來源/花朵財經觀察??作者/陳曉?編輯/鐸子

4月28日，魔方生活更新了招股書，第二次遞交IPO申請，擬在港交所主板掛牌。

而就在一個月后，伴隨著深圳安居微棠住房租賃公司的掛牌和白芒村統租改造的開始，有著政府背書的“國家隊”正式下場，以全面推進“城中村保障性住房規模化品質化改造提升項目”為目標，通過與個人房東簽訂10年長約，統一改造后出租，布局長租公寓市場，這個已被淡忘的賽道，迎來了全新挑戰。

深圳統租試點正式落地

承擔著改革開放先鋒探索任務的深圳“特區”，最早提出“統租”概念，可以追溯到2017年。

當年9月3日，由深圳市規劃和國土資源管理委員會牽頭制定的《深圳市關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》及《深圳市住房租賃試點工作方案》，開始公開征求社會公眾意見。

實施意見在肯定深圳城中村租賃住房占全市總租賃住房70%，是租賃市場供應最重要主體之一的同時，對普遍存在的衛生條件差、消防安全不合格、物管普遍缺失、“二房東”等問題，給出了應對之策。在全國率先提出，要引導國有企事業單位拓展住房租賃業務，自行或委托專業化住房租賃企業開展自有住房、商務公寓的規模化租賃。按照設想，在“十三五”期間，深圳市將通過收購、租賃、改建等方式，收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業，經質量檢測、消防驗收等程序后，統一租賃經營、規范管理。

盡管因為疫情等客觀原因，該政策的落地并沒有計劃中的那么快，不過從運作模式不難看出，深圳政府的“統租”計劃，與蛋殼、魔方生活等長租公寓運營公司，并沒有本質的區別。一旦落到實處，相當于是直接動了整個賽道相關企業的蛋糕。

引發爭議的白芒村統租風波 圖源：網絡

從近期因為“白芒村統租”風波被爆出的一組數字中，可以看出深圳政府的決心。根據官方統計，深圳全市城中村保障性住房規模化品質化改造提升項目，已經累計儲備了2.9萬套（間）房屋，統租城中村房源超7000套（間）。

按照官方“十四五 ”規劃，深圳建設籌集保障房的目標是74萬套。從2.9萬套到74萬套，可以預見的是，隨著2025年的日漸臨近，深圳“統租”計劃還將進一步提速。

已經獲得國家開發銀行牽頭給予的5000億授信，注冊資本20億的安居微棠公司，承擔的正是這樣的任務，根據一份網傳名單，深圳將有103個城中村被納入統租計劃。如果按一個村統租房間可住10000人計算，未來至少可供100萬租戶居住。屆時，深圳政府就是當之無愧最大的“二房東”了。

聯想到深圳的“特區試驗田”屬性，一旦測試完成，時機成熟時在全國推廣，也并非完全不可能。從某種程度上，這將直接封死魔方生活們的想象空間。

投資人變成大股東

或許正是因為感受到了潛在的威脅，在更新后的招股說明書中，魔方生活花費了大量的筆墨講述自己可能面臨的“政策風險”，并很直白的表示“我們的業務易受政府針對租賃公寓行業的措施影響，不能保證目前的有利政策將長期持續”。

魔方生活能夠有此“覺悟”，并不令人意外。

盡管沒有蛋殼、自如等長租公寓品牌名聲響亮，但若按成立時間論資排輩，2009年6月就已經出現的蛋殼生活，可以稱得上是行業中的老大哥了。要知道自如也是在2011年才成立的，蛋殼公寓更是到了2015年方才出現。

魔方生活平均租金統計 圖源：招股書

雖說沒能搶到長租公寓“第一股”的頭銜，魔方生活與資方的羈絆一樣纏綿繾綣，甚至綁定的更為徹底。早在2012年6月，魔方生活就完成了A輪融資，德同資本的全資子公司DT MF Investment以現金750萬美元認購25萬股，6個月后的2013年2月，魔方生活B輪融資開啟，華平投資6000萬美元領投。

也是從那時開始，魔方生活就與華平投資緊緊綁定在了一起。

2015年5月，華平投資對魔方生活追加投資1.4億美元；2016年4月，魔方生活獲得C輪融資3億美元，華平投資攜手中航信托再次跟進，至此，魔方生活估值超過10億美元，成為了長租公寓行業名副其實的“獨角獸”。

