來源/地產(chǎn)知識橘

信托融資這把隱秘的“雙刃劍”，終于在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)里，顯露出了殘酷的一面。

回看近幾年，“三道紅線”壓頂，信托一方面能彌補(bǔ)房企在公開渠道融資的不足，另一方面，還能完成債務(wù)出表，在明面上幫助房企“降負(fù)債”。

看起來兩全其美。

但很少有人提到，這個(gè)渠道也給房企帶來了更高的融資成本，更大的經(jīng)營壓力，以及，更難被察覺的違約可能性。

從節(jié)前到現(xiàn)在，旭輝從官方認(rèn)定的“小紅花房企”到股債雙殺，順帶搞垮了中債增信用的那點(diǎn)事兒，大家都知道了。

如今，同樣的故事，似乎正在另一家大型開發(fā)商身上上演。

綠城今年刷足了存在感。

先是在2月的北京首輪集中土拍上，斥資百億元拿下三塊地，隨后，在杭州大本營的第一次土拍市場上，又一次性砸下7塊宗地。

生猛擴(kuò)張的背后，綠城低調(diào)地為自己找來了金主。

從7月開始，綠城相繼為北京的地塊引入信托公司——

亦莊新城地塊引入了華潤信托，崔各莊地塊引入了陜國投信托，劉娘府地塊引入了上海信托。

這是近三年來，綠城在北京開發(fā)的項(xiàng)目中，首次借力信托機(jī)構(gòu)。

向信托機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓了接近一半的項(xiàng)目權(quán)益后，綠城背負(fù)的資金壓力就小得多了。

類似的操作，也在綠城其他區(qū)域的項(xiàng)目中出現(xiàn)了。

6月，綠城在長沙的項(xiàng)目公司，新增了股東交銀國際信托。

馳景手中握著的是長沙綠城鳳起麓鳴項(xiàng)目。作為長沙去年集中供地中最受關(guān)注的項(xiàng)目之一，至今仍是長沙樓面地價(jià)之王。

而引入信托的另一面，是越來越瘋狂的高周轉(zhuǎn)。

就拿北京的三塊地來舉個(gè)栗子吧。

三塊地的銷售指導(dǎo)價(jià)在5.8—9.15萬/平米，放在其他任何一個(gè)城市，這個(gè)價(jià)位都是值得慢慢打磨一番的豪宅產(chǎn)品。

但是！綠城的表現(xiàn)卻一反常態(tài)——

拿地僅僅三個(gè)月，指導(dǎo)價(jià)為8.8萬/平米的亦莊新城地塊，已經(jīng)拿到銷售證了。

另外兩塊地，分別在拿地不到四個(gè)月和七個(gè)月的時(shí)間里，相繼拿到了預(yù)售證。

這奔跑的速度，簡直比曾經(jīng)的高周轉(zhuǎn)之王碧桂園還要夸張。

好在目前的市場還是愿意為“綠城出品”買單的，在6月首開的兩個(gè)項(xiàng)目，最終去化都還不錯(cuò)。

那么，為什么綠城會由崇尚慢工出細(xì)活的豪宅教父，變成拼命奔跑的高周轉(zhuǎn)房企呢？

比較明顯的變化，可以追溯到2018年。

隨著大股東中交的日益強(qiáng)勢和資金鏈的壓力，當(dāng)年7月，綠城在內(nèi)部文件中確定轉(zhuǎn)向——

今后，要“調(diào)動一切資源”實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。

第二年，綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平“交班”張亞東，隨之確立了新5年的發(fā)展方向——

2018年只賣了1560多億元的綠城，2025年要完成4500億的銷售目標(biāo)。

于是近幾年，一面是綠城在拿地上花的錢，逐年暴增……

另一邊，是總負(fù)債規(guī)模像雪球一樣，越滾越大。

但凈負(fù)債率的走勢，就很有意思了。

2018年-2020年間，綠城的凈負(fù)債率不斷走高，但隨著三道紅線的政策出臺，擺在綠城面前的任務(wù)變成了“既要又要”——

不想放棄當(dāng)年提出的銷售目標(biāo)，那就必須加快融資，多拿土地；而為了滿足合規(guī)要求必須“降檔”，那就得降低凈負(fù)債率，美化報(bào)表。

可以“兩全其美”的非標(biāo)融資從此登堂入室。

有趣的是，就算這般努力，綠城至今仍是TOP10房企里面，少有的黃檔房企。

但是，旭輝的例子告訴我們，信托這種非標(biāo)融資，是有可能反噬的。

相比起正常的融資渠道，信托的收益通常更高，無形中給了開發(fā)商更大的經(jīng)營壓力。

再加上行業(yè)處于下行期，去化周期拉長，回款速度變慢，許多房企連自家員工的工資都發(fā)不起，又怎么能還得上如此高息的產(chǎn)品？

而非標(biāo)產(chǎn)品，往往還有不為人知的抽屜協(xié)議。

此前，澎湃新聞曾經(jīng)引述知情人士稱，旭輝旗下所涉信托遇到的危機(jī)，是因?yàn)樽鳛轫?xiàng)目股東的信托方在銷售不及預(yù)期的情況下，要求進(jìn)行提前清算。

我們在綠城發(fā)行的，北京項(xiàng)目信托產(chǎn)品介紹上，也看到這樣尷尬的表述——

誰也不知道，在銷售回款不佳的情況下，是否有要求贖回產(chǎn)品的條款。

而且，此前綠城的商票，似乎也出現(xiàn)過問題。

今年上半年，彼時(shí)綠城還間接控股的子公司綠城頤合房地產(chǎn)公司，進(jìn)入了上海票據(jù)交易所發(fā)布的商票持續(xù)逾期名單。

雖然事后，綠城頤合發(fā)布了澄清聲明，表示5月末所有逾期問題已經(jīng)全部處理完畢，但仍難掩公眾的悠悠之口。

現(xiàn)在回頭想想，當(dāng)時(shí)的綠城，真的是被誤傷嗎？

以上為正文，來自熊先生