來源/丁祖昱評樓市

2月，多個(gè)城市的新房市場出現(xiàn)來訪和認(rèn)籌雙高，釋放出樓市回暖信號。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的1月，對比2022年同是春節(jié)的2月成交面積來看，北京、上海、成都、杭州、武漢、西安、濟(jì)南、?？?、南寧、東莞等城市都出現(xiàn)了10%以上的漲幅。其中，北京、杭州、武漢、成都漲幅達(dá)25%及以上。

政策層面，2023年至今，中央“降首付、降利率”釋放利好預(yù)期，地方層面，多個(gè)城市政策放松，涉及放松限購、放松限貸、放松限價(jià)、放寬公積金貸款、稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼等。

2月15日，《求是》雜志發(fā)表《當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的幾個(gè)重大問題》，在中央經(jīng)濟(jì)工作會議公報(bào)的基礎(chǔ)上，文章進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)之于國民經(jīng)濟(jì)的重要性，點(diǎn)明未來地方因城施策的發(fā)力方向。

結(jié)合近期決策層表態(tài)和近期市場變化來看，前期寬松政策和低房貸政策確實(shí)使得一部分城市開始復(fù)蘇。但復(fù)蘇是局部而非全面的，持續(xù)性是尚且存疑的，底部修復(fù)過程也較為緩慢，短期內(nèi)市場仍需要溫和的政策保駕護(hù)航，呵護(hù)來之不易的市場信心。

2023年2月16日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲、二三線城市環(huán)比降勢趨緩。結(jié)合此前3月房價(jià)同、環(huán)比數(shù)據(jù)來看，鄭州、武漢、天津、福州、徐州等共計(jì)15城房價(jià)結(jié)束“3連降”。

同時(shí)，各地回暖信號頻出。

上海連續(xù)出現(xiàn)多個(gè)“日光盤”，更有項(xiàng)目出現(xiàn)“千人搖”行情；北京某樓盤銷售周末一天帶看十多組客戶，更有樓盤單日熱銷20億；廣州新房二手房市場雙雙“抬頭”，更有部分樓盤宣布收回折扣或漲價(jià)；隨著近期交易量的增加，深圳不動產(chǎn)登記中心官微甚至發(fā)布公告稱，為更好地滿足企業(yè)群眾錯(cuò)峰辦事、延時(shí)辦事需求，恢復(fù)午間延時(shí)服務(wù)。

不僅僅是一線城市，杭州、成都、東莞、濟(jì)南等城市也傳出成交量大漲、來訪量激增的消息。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年1月多個(gè)城市成交較2022年春節(jié)月出現(xiàn)明顯提升，其中杭州以186%的漲幅領(lǐng)跑，成都、武漢等也出現(xiàn)了明顯復(fù)蘇，較2022年春節(jié)月提升25%以上。

由于2月尚未過去，從截至2月19日的周度數(shù)據(jù)來看，重點(diǎn)監(jiān)測城市成交指數(shù)一線城市微降，二三線城市仍保持一定的漲幅，其中二線成交指數(shù)環(huán)比增長11.04點(diǎn)。成都、武漢成交面積保持在30萬平方米以上，繼續(xù)領(lǐng)跑，重慶、長沙成交環(huán)比增長顯著。

從2023年開年以來重點(diǎn)城市的熱銷項(xiàng)目來看，往往具備供應(yīng)稀缺、配套完善、營銷加碼等多項(xiàng)優(yōu)勢疊加。

如杭州蝶翠迎賓府到9號線翁梅站直線距離僅約350米，精裝限價(jià)26600元/平方米；成都中洲錦城湖岸位于城南高新區(qū)大源板塊，周邊均已建設(shè)成熟，目前無其他新房項(xiàng)目在售，亦無待開發(fā)地塊，均價(jià)32904元/平方米。

同時(shí)，這些熱點(diǎn)城市仍有不少認(rèn)購率僅10%的項(xiàng)目，如杭州的如沐清暉城與溪攬星院分別于2月11日、16日開盤，認(rèn)購率僅為5%與10%；成都的城投置地國賓璟園、人居鎏林語以及武漢的德信江宸于2月12日開盤，認(rèn)購率都在10%以下。