持股前三均為華平投資 圖源：招股書

就在形勢一片大好之時，2017年，因與投資人出現分歧，魔方生活創始人葛嵐突然離職。這也直接打亂了魔方生活的上市計劃，隨后葛嵐陸續拋售了自己的股權，僅保留2.86%的股份。經過多次投資和股權轉讓后，在此次IPO前，華平投資透過Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem直接或間接擁有了魔方生活約51.62%的股權，成為了事實上的第一大股東。

公開資料顯示，作為一家1966年成立于紐約的老牌私募股權投資公司，華平投資在全球范圍內管理著670億美元的資產，投資了包括58同城、神州租車、紅星美凱龍在內的160多家企業。值得一提的是，對于地產行業其格外的看中，對超過40 家地產企業投資超過65 億美元，2018年時，華平投資還作為領投方對自如進行了40億人民幣的A輪投資。

華平投資中國區聯席總裁程章倫曾表示，十分看好長租公寓行業，并認為這個行業“沒有天花板”。

凈利潤連續坐過山車

投資投成了大股東的華平投資，不得已只能躬身入場，親自操盤魔方生活。

在華平投資的支持下，曾經在2006年就拿到過華平融資的，7天連鎖酒店創始人鄭南雁被委任為魔方生活董事會主席統攬大局，曾擔任華住酒店集團副總裁，負責漢庭、全季等品牌市場和銷售工作的柳佳擔任CEO，沖鋒陷陣。

因為有資方坐鎮，魔方生活成為了長租公寓領域最活躍的收購者。自2020年以來，魔方生活已完成了總價值超過13億元的10項收購，其中2021年，收購微領地的21家項目公司，是行業內近年來最大的一次并購。

在大規模收購的加持下，魔方生活旗下在營公寓數量經歷了一輪暴增，直營公寓數從2020年的31881間，猛增到了2021年的50074間，加盟公寓數，直接從7149間增加到了25813間，短時間飆升了三倍。

2021年魔方生活在營公寓大增 圖源：招股書

魔方生活的營收和利潤，也因為大規模收購在短期內獲得大幅增長。2019至2021年，魔方生活的營業收入分別為9.47億、9.49億、14.71億元，相應的凈利潤分別為6355.1萬、-23027.7萬、30193.7萬元，復合年增長率達到了115.6%。

不過進入到2022年，收購塵埃落定后，魔方生活的增長勢頭開始明顯放緩。根據更新后的招股說明書顯示，2022年魔方生活在收入同比增長16.5%，達到17.14億元的同時，凈利潤再次錄得負值，當年虧損24660.7萬元。

也就是說在2020到2022的三年間，魔方生活營收雖然累計達到了41.61億元，但凈利潤卻坐了個過山車，從-23027.7萬元到30193.7萬元，再回到-24660.7萬元，三年下來一分錢沒掙，凈虧了1.75億元。

利潤再度為負的同時，隨著大規模收購的結束，2022年魔方生活在營公寓總數也停止了高增長，截至年末在營公寓76245套，與2021年末相比僅增長了0.47%。

在招股書中，魔方生活將2022年出現虧損的原因，歸咎于新冠疫情的影響，尤其是“上海市場”。然而這一說法顯然不能令人信服，根據公開資料顯示，魔方生活在上海運營的公寓數量為30053套，只占總運營數量的39.4%，且在2022年上半年，上海因為疫情被全面封控的時候，魔方生活凈利潤還是正值，巨額虧損主要出現在下半年。

魔方生活的業主數高度集中? 圖源：招股書

除了增長乏力外，盈利不彰外，一旦類似深圳的“統租”政策在全國鋪開，相比其它長租公寓企業，對魔方生活的影響也將會更大一些。

將自己定義為國內“集中式長租公寓模式”開創者的魔方生活，不同于蛋殼、自如與分布在各小區的業主零散簽約的模式，其魔方公寓、9號樓公寓都是與7天連鎖類似的，拿下整棟整層樓的物業集中改造出租。一定程度上，這完全就是國家隊下場“統租”要做的事情，可謂是針尖對上了麥芒。

魔方生活現金及等價物變化 圖源：招股書

不過比起授信5000億起步的“安居微棠公司”，魔方生活盡管有著華平投資撐腰，但在接連的虧損下，截至2022年末，賬上的現金及現金等價物也只剩下了34557.5萬元，如果再像2022年那樣虧上一次，將面臨流動性風險。

對此，魔方生活倒也沒有回避，在招股書中直白表示，要通過“不時自資本市場籌得的其他資金，滿足我們的流動資金需求”。

一投就是17年，華平投資想要退出的心，可以理解。