來源/丁祖昱評樓市

同比下降城市數量持續增長，一二手房房價同比下跌的城市數量達到了49城、61城，創下近三年來數量最高值。

房價下跌城市數量持續增加，也意味著市場復蘇進程仍面臨巨大壓力，市場預期仍面臨較長時間修復。

與此同時，部分一二線城市為了緩解較大下行壓力，紛紛放松調控政策，比如廣州、天津、濟南、寧波等城市紛紛下場“救市”，以扭轉市場下行預期。而蘇州、青島則上演了政策“一日游”。

盡管二線城市房地產市場下行壓力普遍較大，但政策核心仍在于促進市場回穩，而非刺激市場非理性回暖，短期內放松限購及限貸等強有力政策措施仍較難落地，尤其是強二線城市。

市場全面回暖還需要很長一段路要走。

8月樓市降溫，新房價格延續7月降溫勢頭，從漲跌城市數量變化來看，下降城市數量占比達7成。

70個大中城市中，有50個城市新建商品住宅銷售價格環比下降，比7月增加10個；同比下降城市數量較上月增加1個至49個。

19個新房價格環比上漲的城市中，所有城市環比漲幅回落到1個百分點以內，其中，上海領漲全國，環比上漲0.6%。

上海從疫情中恢復速度非常快，8月上海供應節奏加快，共37個項目入市，整體開盤去化達80%，市場需求和購買力依舊強勁，市場熱度恢復至正常水平，此次房價領漲也充分說明了當前上海樓市基本面仍然健康且具有較強韌性。

此外，北京、南京、杭州、成都等基本面較好的城市漲幅領先全國。而相反，基本面較差且受疫情影響較為嚴重的城市，新房房價環比上月持續下降，其中北海以1.4%跌幅領跌全國，此外，武漢、重慶兩城降溫尤為明顯，武漢新房價格環比下跌1.3%，在70城中降幅排在第二位。

值得注意的是，有16個城市新房價格較上月由增轉降，其中重慶回調幅度最大，環比下降1.1%，排名從全國第12位降至67位，房價漲幅在全國70城中近乎墊底。

從同比漲跌幅TOP10城市來看，杭州連續五個月領漲全國，同比上漲6.5%，漲幅較7月有所收窄，熱度出現小幅回調。

從同比下跌城市來看，北海新房下行壓力依然巨大，同環比跌幅明顯擴大，同比下降10.1%領跌全國，降幅較上月擴大1.3個百分點。實際上，北海本身庫存去化就相對困難，在8月又遭遇疫情突襲，樓市按下暫停鍵，成交創今年新低。

二手房與新房類似，同樣面臨著較大的降溫壓力。

70個大中城市中，二手住宅銷售價格環比下降城市達到56個，比上月增加5個；同比下降城市與上月持平，達到61個，僅7個城市同比上漲。

具體城市來看，13個二手房環比上漲的城市中，南京以0.7%漲幅領漲全國，上漲城市漲幅均在1個百分點以內。

實際上，南京二手房房價在今年7月止跌后，已連漲2個月。從成交情況來看，CRIC數據顯示，8月南京二手房成交套數環比下降9%左右，受成交結構變動影響，中高位房價房源成交量占比提升，拉升整體二手房價上漲。

值得注意的是，此次70個大中城市中，二手房房價同比上漲的城市只有7個，分別是成都、北京、上海、海口、昆明、無錫和贛州，其中成都已同比6.8%漲幅領漲全國。

同環比跌幅TOP10城市多為基本面支撐較弱的三四線城市為主，其中東三省城市牡丹江、哈爾濱、吉林三個城市同比跌幅位列全國前三，其中牡丹江同比下降10.7%，連續9個月領跌全國。

此外，其他二手房同環比跌幅靠前的城市，本身樓市活躍度并不高，部分城市房價已降無可降，而在整體市場下行的大背景下，這些城市低迷行情仍難以緩解。

樓市降溫背后，新一輪購房政策放松正在開啟。

比如天津于9月16日發布12條穩地產新政，限購和限貸均有所放松。在天津之前，寧波、濟南和青島等二線城市紛紛下場，為樓市進一步松綁，寧波更是在執行層面全面取消限購；濟南二環外區域則全面放開限購。

降溫之下，就連一線城市廣州也加入限價松綁行列，“一房一價”由原來按樓棟均價正負6%調整為可上浮10%、下浮20%。

在此輪政策放松潮之下，有些城市急了。

比如蘇州和青島。9月14日，據媒體報道，蘇州全面取消限購，非本地戶籍無需提供社保繳納證明可直接購買首套房，僅一天后，蘇州恢復至非戶籍居民購買首套房仍需提供三年內連續6個月社保。

再如青島，青島住房和城鄉建設調整限購政策，刪除了“二手房不再限購”的內容。

新一輪政策放松背后，實際也意味著面對市場較大下行壓力。以青島為例，8月平均去化率較7月明顯提高，但整體只有66%，且續銷情況也不理想，案場到訪量環比增長10%，認購量環比基本持平，多數項目月均成交10-40套，主城區熱銷盤月均成交60套，整體依舊維持在較低水平。

當前，各地依據市場情況，有針對性優化政策工具箱，以逐步扭轉市場下行預期，但蘇州和青島政策“一日游”也給城市敲響警鐘，“房住不炒”依然是政策紅線，政策核心在于促進市場回穩，而非刺激市場非理性回暖。

受限于市場需求及購買力明顯透支，短期內未來房價大概率將延續下行，房價下跌，正是樓市疲軟的一個關鍵表現。

從目前市場整體表現來看，房地產市場全面回穩面臨較大壓力，且回穩仍需要時間，而當前主要城市房價依然在回調，且上漲壓力較大，在“買漲不買跌”的心理預期下，房價預期還將進一步轉跌，這也將成為抑制市場回穩的重要因素。

房地產市場仍然處于下行筑底階段，政策面仍然有放松空間，市場真正回穩還需時間。