來(lái)源/財(cái)聞網(wǎng)

作為擁有20余發(fā)展史，也曾連續(xù)多年蟬聯(lián)“中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)”的金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（股票簡(jiǎn)稱(chēng)：金科集團(tuán)，股票代碼：000656）如今似乎已經(jīng)完全失去了曾經(jīng)的光彩。

市值跌破130億；每股價(jià)不到2.5元；一個(gè)季度虧損超6億；連續(xù)3個(gè)月被交易所關(guān)注問(wèn)詢(xún)，可以看出，如今的金科集團(tuán)可謂是內(nèi)憂外患，而面臨當(dāng)前的局面，真的是行業(yè)所致，還是公司本身的經(jīng)營(yíng)就存在問(wèn)題，財(cái)聞君接下來(lái)解惑金科股份由盛轉(zhuǎn)衰背后的因果！

十年黃金期轉(zhuǎn)瞬即逝

據(jù)財(cái)聞君了解，金科股份是于2011年借殼上市的，其前身為重慶東源，是一家前身為1937年成立的“東原實(shí)業(yè)股份有限公司”1986年12月，在重慶鋼鐵公司第四鋼鐵廠的基礎(chǔ)上向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行股票進(jìn)行股份制試點(diǎn)，并改制成立重慶東源鋼業(yè)股份有限公司。1996年11月28日，公司股票在深圳證券交易所掛牌交易。

而金科股份在2007年時(shí)便開(kāi)始籌劃上市，原本是計(jì)劃直接在A股發(fā)行股份，后來(lái)又計(jì)劃去港交所掛牌，然而在籌備了兩年之后，又決定借殼上市。從2009年3月開(kāi)始，金科股份便開(kāi)啟了借殼重慶東源上市之路。

整體來(lái)說(shuō)，金科股份借殼整體來(lái)說(shuō)還算順利，但也經(jīng)歷了兩年左右的時(shí)間才與2011年的5月份才獲得了證監(jiān)會(huì)的批文，最終重慶東源以新增9.08億股股份吸收合并金科集團(tuán)47億元的資產(chǎn)。同年8月份，ST東源正式變更為金科股份。

成功借殼上市的金科股份，也正處于了房地產(chǎn)的黃金時(shí)期，僅僅在上市的當(dāng)年，公司的營(yíng)業(yè)收入就同比增長(zhǎng)了超過(guò)70%，同年的凈利潤(rùn)也突破10億元。此后，金科集團(tuán)的業(yè)績(jī)也是每年都保持較高的增速增長(zhǎng)，可謂是風(fēng)光無(wú)限好。

然而，就在公司借殼上市十年之后，也就是2021年，金科股份就此打破了十年業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)的神話，公司出現(xiàn)了巨大的增收不增利的現(xiàn)象。

根據(jù)財(cái)報(bào)披露，2021年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為1123.10億元，創(chuàng)下了歷史新高，然而凈利潤(rùn)卻僅僅只有36.01億元，同比下滑了48.78%。而金科股份2020年的877.04萬(wàn)營(yíng)收就產(chǎn)生了70.30億元的利潤(rùn)，與2020年相比，2021年為何會(huì)出現(xiàn)如此巨大的反差呢？

對(duì)此，金科股份在2021年報(bào)中稱(chēng)，公司業(yè)績(jī)下滑的主要有三個(gè)原因：

“其一、主要受拿地成本上升影響，報(bào)告期結(jié)算毛利率由上年的 23.16%下滑至17.22%，同比下降5.94 個(gè)百分點(diǎn)，導(dǎo)致毛利潤(rùn)下降 9.74 億元；”

“其二、受房地產(chǎn)調(diào)控及現(xiàn)金流影響，公司按謹(jǐn)慎原則，在審慎評(píng)估項(xiàng)目所在市場(chǎng)變化后，對(duì)存在預(yù)期減值的存貨等資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備，計(jì)提金額21.62億元，同比增長(zhǎng) 427%；”

“其三、受聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目收益減少影響，投資收益較上年減少5.09億元，同比下降 39.06%。”

財(cái)聞網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，金科股份之所以出現(xiàn)巨大的業(yè)績(jī)反差，還是與公司的經(jīng)營(yíng)管理有著密不可分的關(guān)系。根據(jù)財(cái)報(bào)披露，金科股份在2021年度產(chǎn)生的銷(xiāo)售費(fèi)用就達(dá)到了45.6億元，比上一年度產(chǎn)生的銷(xiāo)售費(fèi)用多出了11億元左右，增幅達(dá)到31.72%。而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用就達(dá)到了6.7億元，又比上一年度增加了1.9億元左右。

