來源/丁祖昱評樓市

2022年7月，多地爆發停工斷貸事件，致使購房者置業信心再度受挫，樓市復蘇進程被打斷，為此，從第三季度開始，中央到地方出臺了一系列“保交樓”舉措希望停工斷貸的問題能夠得以解決。

如今2022年已過，克而瑞研究中心對32個典型城市290個前期停工項目進行調研，最終發現，截止2022年12月31日，尚有126個項目處于停工狀態，保交樓的任務依舊“道阻且長”。

“保交付”已滿半年，從中央到地方政策頻頻

2022年，全國186個省市出臺了372次放松政策，14個城市放松了限購、47個城市放松了限貸、9個城市放松了限售，還有69個城市給予了財稅方面的激勵政策。

從第三季度起，多地爆發的停工斷貸事件成政策轉折點。“保交付”成為下半年樓市關鍵詞，中央積極表態疊加提供資金支持，地方積極落實城市主體責任多措并舉促進問題項目交付。

中央層面，7月28日，中央政治局會議強調要“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”，這是保交樓首次被寫入政治局會議文件。8月，住建、財政、央行等多部委聯推2000億政策性銀行專項借款，截止目前保交樓專項借款資金已基本投放至項目。11月21日，央行表示，將面向6家商業銀行提供2000億元再貸款，為商業銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持保交樓工作。

地方層面，總結起來共采取五項措施：

第一，設立地方專項紓困基金，例如鄭州、南寧、湖北分別設立100億、30億、50億元紓困基金。

第二，積極爭取國家政策性銀行專項借款，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。

第三，派遣工作組或建立一對一掛聯幫扶，例如重慶成立房地產問題項目風險化解處置小組，安排房地產專班組跟進項目建設進度，并對項目賬戶資金封閉管理。

第四，返還未動工項目土地款，例如贛州經開區根據施工進度返還綠地近4億元土地出讓金用于項目施工建設。

第五，優化預售資金監管，對出險企業、問題項目實施差異化管理，例如南京，對于出現資金矛盾苗頭的設立區政府專用強制資金賬戶，相關資金進行強制監管。

專項基金支持模式最普遍，引入地方國企和金融機構

回顧7月以來中央到地方的保交樓舉措，從具體模式看，實施“統貸統還、政府回購、項目并購、破產重組”及設立地產紓困基金的“4+1”模式。

目前以統貸統還模式為主，政府信用擔保借款，不足部分，政府找銀行融資，統一借貸，統一償還。據官方數據顯示，9月6日-10月6日鄭州全市已排查出的147個已售停工、半停工商品住宅項目中，有145個項目實現全面、實質性復工。

成立紓困基金是多數城市針對當前停工項目較為普遍的模式，湖北省資管也與浙商資管聯合設立50億元紓困基金，加大對全省不良資產的收購、處置力度。而紓困基金的確能夠提供債券、并購等多種方式，操作和信貸求助、收并購相比更為靈活，可以有效保護賣出人，因而得到了較為廣泛對的應用。

從目前落地情況看，的確取得了階段性成果，譬如鄭州多數項目處于部分復工狀態。

截止2022年12月31日，一半以上已經復工

雖然不少城市項目已經處于復工狀態，但究竟占比多少？

2022年年末我們對32個典型城市290個前期停工項目進行調研，據CRIC調研數據，截止2022年12月31日，32個典型城市重點監測的290個項目中，一半以上已經復工，仍有126個項目處于停工狀態。

分能級來看，二線占比近8成，停工項目套數達307819套，總建面達3567萬平，因購房者按揭比重較高，銷售和房價下行壓力更大。

分區域來看，中西部城市諸如武漢、西安、鄭州、昆明等停工項目所涉尚未交付套數均在3萬套以上；其他諸如漳州、淮安、鹽城等停工項目所涉尚未交付總建面也達到了100萬平方米以上。

聚焦到單個城市，鄭州、昆明因政策起步較早、或因政策紓困力度較大，目前多數項目均處于部分復工和全面復工狀態，鄭州復工項目占比接近9成。

與之形成對比的當屬武漢、西安，據CRIC調研，目前均有10個以上項目處于繼續停工狀態，西安尚有8個項目為間歇式、小范圍復工，距離竣工交付仍有較長時間。

紓困資金，應優先幫扶銷售過半項目

為了更好解決這類亂象，我們認為，短期內，應該針對不同項目工期進度、責任主體展開針對性措施：

一是銷售進度已超過50%，開發商因監管過嚴導致其監管賬戶中的資金被占用，無法順利支付工程款的項目，針對這些項目，應當適度松綁預售資金監管，保證已售房源的按揭貸款全部發放，從而優先支付工程款，確保工程的正常運行，與此同時加速其預售證審批進度，允許開發商繼續賣房，以賣房的房款優先支付工程款，從而促進其自身形成良性循環。

二是銷售進度過半，開發商因違約、爆雷等原因已無力承擔后續工程費用，因而導致項目進入停工階段。這是紓困資金應當重點支持和扶助的對象。對于這些項目，可以采取專項借款模式、鄭州紓困基金模式、巧妙利用第二支箭、合理運用第三支箭等模式改善和支持項目復工情況。這類項目涉及購房者較多，若不妥善解決，后續可能引發購房者斷貸、銀行壞賬、政府民生等一系列連鎖的負面效應。

至于那些目前尚處于開工初期，銷售進度不足10%且所處城市樓市行情較為慘淡的項目，我們認為，短期內強行開工意義不大，建議在風險可控范圍內允許購房者退房，以開發商當前資金監管賬戶中的資金支付退房成本，以達到及時止損的目的。

停工項目越快解決，越有利于抑制消極情緒的蔓延，鞏固市場信心，從而穩住后續銷售。

經歷了2022年的深度調整，當下政策重點還是應當穩市場，保住市場主體的同時增強市場信心，避免持續下滑行情，只要當前市場能夠穩住，后期輔助一些實質性利好政策，壓縮供給并累積需求，以時間換空間，房地產行業還是會迎來穩步修復和高質量發展階段。