來源/閨蜜財經(jīng)

不容易。2023年7月18日，被稱為港股“IPO釘子戶”的眾安智慧生活，終于如約上市。

在經(jīng)歷一波四折之后，眾安系這家新上市公司的首日表現(xiàn)似乎更波折，開盤短暫走高后，便一直呈震動下跌狀態(tài)，直到臨收盤前10來分鐘才被拉回發(fā)行價。截至當(dāng)日收盤，還上漲了2.54%，每股價格為1.210港元。

考慮到目前的宏觀形勢，以及具體到該司成色，眾安智慧生活這樣波折首秀表現(xiàn)似乎也并不讓人意外。

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?在上市之前，眾安智慧生活的IPO歷程就頗為坎坷。

時間回溯到2021年，那還是物業(yè)公司上市黃金時期，眾安智慧生活就已經(jīng)遞表港交所，開啟IPO之路。只是很遺憾，后來招股書失效了，因為盈利水平未達(dá)標(biāo)港交所新規(guī)。

接著2022年1月，眾安智慧生活第二次遞表，這次很快順利通過聆訊，但該司自己不招股了，導(dǎo)致二次招股書屆滿失效。

相比2021年，2022上半年上市物企境況變化翻天覆地，彼時似乎確實也不是上市融資的最佳時機(jī)。

到了2022下半年，眾安智慧生活引入2 名基石投資者，整裝待發(fā)，第三次赴港IPO，并于當(dāng)年年底順利通過聆訊，且開始招股。但這次事情又起了變化：擬定敲鐘的前四天，也就是2023年初，該司宣布延期上市。

值得注意的是，此次延期上市背后，眾安智慧原計劃最多募資2.25億港元，但僅獲得10家機(jī)構(gòu)申購，且申購金額僅為0.38億港元。

接著3個多月后，眾安智慧生活第四次IPO來了。今年4月28日，其第四次遞表，接著順利過會、招股，這一次沒有延期，該司如約上市。

至此，眾安集團(tuán)旗下?lián)碛?家上市公司：2007年港交所上市的眾安集團(tuán)、2014年在港上市的中國新城市（全稱：中國新城市商業(yè)發(fā)展有限公司），以及此次上市的眾安智慧生活。蜜妹注意到，7月18日這天，除眾安智慧生活不漲不跌外，其他兩家公司的股價都是下跌的。

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眾安智慧生活總部位于杭州，成立于1998年，為眾安集團(tuán)旗下的物業(yè)公司。

截至2022年末，其在我國兩個省擁有9家主要從事物業(yè)管理服務(wù)的主要附屬公司。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，該司在2023年中國物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)中排名40位。

根據(jù)最新的招股書數(shù)據(jù)，眾安智慧生活2020-2022年的總在管物業(yè)面積分別為為10.8百萬平方米、11.8百萬平方米及12.8百萬平方米，每年穩(wěn)步增長100萬平米的節(jié)奏。

在蜜妹看來，眾安智慧生活屬于是區(qū)域色彩比較濃烈的物企，如上圖招股書顯示，截至2022年末該司共有在管項目95個，其中64個位于杭州、寧波、青島、合肥。29個位于麗水、湖州、滁州、淮北、臺州、舟山這樣的長三角城市，另外金華及溫州也零星覆蓋了該司的部分物管項目。

而眾安智慧生活也和大部分中小物企一樣，在管面積主要和“母公司”或兄弟公司有關(guān)。2020-2022年，其來自上述途徑所管理的建筑面積分別占該司在管建筑面積的55.3%、55.7%、53.3%。

物業(yè)管理方面該司母公司依賴性更強(qiáng)，上述同期，眾安智慧生活由眾安集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)產(chǎn)生的收入，分別占其物業(yè)管理服務(wù)總收入的約76.1%、72.5%及71.5%。

業(yè)務(wù)方面，眾安智慧生活目前有三大業(yè)務(wù)線：物業(yè)管理服務(wù)、主要面向房地產(chǎn)開發(fā)商的增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)。如上表所示，物業(yè)管理服務(wù)站該司營收比重大概70%左右。2020年時比較高為接近80%。

增速來看，眾安智慧生活似乎沒有太多亮眼之處，在管面積增速偏慢，營收同比增速也在下降。東方財富統(tǒng)計的數(shù)據(jù)更直觀，如下圖，2022年該司營收3.197億元，同比增長8.13%，相比2021年28.18%的增速腰斬不止，這也是其近4年來的最低增速。

毛利潤同比增長更慢，2022年降到了4.71%為1.163億元，比2021年28%的增速低到小腿。不過2022年眾安智慧生活的歸母凈利潤有所改善，同比增長了30.33%為5082萬元。蜜妹看了下，這其中主要是行政開支同比縮減、以及非控股權(quán)益大降。

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另外，眾安智慧生活招股書里提及的一些風(fēng)險，蜜妹認(rèn)為值得注意。

其一就是未來增長。從上面數(shù)據(jù)里能看到，前幾年眾安智慧生活增速本就不快，未來的增長潛力在哪？似乎并不明朗。

一方面母公司眾安集團(tuán)這幾年營收增速波動甚大，未來持續(xù)增長的穩(wěn)定性存疑；另一邊我國房地產(chǎn)復(fù)蘇似乎開始乏力。

如上圖國統(tǒng)局最新數(shù)據(jù)顯示，上半年，商品房銷售面積同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%。

上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68797億元，同比下降9.8%。不管是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速，似乎都很慘。

6月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)94.06，5月為94.55。未來樓市何去何從？目前還是個問號……

增速趨緩，競爭勢必會更激烈，馬太效應(yīng)也會越來越明顯，這對于中小物企而言并不是好事兒。

此前眾安智慧生活或，募集的資金約55.0%將用于收購或投資于專注于中國住宅或非住宅物業(yè)的其他中小型物業(yè)管理公司，約30.0%將用于投資及升級管理的項目中社區(qū)開發(fā)的硬件及軟件，約15.0%將用于豐富社區(qū)增值服務(wù)的服務(wù)組合、規(guī)模及效率。

但風(fēng)險提示里該司也說：未來的收購未必會成功或落實，而在將所收購業(yè)務(wù)與現(xiàn)有業(yè)務(wù)進(jìn)行整合方面或會面臨困難。還有為關(guān)聯(lián)方墊款、資金大量被占用等等也是問題。

不管怎樣，上市首日股價上漲，眾安智慧生活算是開了個好頭。