來源/地產知識橘

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最近的深圳樓市，熱點都與保障性住房有關。

先是深圳規自局公布了一份修訂地價的通知文件。文件中的住房類型一欄，人才房同安居房一起，消失了。

盡管沒有官宣，但一個明確有力的信號出現了——

只要有深圳購房資格，擁有本科及以上學歷這個人才“硬指標”，就有機會以市價六折買到全部產權的可售型人才房，要退出深圳的保障性住房舞臺了。

從此，深圳結束了“二次房改”的先行先試，向國家統一的住房保障系統——公租房、保障性租賃住房和共有產權房靠攏。

更讓人迷惑的消息，來自于學區的劃分。

這幾天，光明長圳片區的業主們都傻眼了，近在咫尺的光明深中學位繞過了他們的商品房，甚至繞過了一墻之隔的深鐵瑞城，優先提供給了距離學校1公里之外的兩個保障房小區。

這讓花了大價錢買房的業主情何以堪，瞬間就撂起袖子不干了。

講真，雖然現在我們都在強調租購同權，但租權大于購權的事兒真不多見，何況，這事兒還發生在政策性住房的鏈條底層——公租房身上。

買不如租，成真了嗎？

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先說說人才房的事兒。

講真，雖然市面上關于深圳人才房的吐槽很多，但事實上，去化的數據真不算太差。

今年初降低申請門檻之后，二批次的人才房甚至比很多商品房賣得還好——

門檻最低的二房，很多項目都接近售罄了。

那么，為什么這種產品推出不到半年，就壽終正寢了呢？

原因很多，但最重要的一項，是為了和國家的保障房政策相銜接。

回想2018年，深圳先行先試，借鑒新加坡模式，啟動“二次房改”，確立了至2035年的樓市藍圖——

公房與私房比例6:4，公房類型包括人才房、安居房和公租房，其中人才房價格被定為同地段市場售價的60%左右，備受關注。

但到了2021年，國家22號文發布，全國住房保障體系的結構被確定為“以公租房、保障性租賃住房和共有產權房作為主體”。

眼尖的人就會發現，這個住房保障體系更偏重于租賃。

而實際上操作起來，也是如此。

我們翻了一下幾個超大城市的住房十四五規劃，到2025年，上海提供的租賃住房占到總供應量的40%。

廣州更夸張，公租房和保障性租賃住房加起來，占比接近半壁江山——

人才房和安居房作為可售型保障房，退出歷史舞臺是遲早的事。

這一次，只是再接再厲，把兩個政策體系對沖的部分改進了。

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那么，為什么可售型保障房會被弱化呢？

拿人才房舉個栗子。

作為改革的試驗田，深圳當初推出人才房的初心，無疑是想為這座城市留下有學歷有夢想的那一撥人。

2022年，第一批人才房正式面世。

但，就有點生不逢時。

人才房雖然便宜，但申購門檻高，再加上持有10年才能交易，推出時又恰逢行業去杠桿，大家對未來的樓市走向缺乏共識，申購一度遇冷。

好死不死，供應量還大。據不完全統計，截至目前，可公開的人才房總量已經超過3萬套了。

為了消化龐大的供應，不得不降低人才房的申購要求。兩房的申購門檻一度降到和商品房相當。

忽然有了一個在市中心低價上車的機會，深圳的年輕人才當然很開心。但對在售的商品房，就不那么友好了。

深圳是高學歷聚集的移民城市，這下，龐大的剛需群體被直接分流。

一位營銷線負責人就向我抱怨過，自從項目旁邊的人才房開售之后，他項目里的兩房就再也賣不動了。

房子賣不動，開發商就沒辦法買地，這是要直接影響土地收入的。

這一點，連土地依賴度墊底的深圳都不能免俗，更別說全國其他城市了。

那么，未來市面上碩果僅存的可售型保障住房——共有產權房，又是怎樣的存在呢？

目前，國內共有產權房主要扎堆在一二線城市。共同的特點是只需購買部分產權份額，門檻低。

分城市來看，發展最好的是北京。

不僅項目多，制度設計也比較完善，已購的共有產權住房限售5年，期間可以用于出租，租金收入按照購房人與代持機構所占的比例分成即可。

相比之下，廣州的共有產權房還是個“新生兒”。

2021年才出現第一個共有產權房項目，去年8月，又推出了位于番禺創新城的城雋雅苑和白云龍歸花園。

雖然槽點很多，個人份額只有60%左右，產品設計一般，也不能對外出租……

但不可否認的是，價格很香。

以城雋雅苑為例，一至三房的配置，均價約是2.38萬/平，同板塊的商品房項目，都奔著4-5萬/平去了。

但有個bug，基本所有的共有產權房，都有限售期，即使出了限售期，也只能系統內封閉流轉。

限制了流動性，自然也限制了接盤俠的數量，間接限制了房子的金融屬性。

所以，未來商品房和保障性住房的分野會更加明顯。

讓有錢的人上岸商品房，符合標準的新市民去買共有產權房或者申請保障性租賃住房，最低收入群體住上兜底的公租房。

然后，用租購同權來兜底基礎的公共服務，比如入學權。

這或許才是真正希望主導的方向。

最后，想就深圳的學位事件說兩句。

1、個人覺得，事實上，優質學位無論在哪個國家都是稀缺資源，本來就是不可能均分的。

2、在經濟學上，要獲得稀缺資源永遠是需要競爭的，也就是說，總有需要付出的代價。

放到入學問題上，如果按照居住地劃分入學，那就是名校周邊的房租上漲；

如果按照購房的區域，就是名校周邊房價上漲；

如果按照成績入學，那就是前置性雞娃和從小內卷。

3、所以，在義務教育上強調租售同權，想要爭取的不過是機會的均等罷了。

也就是說，盡量多建學校，讓所有的孩子都擁有就近入學的權利，而不是將購權凌駕于租權之上，或者矯枉過正地反過來。

4、不過，在深圳這么一個喜歡努力搞錢的城市里，給指定的保障房配備比商品房更優質的學位，似乎已經不是一單兩單了。

我不想猜測中間有沒有尋租的空間。只是，如果社會的規則轉向，租房反而可以拿到更多社會資源的話……

嗯，就不要怪大伙兒安心躺平了。