來源/中國網(wǎng)地產(chǎn)

自1994年《城市商品房預(yù)售管理辦法》正式出臺后，在過去將近30年時間里，商品房預(yù)售制在中國樓市中發(fā)揮了重要作用，推動了我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。但隨著人口紅利、土地紅利的消失，疊加近年來疫情防控以及宏觀調(diào)控政策的影響，房企暴雷、項目爛尾、質(zhì)量糾紛事件頻發(fā)，商品房預(yù)售制的不足逐漸凸顯。

2月15日中消協(xié)發(fā)布的《2022年全國消協(xié)組織受理投訴情況分析》同樣顯示：房屋質(zhì)量問題、不符條件強(qiáng)行交房、樓盤爛尾消費者“房財”兩空等問題依然是商品房消費領(lǐng)域的“痼疾”。

在此背景下，現(xiàn)房銷售呼聲再起。1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確提出，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售；繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位。這是住建部首次系統(tǒng)、明確地提出現(xiàn)房銷售的概念。

業(yè)內(nèi)人士表示，受去年停工斷貸風(fēng)波影響，現(xiàn)房銷售有助于提高消費者的購房信心。此次住建部現(xiàn)房銷售概念的提出，主要是針對的是防范爛尾樓、金融風(fēng)險等，是“保交樓”承諾的體現(xiàn)。隨著試點范圍的持續(xù)擴(kuò)大，現(xiàn)房銷售改革之路或?qū)㈤_啟，有助于推動房地產(chǎn)行業(yè)建立新的發(fā)展模式。

試點規(guī)模擴(kuò)大 現(xiàn)房銷售提速

在住建部會議結(jié)束后，山東、安徽、四川、河南等地積極響應(yīng)，先后提出試點現(xiàn)房銷售。

具體來看，山東濰坊市召開住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)轉(zhuǎn)型，鼓勵開展商品房現(xiàn)房銷售試點和預(yù)售資金分期付款試點，引導(dǎo)企業(yè)精準(zhǔn)研判，避免盲目拿地、同質(zhì)項目競爭等粗放發(fā)展，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

2月6日，四川省印發(fā)了《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動經(jīng)濟(jì)運行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》，其中明確提出支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點，積極推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)召開工作會議明確，2023年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

值得注意的是，現(xiàn)房銷售并不新鮮。2016年以來，深圳、杭州、南京、蘇州等地已經(jīng)開始試點現(xiàn)房銷售。海南作為第一個正式推行現(xiàn)房銷售的省份，建立了比較系統(tǒng)的現(xiàn)房銷售制度。

2020年3月7日，海南省發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》明確，對新出讓土地建設(shè)的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度。同年5月，海南省住建廳進(jìn)一步下發(fā)《關(guān)于明確本地居民多套住房限購政策及現(xiàn)房銷售有關(guān)問題的通知》中再次明確，在2020年3月8日后，通過出讓取得的土地建設(shè)的商品住宅，實行現(xiàn)房銷售制度，而在該日期之前取得的土地項目，則可繼續(xù)按預(yù)售制度執(zhí)行。

業(yè)內(nèi)人士表示，按照國家《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過竣工驗收且供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。預(yù)計未來試點規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，漸進(jìn)推行現(xiàn)房銷售，符合消費者利益。

供地條款前置 探索新發(fā)展模式

除了銷售環(huán)節(jié)外，多個城市將條件前置，從土地出讓環(huán)節(jié)開始探索現(xiàn)房銷售模式。據(jù)悉，部分城市在此前早已進(jìn)行過嘗試。

具體來看。2014年上海市黃浦區(qū)五里橋街道一拍賣地塊的出讓預(yù)合同中提出“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”。

2016年，南京修改了土地拍賣的規(guī)則，當(dāng)?shù)貎r達(dá)到最高限價的90%時，開發(fā)商拿地后必須實行現(xiàn)房銷售。有數(shù)據(jù)顯示，在2016年至2018年期間南京共“誕生”近70幅地塊需要現(xiàn)房銷售。

