來源/地產知識橘

昨天，我們推了一篇文章，大概活了不到八個小時吧。

如今關于地產行業和樓市走向的輿論場，真的很敏感，要不，大家還是加下我們的小號，以防忽然失聯

如果接下來超過一個禮拜沒有收到我們的任何更新，基本上就可以去【地產知識橘Pro】看看了。

傳統中報季過半，如今能夠有勇氣，不拖到最后兩天再發報的，都是碩果僅存的好學生們。

這是全行業異常艱難的半年——

樓市還在市場底部反復確認，知名房企的暴雷聲還頻繁在耳畔響起，信任危機一波未平一波又起，幾乎行業內的所有公司都不可幸免。

那些直到現在依然沒有趴下的房企，已經足以成為同行中的榜樣。

這一篇，我們來說說下行周期之下，它們給出的答案。

一個明顯的趨勢是——

告別全行業的快速增長期之后，大家比拼重點早已不是各項數字保持多快的增長，而變成了“有增長就很好”，甚至“下滑得比別人慢”。

比如說，越秀地產的成績單顯示：

上半年累計合同銷售金額人民幣489.1億元，同比上升3.2%。

這當然是十分值得驕傲的。

但沒有增長也沒關系，業績會上，中海地產的高層面對半年銷售額高達28%的降幅，也能驕傲地作出解釋——

這個下滑幅度不管與當地城市的總銷售，還是與TOP10房企相比，都是更低的。

并且，其他核心經營指標，也是以“跑贏其他公司”為目標。

就拿歸母凈利潤和毛利率舉個栗子吧。

2022年上半年，中海的歸母凈利潤同比下滑近20%，來到167.4億元，而毛利率更是再次突破30%的底線——

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作為頭頂“利潤王”帽子的中海，這些數據看起來有點拉胯，但只要和行業一比較——

據媒體不完全統計，今年上半年，就有50家房企預告虧損，就算是能勉強盈利的開發商，利潤下降八九成的比比皆是。

那么，中海還能保持較高的利潤厚度，就顯得非常難能可貴了。

有意思的是，好學生們的財報，無意中戳破了其他房企的謊言。

很多開發商都大張旗鼓地表示，財報數據差，是因為上半年深受疫情拖累，工程進度被拖延。

但是好學生的財報里，營業收入就可以做到比上年同期基本持平，甚至出現大幅的正增長。

比如說，今年上半年，龍湖集團營收同比增長超過50%，越秀地產營收同比上升接近30%，而中海的營收也做到了基本持平。

為什么說這個呢？

業內人士都知道，從企業會計制度角度來說，一般在房子實現交付后，房企才能確認營業收入。

換言之，只要是全國性房企，大家面臨的疫情沖擊都大差不差，但好學生們就是可以做到按時竣工，正常交付。

甚至提前交付。

中海管理層在業績會上透露，今年有三分之一的物業做到了提前交付。

另一位“好學生”代表——綠城中國的半年報也顯示，2022年項目的平均交付時間，較合同提前了36天。

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看來，疫情之外的那些事兒，才是真正的主因。

同時，我們也發現了房企求生存的一個重要經驗——

只進銷售良好的城市。

近年來，城市分化已經不再是說說而已，而成了不少房企的血淚教訓。

就像我們此前在《莫斌說了幾句大實話》所寫的那般，一向深耕三四線城市的宇宙房企也不得不承認，公司誤判了大勢，對“部分市場”缺乏審慎原則。

而在這些區域的降價出清，導致公司在上半年的利潤斷崖式下跌。

而好學生們，早就已經用真金白銀來投票了。

眾所周知，中海對凈利潤有很高的要求，如果不符合集團標準的項目就不會進入。

什么叫“符合集團標準”呢？中海高層在業績會上直接表了態——

一二線和強三線城市，才是主戰場。

肉眼可見的是，今年上半年，中海在一線城市及香港的銷售份額比去年同期提升了10個百分點，占比超過了1/3。

單是一個帝都，半年就銷售了260個小目標。

而龍湖舉了個栗子，說明城市間的分化異常劇烈——

今年前6個月，四個一線城市的土地出讓金，就接近了300多個低線城市的一半。

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所以，龍湖也表態說，將來戰略會更聚焦、更堅定在高線城市的布局。

從另一個側面來看，高能級城市要想賣地，只要能算得過賬，還是有企業愿意接盤。

而低能級城市的土地……怎么說呢，不能光靠城投?。∷鼈円部煜涣剂恕?/span>

最后談談好學生眼里的未來布局——

雖然謹慎，但仍偏樂觀。

民企退潮，央國平迎頭趕上，在并購紓困的舞臺上，他們是當仁不讓的實力接盤俠。

中海管理層已經宣稱，未來幾個月會全面撒網，重點研究市場上的并購機會，至今已經篩選了400-500個項目，集團層面基本每周都在推進研判。

但能入中海法眼的項目，并不多。

另一邊，越秀地產也對收并購市場表現出濃厚的興趣。

董事長林昭遠表示，對于一些不良資產，會考慮和AMC合作。

同時，當房價暴漲預期被打掉，優等生也開始重視其他業態，試圖穿越周期。

他們發現，每一座購物中心或者寫字樓帶來的租金，都是源源不斷的賺錢機器，一方面可以保證穩定的現金流；

另一方面，商業物業部分的毛利率，確實比單純賣房要更可觀。

就連以前一門心思做住宅開發的中海，也在著力布局商業發展，下半年將入市多個商業項目——

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講真，整個下半年，行業的繼續出清不可避免。

但對于個體而言，這個行業的基數依然足夠龐大，在大家習以為常的粗放式跑馬圈地背后，依然有許多微小的縫隙，可以被看見，被挖掘，并且生長出新的參天大樹的。

就像吳亞平說的，越是行業黯淡的時候，越應該往光明看，往機會處看。

畢竟，在這個節點上，方向比努力更重要。

以上為正文，來自熊先生