來源/時代周報? 作者/ 梁爭譽 忻奇琪 胡天祥

許鋒在一家地方型房企負責城市更新工作，由于城市更新投入成本大，他所在的房企開始裁撤相關部門。許鋒的同事陸續從公司離職，而留在公司的同事需面臨更繁雜的工作以及充滿不確定性的職業旅程。

將視角放大到投拓領域，以許鋒為代表的投拓人機會寥寥。今年以來，房企節衣縮食，不少房企按下拿地暫停鍵。這也意味著，房地產開發需求減少，專業人才供給過剩，裁員難以避免。

許鋒對時代周報記者表示，開發領域關閉門戶的同時，代建業務低調地開啟招聘之窗。

近期，不少企業的代建部門向許鋒拋出橄欖枝，且條件不遜于傳統投拓部門。由于代建業務擴招，不少離開了房地產領域的同行再度回歸，而身邊的投拓人也看到了轉型的希望。

近年來，不少企業瞄準低成本和低風險的代建賽道。目前，代建領域吸引眾多新玩家，越來越多開發商主動轉型為“包工頭”。

據克而瑞統計，目前發展代建業務的品牌房企已經超過30家，TOP50房企涉及代建的占比約三成。其中，既有萬科、華潤置地、中海、保利發展等大型房企，也有朗詩、仁恒、當代、天房等中小型房企，領跑的綠城管理（09979.HK）、中原建業（09982.HK）已經順利上市。

不拿地，只為別人“代工”。已存在10年前的代建賽道，為何能翻紅？入局者眾，市場逐漸從藍海變紅海，代建生態又將有何變化？

房企搶灘

據時代周報記者了解，目前行業內的代建項目主要分為政府型代建和商業型代建兩種。商業代建收費標準約為銷售額的3%-5%，成為房企搶灘的重點領域。

以旭輝控股為例。7月底，旭輝正式成立建管平臺，主要從商業代建項目切入代建領域。據旭輝方面數據，截至2022年6月底，旭輝建管累計在管項目35個，商業型代建項目高達21個。?

代建賽道為何突然變得擁擠？

根據代建行業資深從業者鄧之鳴的觀察，很多企業屬于被動轉型。

“房地產行業見頂，很多房企規模到了天花板，管理能力有富余，覺得代建是一個比較有彈性的空間，通過管理輸出產生收益，維持一定的規模。等行業走出寒冬期的時候，團隊、能力還都是保全的。”鄧之鳴表示。

總部位于上海虹橋的頭部房企投拓人士張夢向時代周報記者表示，市場空間大、收入穩定、資金占用少，是代建再次吸引房企關注的主要原因。

張夢進一步向時代周報記者表示，在市場回歸理性時，開發商為確保足夠的現金流，不得不節衣縮食，減少土地投資。代建項目不需要占用資金，盡管利潤較薄，但在當前市場環境下不失為一個好選擇。

“新入局者不太會貿然出資入股，而像綠城等已經在代建領域較為成熟的玩家，會通過與外部資本合作方式來做資本代建，通過將資金募集到平臺公司，由綠城開發建設，最后再共享收益。” 張夢指出。

綠城、華潤置地、金地、旭輝等頭部玩家從開發“卷”到代建，如何才能吃好這碗飯？

“一個標準化的項目，競爭一定是非常激烈的，誰都可以做。但是，一說起低密度的產品，請綠城做代建感覺就非常能產生溢價空間。公辦領域，金地的市場占有率就相對比較高。大家開始給自己貼標簽，慢慢就會形成在某個細分領域里，只有一家或幾家公司競爭。”鄧之鳴認為，深耕細分領域，或許是一條出路。

暗藏風險

入局者眾，競爭不可避免，最直接的表現便是價格戰。

鄧之鳴向時代周報記者表示，現在明顯能感受到，價格競爭越發激烈。“一些新進入的企業，價格確實殺得挺低的，基本是品牌房企一半的水平。”

鄧之鳴認為，代建賽道的新玩家，既有旭輝、世茂這類品牌房企，也有因為行業規模縮減，主動或被動出來創業的地產從業人員，“他們覺得自己還是只能干房地產，就組一組團隊接代建。即便排除掉這類干擾因素，一線品牌房企的報價水平也是往下走的。”

除此之外，代建企業還要面臨品牌受損、心態轉變等挑戰。

以產品力見長的仁恒置地，在上海、蘇州等地的代建項目，多次被質疑。

仁恒置地在上海的代建項目仁恒·錦繡世紀，曾在去年8月遇到質量問題。一名準業主在接受媒體采訪時稱，作為銷售噱頭的鋁板幕墻變成了涂料，“絕大多數（準）業主購買仁恒錦繡世紀，就是沖著仁恒的品質去的，現在（準）業主普遍非常失望。”