此外，2018年福建出臺的《關(guān)于加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》中提到，福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預(yù)售條件，直至現(xiàn)房銷售。

據(jù)中指監(jiān)測，2021年以來，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波、海南等省市在土拍環(huán)節(jié)試點現(xiàn)房銷售。其中，北京2022年各批次涉及現(xiàn)房銷售的地塊宗數(shù)逐漸增加。

在2021年第二批集中供地中，北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊首次試點競現(xiàn)房銷售面積；隨后在第三批集中供地中擴(kuò)大試點范圍，且勁松地塊首次試點全部現(xiàn)房銷售；在2022年第四批次集中供地活動中，北京推出掛牌的6宗住宅地塊全部設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，在銷售指導(dǎo)價的設(shè)置上，還對期房銷售與現(xiàn)房銷售進(jìn)行了區(qū)別。

業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)房銷售是大勢所趨，但主要目的是為了防范風(fēng)險。對于房企而言，現(xiàn)房銷售有較大的資金壓力，會影響到一段時間內(nèi)整個樓盤項目的開發(fā)和推盤量，因此應(yīng)逐步推進(jìn)，不可一刀切。

利好優(yōu)勢明顯 “保交付”下樓市進(jìn)入新周期

近年來現(xiàn)房銷售呼聲再起，究其原因主要在于疫情防控、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、樓市調(diào)控的疊加影響：房企“暴雷”、“爛尾樓”風(fēng)波蔓延、“停工斷貸”現(xiàn)象頻發(fā)。出于保交樓、提振市場信心的需要，商品房預(yù)售制度迎來改革契機(jī)。

而1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議也明確指出，2023年房地產(chǎn)工作重點是“穩(wěn)預(yù)期、防范風(fēng)險、促進(jìn)轉(zhuǎn)型”。會議明確，要大力支持剛性和改善性住房需求，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準(zhǔn)施策。推進(jìn)保交樓保民生保穩(wěn)定工作，化解企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險，努力提升品質(zhì)、建設(shè)好房子，整治房地產(chǎn)市場秩序，讓人民群眾放心購房、放心租房。

可以看出，隨著樓市進(jìn)入新周期，房地產(chǎn)市場需要建立新的發(fā)展模式。在“保交付”的前提下，現(xiàn)房銷售優(yōu)勢明顯。值得注意的是，近年來現(xiàn)房銷售比例也在持續(xù)上升。

數(shù)據(jù)顯示，2021年6月，全國現(xiàn)房銷售占比為9.5%，到2021年12月占比提升為10.4%。而到2022年12月達(dá)到13.9%的水平。此外，2022年全國現(xiàn)房銷售面積為1.6億平方米。

業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)房銷售占比的拉升，體現(xiàn)了購房者購房信心的變化。隨著現(xiàn)房銷售試點范圍的持續(xù)擴(kuò)大，預(yù)計到2028年全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比有望達(dá)到20%。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水也表示，現(xiàn)房銷售有助于減少樓房爛尾及質(zhì)量問題，對房企來說，也能引導(dǎo)其注重產(chǎn)品質(zhì)量和高品質(zhì)服務(wù)，引導(dǎo)房企穩(wěn)健經(jīng)營，降低杠桿和負(fù)債水平。

2月24日，瑞銀財富管理投資總監(jiān)辦公室發(fā)表機(jī)構(gòu)觀點稱，為保交樓，大部分開發(fā)商認(rèn)同預(yù)售制度長期或逐漸轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售。同時，購房者料將受益于改革，因為住房的建筑質(zhì)量有望提高。

瑞銀進(jìn)一步指出，未來中國的住房銷售安排可能從百分百預(yù)售，轉(zhuǎn)向10%-25%的預(yù)付加上竣工后付款的模式。