僅僅這兩項(xiàng)費(fèi)用支出，金科股份在2021年度多花費(fèi)了13億左右。而金科股份的解釋是“主要系受外部環(huán)境影響，加大地產(chǎn)銷(xiāo)售推廣力度，導(dǎo)致銷(xiāo)售費(fèi)用增加”“主要系利息支出增加所致”。除此之外，2021年度金科股份的管理費(fèi)用、研發(fā)費(fèi)用均出現(xiàn)了不同程度的增長(zhǎng)。

也是在2021年度，同樣在A股上市的萬(wàn)科A、綠地控股、保利發(fā)展這三家房地產(chǎn)上市公司同期分別產(chǎn)生的銷(xiāo)售費(fèi)用同比增長(zhǎng)只有20.42%、13.41和7.38%，而金科股份卻達(dá)到了31.72%，與同行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)相比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了平均水平，不得不令人深思。

此外，金科股份雖然在2021年度利潤(rùn)出現(xiàn)了大幅下滑，但整體還處于盈利的狀態(tài)，但進(jìn)入2022年之后，金科股份更是僅僅在前三個(gè)月主營(yíng)業(yè)務(wù)的扣非凈利潤(rùn)就一口氣虧損了6.32億元。

面對(duì)如此巨大的虧損，金科股份并沒(méi)有過(guò)多的解釋?zhuān)皇窃谝患緢?bào)中重點(diǎn)提及了報(bào)告期內(nèi)，除正常開(kāi)展與銀行等金融機(jī)構(gòu)常規(guī)融資業(yè)務(wù)外，公司逆市而為，成功發(fā)行“22金科01”公司債券，募集規(guī)模為15億元，先后完成1筆ABS和2筆 公司債券本息兌付，兌付規(guī)模為32.62億元，良好的企業(yè)信用得到了投資機(jī)構(gòu)的充分認(rèn)可。

事實(shí)上，金科股份有沒(méi)有得到投資機(jī)構(gòu)的認(rèn)可我們不得而知，但財(cái)聞君認(rèn)為，就目前的金科股份是肯定得不到中小投資者的認(rèn)可的。由于公司業(yè)績(jī)虧損，業(yè)績(jī)爆出的信譽(yù)和債務(wù)的危機(jī)，金科股份的股價(jià)從2020年下半年就開(kāi)啟下跌模式，到了今年一季度之后，由于業(yè)績(jī)的巨額虧損，更是助力了金科股份的股價(jià)又一輪下跌。

根據(jù)2022年一季報(bào)披露數(shù)據(jù)顯示，截止期末金科股份股東人數(shù)在10.9萬(wàn)戶(hù)左右，人均持股金額在23.93萬(wàn)元，持股價(jià)格在4.91元，而截止到7月28日收盤(pán)，金科股份每股價(jià)格僅僅只有2.67元，如果1季度末持倉(cāng)的10.9萬(wàn)戶(hù)股東沒(méi)有拋售，目前每戶(hù)虧損在45%左右，相當(dāng)于每戶(hù)至少虧損超過(guò)10萬(wàn)。

面對(duì)這樣的局面，財(cái)聞網(wǎng)可以肯定的是金科股份的股東是十分不滿意的，而當(dāng)前如何扭轉(zhuǎn)公司的經(jīng)營(yíng)，提升公司的盈利能力，減少投資者的虧損才是金科股份當(dāng)務(wù)之急，更是對(duì)十余萬(wàn)股東的最有利的回答。

信譽(yù)與財(cái)務(wù)的雙重危機(jī)

近日，港股上市公司金科服務(wù)暴跌37.37%，其原因竟是公司向大股東借款進(jìn)一步坐實(shí)了市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)公司獨(dú)立性的質(zhì)疑。

金科服務(wù)在7月29日發(fā)布的公告中披露，金科服務(wù)成了甲方，宣布給乙方母公司金科地產(chǎn)集團(tuán)提供不超過(guò)15億元的借款用途為補(bǔ)充流動(dòng)資金。借款期限自甲方向乙方提供借款之日起算，至2024年12月20日止；借款年化利率為8. 6%，并分5個(gè)節(jié)點(diǎn)依次歸還借款的20%。

按照這一利率估算，若金科地產(chǎn)到最后期限如期歸還所有借款，金科服務(wù)能收到借款利息約3億元。而貸款協(xié)議上，出借人、法人代表一欄分別蓋有金科服務(wù)公章及董事長(zhǎng)夏紹飛印章；借款人一欄則蓋有金科地產(chǎn)集團(tuán)及金科股份董事長(zhǎng)周達(dá)的印章。

