作者 | 蘇影?編輯 | 盧泳志?來源 | 債市觀察

債務預警不到半個月，廣州豪宅開發商天譽置業（0059.HK）就官宣爆雷了。

6月27日，天譽置業公告稱，因貸款展期遭拒絕，其在一家香港金融機構的抵押借款目前已到期，公司不能按時支付本金及利息。據了解，該筆借款的未償還本金為3.4億港元（約2.9億元）。

天譽置業表示，截至公告日，該貸款人尚未采取任何強制行動。公司仍在積極與該貸款人溝通，以期達成協商一致方案解決當前的流動性問題。

來源：東方財富網

受此影響，6月27日，天譽置業股價下跌，跌幅4.85%，收盤價為0.1港元/股，總市值約8.28億港元。

12天前曾債務預警

此次雖然是天譽置業首次官宣違約，但公司的債務危機早有端倪。6月15日，天譽置業曾披露過兩只美元債券的流動性壓力。

其中，一只發行于2019年7月，票面利率13%，本息到期日均為2022年7月8日，其中尚未償還本金為2.47億美元（約16.55億元），需支付的利息為1605.5萬美元（約1.08億元），天譽置業有30天寬限期支付利息。

另外一只同為13%利率的債券到期日在2023年12月16日，目前尚未償還金額2.92億美元（約19.56億元），其中2022年6月16日及2022年12月16日分別需要支付1898萬美元（約1.27億元）利息，利息也有30天寬限期。

從兌付日期來看，2個月內，天譽置業則需支付18.89億元的本息。

彼時，天譽置業表示，截至6月15日，公司未收到關于上述優先票據持有人就加速還款發出的通知。公司將積極尋求與持有人協商，尋求相關專業中介機構建議，探索可行方案緩解階段性流動資金問題。

但12天過去了，美元債券是否找到解決方案尚未可知，但港元貸款卻已經先行爆雷。

來源：天譽置業公告

截至6月27日，天譽置業共有10只港元債券，未償還賬面總額為11.91億港元（約10.15億元）。

天譽置業提示，倘若其他境外債權人根據條款選擇加速清償，則其他境外融資可能需要立即到期應付。

豪?宅開發商上演業績大變臉

天譽置業由余斌創立于1996年，總部位于廣州，2006年在港交所實現借殼上市。同年，加上從中國恒大（3333.HK）手中收購的綠景控股（000502.SZ，現“綠景退”），剛過不惑之年的余斌已經手握兩家上市公司。

而不同于頻繁轉型的綠景控股，天譽置業一直在地產領域進行深耕。

2019年，天譽置業開發的天譽半島花園項目被克而瑞評為廣州十大豪宅之一。同年，天譽置業還以121.2億元的銷售額成功步入百億規模，在克而瑞房企銷售榜中位列第150位。此后兩年，天譽置業的合同銷售額一直維持在百億規模。

來源：克而瑞

與此同時，2020年和2021年，天譽置業還連續兩年入選中國上市百強房企。

不過，表面看似順風順水的百強房企今年卻上演了業績大變臉。

年報顯示，2021年，天譽置業實現營業收入76.63億元，同比下降0.51%；毛利潤16.79億元，同比減少21.73%；凈利潤1.1億元，同比下降89.03%；歸母凈利潤由盈轉虧，2021年歸母凈利潤虧損2.84億元，去年同期其該項指標為9.51億元。

來源：天譽置業年報

對此，天譽置業表示，毛利率下行主要是由于疫情影響經濟復蘇、行內市場競爭激烈以及對房地產行業落實監管措施所致。鑒于目前市場狀況存在不明朗因素，集團已安排加快銷售及推廣剩余房地產項目，以控制市場風險。

業績下滑的同時，天譽置業還面臨著不小的債務壓力。

截至2021年年末，天譽置業總資產307.76億元，總負債251.57億元，資產負債率81.74%。其中流動負債有198.56億元，主要為短期借貸，一年內到期的短期債務合計為67.77億元。

同期，其賬上現金及現金等價物僅為13.31億元，不足以覆蓋短債，公司面臨較大的償債壓力。

此外，三道紅線方面，其凈負債率為133%，剔除預收款之后的資產負債率為75.6%，現金短債比0.87，三道紅線全踩，歸屬于“紅檔”房企。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪分析，從業績表現及今年面臨的償債壓力來看，尤其是現金等價物價值無法覆蓋短期債務，加之市場仍處恢復階段，銷售端發力欠佳，企業依靠項目回款“解渴”的難度不小，因此天譽置業的當前處境較為艱難。

靠舊改項目能翻身嗎？

面臨業績壓力和債務壓力的雙重考驗，天譽置業把希望寄托在了廣州鳳尾村舊改項目上。

廣州鳳尾村舊改毗鄰紅衛地鐵站，距廣州市中心天河區約一小時車程，靠近國際生物醫藥創新園，占地總建筑面積193.9萬平方米，總可售建筑面積為74.2萬平方米。

2020年底，天譽置業成為鳳尾村舊改合作主體。此前，天譽置業曾表示，預計該項目建成后的營業總收入將超過200億元。

今年年初，天譽置業董事會主席余斌在2021年年報中介紹，公司已經采取收縮戰略，暫停所有拿地投資，集中資源推進廣州市鳳尾村約200萬平方米城市更新項目。

可以說，面臨流動性危機的天譽置業將鳳尾村舊改項目視為其治病良藥。

來源：天譽置業公告

而就在披露債券兌付危機的前一天，6月14日，天譽置業進一步宣布，其附屬公司天譽譽浚已經與廣州市融悅商業服務有限公司（簡稱：融悅商業）簽訂貸款協議，將申請不超過5億元的貸款融資，年化利息14.8%，而該筆融資僅用于開發廣州鳳尾村項目。

根據雙方貸款協議，融悅商業有權（由貸款人自行決定）以1.4億元購買廣州天鳳51%股權，該對價將以等額方式抵消未償還貸款。而廣州天鳳的主要資產正是廣州鳳尾村項目。

截至目前，鳳尾村項目土地上的拆除及建設工作已經開始，預計將于2024年至2027年完工。

不過，盡管鳳尾村項目擁有較好的開發潛力，但從歷史經驗來看，舊改項目的回款周期通常不短，而這對于眼下亟需現金流的天譽置業來說也是一道考驗。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾分析，城市更新本質上是一場跨周期投資。普遍而言，舊改項目從投入第一筆資金到回籠所需周期往往長達五年，不同于可以高周轉的傳統招拍掛項目，對于現金流的要求非常高，容易使房企陷入高負債和高成本的困境。

而2021年，住建部禁止大拆大建政策出臺后，不少民營房企也采取了戰略收縮。包括雪松、恒大、寶能、時代中國等房企均選擇退出旗下舊改項目或減持項目權益。

一眾民營房企選擇離場，舊改項目對于本就不富裕的天譽置業來說，究竟會是雪中送炭還是雪上加霜呢？

關榮雪表示，舊改項目具有開發周期較長的特征，加之天譽置業當前對資金回流的迫切性又較高，因此借助舊改項目翻身的機會相對較小。但由于政府對舊改項目的重視度、扶持度相對較高，或能在一定程度上緩解開發進程較慢等難題，而且舊改項目具有一部分穩定需求，或也較值得期待。

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