來源/丁祖昱評樓市

2023年前4月，土地成交規模同比下降31%，創下2010年以來全國土地交易規模的新低。近七成百強房企沒有納儲，剩下三成還在拿地的百強房企中，仍是央國企老面孔為主。

不僅如此，從1-4月新增貨值來看，超過百億企業僅17家，且各梯隊斷層明顯，前十強與其他房企拉開明顯差距。

雖然在一季度過后民企的投資積極性出現了弱復蘇，但大部分出險房企短期投資恢復難度較大。

各房企對城市的選擇高度集中，土拍市場熱度始終聚焦在一二線核心城市，整體競爭十分激烈。

預計接下來的5、6月份將迎來一批供地小高峰，土拍市場熱度能否延續，仍有賴于樓市回暖情況。

2023年前4月，全國300城經營性土地成交建筑面積僅為1.79億平方米，同比來看，受預供地制度影響，2023年初大部分城市的供地時段均有所延遲，在2022年的低基數基礎上，2023年土地成交建面同比進一步下探31%。

分月來看，受春節錯期影響，2月份土地成交量反超上年同期，但1月份土地成交僅為上年一半左右，3月不足去年同期的八成，4月也僅有去年同期的一半，導致前4月成交規模創下了2010年以來的新低。

從百強企業拿地情況來看，前4月，投資百強的貨值、總價和建面總量分別為8264億元、3927億元和4173萬平方米，分別下滑14%、1%和18%，投資總量仍未追上去年同期，與2020年、2021年同期相比降幅更是超過六成。僅三成百強房企拿地。

具體到企業來看，2023年前4月，企業投資斷層明顯。

1-4月新增貨值超過百億企業僅17家，較去年同期減少7家。新增貨值10強門檻值為167.1億元，20強門檻值為94.8，前10強門檻高出20強門檻72.3億元。

不僅如此，前10強內部分化也在持續加劇，新增貨值TOP3華潤、萬科、建發新增貨值均超過400億元，幾乎較5-10名貨值高出一倍。

從拿地企業來看，依舊是央國企拿地為主，如華潤、萬科、保利、招商等拿地金額均超過百億，金地、越秀、華發等拿地金額同比大幅增長。

民企方面，前4月民企投資金額占銷售百強比例僅為16%，僅龍湖、濱江、偉星拿地相對積極，

在整體市場成交創新低的同時，2023年前4月，部分熱點城市出現了多宗地塊觸頂成交的現象，部分優質地塊甚至出現了多家房企爭搶的現象。

從重點監測的城市來看，市場熱度較高的依舊大多是長三角二三線城市，在成交樓板價超過3000元/平方米的城市中，溢價率居于前列的城市大多均位于江浙兩地。

在這其中，成都溢價率最高，達10.8%，杭州的溢價率相對較高，達到了9%。

在這些城市優質地塊高溢價成交的帶動下，前4月溢價率同比顯著上漲，達到了6.2%，為2021年四季度以來的新高。不過與2021年三季度以前相比，依舊處于歷史相對低位。分月來看，1-4月各月溢價率分別為4.1%、5.4%、7.3%和7.2%，大體呈現逐月提升的趨勢。

結合企業拿地情況來看，城市選擇高度集中。與民企持續在深耕城市拿地不同，央國企投資策略始終聚焦在一二線核心城市。隨著核心城市土拍熱度持續走高，部分優質地塊“僧多粥少”，參拍靠“搶”和“運氣”，整體競爭十分激烈。

這一點從4月份土拍也能佐證，在上海、成都的土拍中，央國企拿地幅數占比達到84%和60%。且從參拍來看，銷售TOP10央國企房企基本均報名了核心城市優質地塊。4月單月拿地中，華潤、萬科、建發、中國鐵建拿地金額（全口徑）超過100億，華潤在廣州、上海、長沙共計拿地6幅，金額達到234億元，保利、招商、金地拿地同樣超過50億。

2023年前4月，因大多數城市尚未發布年度供地計劃，加之自然資源部要求全面推行“預供地”制度的影響，全國土地市場成交規模同比大幅下降。鑒于年初自然資源部通知中，要求“原則上提前不少于3個月公開擬出讓地塊的詳細清單”，預計接下來的5、6月份將迎來一批供地小高峰。

但從市場熱度方面來看，雖然2022年出臺了較多行業利好，其中不乏力度較大的“三支箭”等放款房企融資的組合政策等，但效果來看，無論是“救市場還是救企業”效果均不明顯，只有部分核心城市、優質地塊持續高熱，土地市場分化的現象依然存在，企業端投資全面回暖仍難度頗大。

我們認為，在政策寬松以及優質地塊的加持下，接下來核心城市土拍熱度會較2022年有所上升，但未來投資壓力依舊不然小覷，土拍市場熱度能否延續，仍需要根據樓市回暖情況來做進一步判斷。

綜合而言，當前土地市場熱度延續性相對好于新房市場，但整體房企投資并未有實質性好轉。

企業對城市選擇高度集中，鮮有三四線城市受到“青睞”。同時，城市、區域分化正在加劇，即便是集中供地城市熱度同樣差異顯著。

未來土拍熱度是否能延續，與樓市回暖程度高度相關。預計接下來一二線土拍熱度仍會慣性延續，優質地塊依舊是房企補倉拿地的競爭點。

部分深耕房企增儲訴求明確，將是土地市場中需要注意的力量。