此前市場(chǎng)多認(rèn)為博裕資本作為戰(zhàn)略投資者和第二大股東可以有效對(duì)大股東形成制衡，防止金科服務(wù)向母公司進(jìn)行“輸血”，但是新增的關(guān)聯(lián)交易似乎讓這種預(yù)期亦落空。

金科股份在2021年12月16日公告稱(chēng)，金科服務(wù)引入戰(zhàn)略投資者博裕資本，并向博裕投資旗下投資主體以37.34億港元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓所持金科服務(wù)1.436億股H股全流通股份，約占金科服務(wù)總股本的22%。

彼時(shí)，金科服務(wù)的估值高達(dá)170億港幣，如今金科服務(wù)市值僅為63.5億港幣，粗略估計(jì)博裕資本在金科服務(wù)巨虧近23.4億港幣，折合人民幣約20億。博裕資本入股的同時(shí)，亦獲董事會(huì)兩名非執(zhí)行董事席位。

業(yè)績(jī)會(huì)上，博裕資本派駐的非執(zhí)行董事吳曉力表示派駐了全職的財(cái)務(wù)人員，我們的全職財(cái)務(wù)人員幫助金科服務(wù)改善了它的現(xiàn)金流管理體系，并且設(shè)置了相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，以保證整個(gè)公司的現(xiàn)金流的安全，并且提高資金使用效率。如今來(lái)看，博裕只是說(shuō)了一個(gè)寂寞。

值得關(guān)注的是，截至2022年4月30日，金科股份票據(jù)承兌逾期余額1.62億元，累計(jì)逾期發(fā)生額2.17億元。據(jù)票眼數(shù)據(jù)顯示，金科股份已拒付1241筆票據(jù)，拒付金額達(dá)到7.4億元，未結(jié)清票據(jù)23765筆，總金額達(dá)126.6億元。

然而截止到今年一季度，金科股份的貨幣資金有218.82億元，短期借款有43.28億元，應(yīng)付票據(jù)100.12億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債有237.02億元。

今年已多次被交易所問(wèn)詢(xún)關(guān)注

今年以來(lái)，金科股份連續(xù)多次被交易所關(guān)注，而近一個(gè)月內(nèi)公司居然收到了三次的深交所關(guān)注函。

7月14日，金科股份收到深交所的關(guān)注函，就股份回購(gòu)一事要求金科進(jìn)行核實(shí)并說(shuō)明提取專(zhuān)項(xiàng)基金2.46億元作為持股計(jì)劃的資金來(lái)源。

7月19日，深交所對(duì)金科股份實(shí)控人黃紅云及其前妻陶虹遐、重慶市金科投資控股(集團(tuán))有限責(zé)任公司下發(fā)監(jiān)管函。監(jiān)管函提到，上述人士和公司作為金科股份的股東，存在違規(guī)行為，包括未及時(shí)披露股權(quán)協(xié)議簽訂事項(xiàng)和未及時(shí)披露持股比例變動(dòng)情況。

7月26日，金科股份收監(jiān)管函，因未完成回購(gòu)股份計(jì)劃、未及時(shí)對(duì)媒體報(bào)道履行核實(shí)和披露義務(wù)被深交所提醒。

近日，金科股份還未披露2022半年報(bào)，但此前曾發(fā)布2022年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告。預(yù)告顯示，金科股份預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)虧損。報(bào)告期內(nèi)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損130,000萬(wàn)元-180,000萬(wàn)元，上年同期盈利370,541.12萬(wàn)元，同比由盈轉(zhuǎn)虧;基本每股收益虧損0.25元/股-0.34元/股。

金科股份表示報(bào)告期內(nèi)，受多地新冠疫情頻發(fā)、行業(yè)政策持續(xù)調(diào)控及現(xiàn)金流安排等因素影響，公司竣工交付項(xiàng)目規(guī)模減少，導(dǎo)致整體結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降；報(bào)告期內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)低迷，行業(yè)銷(xiāo)售整體大幅下挫，公司為刺激銷(xiāo)售回款，采取降價(jià)促銷(xiāo)及專(zhuān)項(xiàng)去庫(kù)存等措施，導(dǎo)致毛利率降低、銷(xiāo)售費(fèi)用增加。

結(jié)語(yǔ)：

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策收緊，加上預(yù)售房“爛尾”事件頻發(fā)，目前市場(chǎng)對(duì)于買(mǎi)房大多持有觀望的情緒，且更多的會(huì)選擇現(xiàn)房，這對(duì)于像金科股份這樣靠資產(chǎn)來(lái)降低負(fù)責(zé)的房企來(lái)說(shuō)，肯定不是長(zhǎng)久之計(jì)，而金科股份未來(lái)該如何打破現(xiàn)有的困局，財(cái)聞網(wǎng)也將繼續(xù)關(guān)注。