業績同比降低。

具體來看，7月有超半數百強房企的單月業績同比降幅大于30%，同比降幅超過50%的房企就有36家，這部分房企主要集中在TOP30-100。

但同時，也有一些企業的業績表現相對突出，7月單月業績實現同比增長。比如越秀地產、保利置業、華僑城、聯發集團、大華集團等房企。

百強房企格局分化

TOP50加速“洗牌”

百強房企格局繼續分化，央國企及部分優質民企展現出較強的韌性，中小房企競爭力不足。

不同梯隊房企銷售門檻值的變化很能說明問題。2023年1-7月TOP10房企的銷售操盤金額門檻為1000.5億元，同比增長6.9%，TOP20門檻則降低2.5%至405.9億元。

TOP30和TOP50梯隊迎來大“洗牌”，房企格局變動加劇。兩梯隊房企銷售操盤金額門檻分別同比降低16.2%和16.4%至245.8億元和149.1億元。

樓市持續探底

8月預期止跌企穩

7月整體樓市延續探底行情。

供應端，6月放量后7月再度回落，重點30城供應環比下降44%，前7月累計同比降5%。

成交低于市場預期，重點30城成交達到年內次新低，同環比分別下降36%和32%，累計同比雖增長9%，但增幅較上月收窄9個百分點。

各能級城市迎來普降行情。

一線城市7月預計整體成交196萬平方米，環比下降28%，同比下降34%，前7月累計同比仍增11%。其中上海成交高位回落，同環比腰斬，市場迎來階段性瓶頸期，主要原因在于，供應顯著縮量且主要集中在外圍；加之房價下行、收入壓縮動搖市場信心，以及前期需求集中釋放影響，整體成交熱度有轉降趨勢。與上海類似，北京供應主力集中在大興區，剛需剛改對成交支撐動能減弱，7月整體成交不及2023年月均。僅深圳一城同環比齊增，處于弱復蘇行情。

26個二三城市整體成交926萬平方米，同環比分別下降36%和32%，前7月累計同比漲幅收窄至9%。同比普降，環比僅成都、長沙、東莞少數幾個城市維持正增長。從累計同比來看，負值城市由上月7個增加至11個，寧波、蘇州、佛山和重慶累計同比轉負，短期市場復蘇難挽成交頹勢，后續降幅或將持續擴大。

受房價下行、收入壓縮、交付不確定性等因素影響，當前樓市購房信心不足，整個7月供需兩淡，房企推盤積極性顯著回調，成交更是出現“四連降”。

樓市復蘇動能趨緩，企業去化壓力仍然較大。

值得關注的是，7月下旬中央頻繁表態，給行業帶來了向好預期。整體來看，若核心一二線能穩步落實局部松綁“四限”，整體新房成交規模有望止跌企穩。

從熱度梯隊來看，北京、上海、杭州、成都等雖短期熱度轉降，但去化率絕對值仍有望高位持穩。東南沿海二三線諸如南京、蘇州、寧波、佛山等仍面臨階段性調整期，若有利好政策加持，成交尚有小幅回暖空間。對于內陸弱二三線城市諸如昆明、南寧、福州等，即便政策加碼，短期內剛需購買力仍需修復，成交難有明顯起色。

附：2023年7月中國房地產企業銷售排行榜TOP50