蘇州代建項目仁恒·溪云雅園也被指建筑外立面存在不平整問題。針對質疑，仁恒置地通過項目微信公眾號回應稱，經實地監督檢測，溪云雅園外立面平整度符合國標標準，“雖然外立面已初見雛形，但仍處于裝飾補妝期，并非最終交付狀態，局部存在的分縫不平整等細節問題，后續將進行細致打磨、美化。”

對于仁恒·溪云雅園的品質問題，相關人士認為，對于頂流開發商的代建項目，只能放低期待值，“錯不都在代建方，有太多成本和決策原因導致無法出精品。”

鄧之鳴對此持相似觀點。鄧之鳴認為，從開發到代建，從甲方變乙方，最核心的挑戰發生在權責轉換過程中。

“原先在房地產公司，你是純粹的甲方，想做成什么樣的產品，想投入多大的代價，什么樣的價格預期，內部有完整的邏輯。”鄧之鳴表示，當開發商變成服務型的公司去服務項目方，可能大家在這些方面會產生沖突。最直接的可能是，要不要花這么多成本去做這個事情，定位是不是要做到這個檔次。

因此，出于對品牌維護的顧慮，品牌房企出身的代建公司在挑選項目時，會綜合考慮項目質地、委托方條件等因素。

在今年3月的2021年度業績會上，中原建業董事會主席胡葆森就表示：“因為中小地產商生存環境越來越差，會不會殃及到代建項目，這是我們選擇項目時候一個很重要的條件。我們管控風險的第一個門檻是：好人好地，地要好，人要好。”

8月21日，一名代建企業高管人士對時代周報記者表示，在做代建項目時，不少品牌房企會從品牌中獲得利潤，這是中小型企業選擇品牌房企的主要原因。因此，如何在獲得品牌溢價的同時控制風險，是入局者面臨的普遍難題。目前，不少品牌房企建立了質檢流程，將工程進度切割成細分節點，梳理合格標準，在不同節點對項目進行測試和檢驗，避免產生質量問題。

代建的“黃金時代”

從無到有，從有到多。近年來“代建”逐漸成為房企轉型重要途徑，一部分企業也在代建市場中賺到了利潤。

通過比較代建代表企業近3年的凈利潤率不難看出，其凈利潤率遠高于傳統房地產開發和物業服務。其中，綠城管理2021年凈利率為25.2%，近3年來始終保持在15%以上水平，中原建業2021年凈利率為59.2%，連續3年保持在60%左右。

今年5月中旬，華潤置地管理層人士接受第三方機構采訪時提及，“十三五”期間公司累計獲取189個代建項目，管理投資規模約1406億元，實現營收9.97億元，凈利潤2.31億元。

2021年，中原建業實現收入13.01億元，同比增長13.0%；凈利潤7.7億元，同比增長13.0%，凈利潤率59.2%。同年，綠城管理持續經營收入達到22.43億元，同比增長23.7%；毛利達10.41億元，同比增長20.2%，其中三個業務板塊的毛利率分別為：商業代建為44.9%、政府代建為40.9%及其他服務為74.2%。

時代周報記者對比發現，目前代建業務的毛利率普遍在40%以上，而房地產開發業務的毛利率區間為15%-20%。?

數倍于房開領域的毛利率，的確很誘人。但代建真的這么賺錢嗎？鄧之鳴并不這么認為。在鄧之鳴看來，代建和開發業務完全不是一個量級。

“房地產開發公司的凈利率有8-10個點，但基數是銷售額，代建行業的凈利率基數是服務費。”舉個例子——一個貨值10億元的項目，自主開發，凈利潤率按10%計，能賺1億元；委托代建，按行業的平均收費標準4%來算，收入為4000萬元，按綠城管理50%的毛利率計算，毛利也只有2000萬元。

“代建只是利潤率高，并不是多賺錢的行業”，鄧之鳴強調。

對于代建業務未來發展趨勢，海通證券曾在報告中預測，“十四五”代建業務的市場容量或將達2000億元左右規模，其中中小房企商業代建業務在未來能達到1606.81億元左右的收入空間（假設代建項目管理費率4%），不良資產處理市場達到年均125.23億元左右的收入水平。

金地集團副總裁、金地集團開發管理公司董事長郝一斌在今年博鰲論壇期間也稱，目前代建市場是一個百億的規模，到2025、2030年市場占比會逐步提高，到2025年商品房代建市場規模占比將會達到17%-18%的占比，會從一個百億級的市場成長為千億級的市場，它的貨值也會是20000-25000億的規模。

“隨著本輪調整期延續，房企將持續探索新發展模式，向多元化輕重并舉轉型，輕資產代建業務有望在行業精細化趨勢下獲得青睞。”平安證券指出，在當前中小房企生存承壓及金融機構涉足房企資產處置的背景下，代建大有可為。此外，城市更新和保障性住房亦有望為代建業務帶來存量及增量拓展空間。

（許鋒、鄧之鳴、張夢為化名）