我們認(rèn)為，目前應(yīng)當(dāng)理性看待回暖。

2023年春節(jié)至今，部分市場回暖的主要原因有三大因素：首先，按照歷史規(guī)律，因春節(jié)返鄉(xiāng)，每年春節(jié)后基本都會迎來一輪需求釋放；其次，隨著疫情的全面解綁，在2022年底高峰過去后，也會釋放部分補(bǔ)償性購房需求；最后，在中央“降首付、降利率”釋放利好預(yù)期，各地政策放松刺激下的加持，短期內(nèi)市場會有一定的推動作用，長期是否有持續(xù)性還需進(jìn)一步的觀察。

從目前監(jiān)測到的數(shù)據(jù)來看，出現(xiàn)認(rèn)購上升，銷售提升的項(xiàng)目，主要集中在核心一二線城市和強(qiáng)三線城市的特定區(qū)域，即使是在核心一二線城市內(nèi)也有部分區(qū)域去化艱難。

因此，后續(xù)市場未必會由點(diǎn)及面整體復(fù)蘇，目前整體仍在底部修復(fù)過程中。

2月15日，《求是》雜志發(fā)表習(xí)近平總書記重要文章《當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的幾個(gè)重大問題》，在中央經(jīng)濟(jì)工作會議公報(bào)的基礎(chǔ)上，文章進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)之于國民經(jīng)濟(jì)的重要性。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)、財(cái)稅收入、居民財(cái)富、金融穩(wěn)定都具有重大影響。

同時(shí)點(diǎn)明了未來地方因城施策的發(fā)力方向，一方面，重點(diǎn)支持挖潛空間更大的改善性需求，另一方面，定向支持多孩家庭、人才新市民群體購房。

從2023年至今的行業(yè)相關(guān)政策來看：

1月，央行、銀保監(jiān)會建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制；住建部部長倪虹、銀保監(jiān)會主席郭樹清等積極表態(tài)房地產(chǎn)；

2月，自然資源部回應(yīng)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》，優(yōu)化完善集中供地制度；央行召開2023年金融市場工作會議，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，落實(shí)好金融16條政策。

地方層面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2023年2月19日，累計(jì)發(fā)布約54項(xiàng)分類放松政策，主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價(jià)、放寬公積金貸款、稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼等。

這些寬松政策和低房貸政策使得一部分城市開始復(fù)蘇，但當(dāng)前市場復(fù)蘇勢頭還是以點(diǎn)狀為主，底部修復(fù)過程也是較為緩慢的，短期內(nèi)市場仍需要溫和的政策保駕護(hù)航，一些壓力城市寬松政策也有進(jìn)一步加碼的必要，促使房地產(chǎn)市場早日重回良性循環(huán)軌道。

整體來看，當(dāng)前市場分化特征還將延續(xù)。

從目前市場走勢來看，一二線城市中，上海、杭州、合肥、成都，接下來可能會進(jìn)入一段需求透支之后的短期瓶頸期，部分熱點(diǎn)片區(qū)的改善盤可能還會有一波熱銷，但郊區(qū)剛需盤會明顯乏力。

深圳、武漢等經(jīng)歷了前期調(diào)整的城市，當(dāng)前市場已經(jīng)出現(xiàn)了一波企穩(wěn)回升的跡象，無論是來訪還是認(rèn)購量，都出現(xiàn)了小幅回升，接下來可能會相對穩(wěn)定。

重慶、福州等城市信心正在修復(fù)過程中，在開發(fā)商以價(jià)換量的情況下，市場有進(jìn)一步修復(fù)的可能。

至于因返鄉(xiāng)置業(yè)釋放而出現(xiàn)一定回升的三四線城市后續(xù)市場還需進(jìn)一步觀察。

我們認(rèn)為，在目前復(fù)蘇尚不明朗的現(xiàn)階段，更需要維持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,穩(wěn)定各方主體預(yù)期、重塑行業(yè)信心，使行業(yè)盡快回歸平穩(wěn)健康的良性發(fā)展軌道。任何一個(gè)單邊上升或單邊下降的、劇烈波動的行情都是不利于行業(yè)發(fā)展的。?