來源/時代財經

樓市冰與火之歌，在2022年上半年激烈演繹。在此期間，各地樓市成交量在低位運行區間，市場情緒尚未恢復。另一方面，全國共有超160個城市出臺超400次調整政策，行業信心逐漸回暖。

中國指數研究院發布的《百城居民置業意愿調查報告》顯示，受鼓勵購房政策影響，市場整體預期向好，帶動居民購房意愿觸底回升。50%的受訪者認為，未來數月房價會處于穩定狀態，但受自身收入預期、房企經營穩健性擔憂影響，實際需求釋放較為緩慢。

多空對決之后，房地產市場表現如何？

7月15日，國家統計局發布全國房地產開發投資和銷售情況。

數據顯示，今年上半年商品房銷售額約6.61萬億元，同比下降28.9%。時代周報記者注意到，今年6月，商品房銷售額同比數據結束多月連續下滑，出現止跌信號。

橫盤時期，城市之間分化愈發明顯。以北京為代表的一線城市和以成都為代表的二線城市，提前開啟上漲行情，商品房成交量價齊升。

貝殼研究院數據顯示，6月，50城二手房成交套數環比增長近30%。其中，成都、杭州、北京重慶等二手房成交量明顯增長。成交量的積極表現傳遞到價格端，帶動價格環比改善。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂對時代周報記者表示，下半年地方政策支持的效果將持續釋放，市場預期將進一步平穩改善。從現有成交情況看，7月上半月貝殼50城二手房日均成交量較6月小幅增長，預計后期市場成交將保持修復狀態，將帶動價格環比改善。

成都連續3個月漲幅居首

經過持續調整，各地樓市在6月企穩回暖，房價修復力度有所增強。

7月15日，國家統計局發布6月70個大中城市商品住宅銷售價格。時代周報記者對比數據獲悉，房價環比跌幅收窄且錄得上漲的城市個數，較5月有所增加。

具體而言，6月有31個城市新房價格環比上漲，增加6城；21個城市二手房價格環比上漲，增加6城。

回暖過程中，高能級城市表現強勁，實現搶跑。

據統計局數據顯示，6月全國新建商品住宅銷售面積、銷售額環比增速均超過65%，增速較5月明顯擴大。其中，一線、二線、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別為0.5%、0.1%和-0.3%。

以成都為代表的二線城市漲幅最大。數據顯示，6月，成都新房、二手房價格漲幅分別為1.3%、2%，連續3個月位居漲幅首位。

對此，諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄對時代周報記者分析稱，成都在5月發布次2次調控政策，從降低限購門檻、多孩家庭可多購房、放開限售、增值稅免征期“5改2”、提高公積金貸款額度等方面入手，針對性較強，市場提振效果明顯，大大釋放了購房需求。

“整體來看，隨著寬松政策效應逐步顯現，一線城市已經領銜恢復，當前已開始輪動到強二線城市。”陳霄續稱。

針對城市分化問題，58安居客房產研究院分院院長張波對時代周報記者表示，一線城市上漲力度持續增強，顯示出一線城市需求支撐力強。此外，一線城市存在新房限價因素，市場關注度長期保持在高位，預計這一趨勢仍會持續。

在張波看來，二線城市處于持續分化狀況，強者恒強的態勢明顯。從新房環比漲幅來看，西部和東部的熱點二手城市市場修復能力強，政策效力也更容易在市場體現。尤其是有優質新房供應的城市，市場關注度更容易提升。

房地產進入縮量時代

2021年，全國房地產商品房銷售額超18萬億元。多名房企高管人士在年度業績會上均表示，18萬億元是商品房銷售額的天花板。沖向新高之后，商品房銷售額將進入縮量時代，維持約10萬億元左右的市場規模。

從今年上半年的銷售情況看，房地產市場開發增量空間收窄，商品房銷售額錄得下降。

據國家統計局數據，2022年1-6月，全國商品房銷售約6.61萬億元，同比下降28.9%；同期，商品房銷售面積6.89萬平方米，同比下降22.2%。

雖增速減緩，但全國市場端銷售指標正在不斷好轉。

從單月數據上看，5月單月環比止跌轉升，6月單月銷售環比繼續上升，商品房銷售面積和銷售金額環比分別上升65.8%、68.1%。

投資開發方面，1-6月，房地產開發企業到位資金7.68萬億元，同比下降25.3%，降幅收窄0.5個百分點。

對此，諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙分析稱，隨著銷售端出現好轉跡象，房企到位資金同步好轉。因房企到位資金指標影響開工進度，預計短期內，提高銷售回款仍是房企以及行業的重中之重。

今年下半年，房地產市場走勢如何？

中國指數研究院研究人員認為，短期來看，全國房地產市場企穩跡象漸顯，但穩定恢復仍面臨一定壓力。從市場短期走勢上看，7月單月商品房交易規模較6月或有回落，但去年同期高基數效應減弱且房地產調控政策仍有發力空間，市場規模同比降幅有望延續收窄態勢。

“短期來看，在‘保交付’要求下，項目竣工進程或有改善，疊加熱點城市交易市場逐漸企穩恢復帶動企業預期好轉，開發投資端有望邊際改善。”中國指數研究院研究人員表示。