作者 | 蘇影?編輯丨盧泳志?來源 | 野馬財經(jīng)

在地產(chǎn)江湖的眾多派系中，位于西南的“川渝”一支表現(xiàn)較為獨特。一江清水孕育同源文化，但兩地房企卻又有著迥異的風格。

整體來看，四川房企傾向保守低調(diào)，深耕本土為主；而重慶房企則選擇規(guī)模擴張，熱衷布局全國。

但房地產(chǎn)高速發(fā)展的年代，川渝房企并不局限于一種模式，而是通過互相借鑒與學習，創(chuàng)造出不少屬于時代的神話，你方唱罷我登場。

如今，隨著市場紅利退去，不少昔日黑馬卻在變革敗下陣來。進入“黑鐵時代”，這些川渝房企的生存現(xiàn)狀又是如何呢？

龍頭房企走向分叉路

當歷史的車輪開始轉(zhuǎn)動，每個派系都會有幾家代表性房企走上歷史舞臺，川渝系也不例外。

從克而瑞的房企銷售榜來看，2017年，龍湖集團（0960.HK）率先以1560.3億元的規(guī)模邁入千億梯隊，成為川渝系中的首家突破千億的房企。次年，金科股份（000656.SZ）、藍光發(fā)展（600466.SH）也不甘落后，分別以1291.1億元、1041.7億元步入千億陣營。

至此，龍湖集團、金科股份、藍光發(fā)展奠定了其在川渝房企中的龍頭地位，甚至不少媒體都曾在報道中稱呼幾家房企為地區(qū)“一哥”。但龍生九子各有不同，同為“一哥”的三家房企，如今也面臨著不同的境遇。

從時間上來看，三家房企中成立時間最早的是藍光發(fā)展。1990年創(chuàng)立于成都，2015年在上交所完成重組，借殼迪康藥業(yè)實現(xiàn)上市。

事實上，早在上市之前，藍光發(fā)展創(chuàng)始人楊鏗就曾喊出“九年破千億”的目標，并帶領(lǐng)公司走上加杠桿疾馳之路。

而上市之后的幾年，藍光發(fā)展營業(yè)收入加速增長。截至2019年年底，藍光發(fā)展實現(xiàn)營收391.94億元，較2015年175.98億元增長122.71%；實現(xiàn)凈利潤41.59億元，較2015年9.54億元增長335.95%。

在此期間，時任藍光發(fā)展首席執(zhí)行官張巧龍曾表示，在跨越千億的征程中，藍光要建設(shè)一個優(yōu)秀藍光。要用3-5年的時間，打造一個優(yōu)秀的A股上市公司，成為最盈利最具成長性公司。

不過業(yè)績上漲的同時，藍光發(fā)展債務規(guī)模也明顯增加。2019年年底，藍光發(fā)展的債務總規(guī)模為1627.7億元，較2015年448.93億元增長了262.57%。其資產(chǎn)負債率也連續(xù)四年在80%以上。

2019年10月，藍光旗下物業(yè)公司藍光嘉寶在港交所上市，藍光進入“A+H”雙資本平臺時代。

而僅一年后，藍光發(fā)展就遇到了危機。2020年10月，因與平安一筆十幾億元融資未按約定日期還款，平安在內(nèi)部對藍光融資進行了限制，多米諾骨牌效應隨即被引發(fā)。此后，多家金融機構(gòu)對其做出了資金收緊動作，藍光發(fā)展開始出現(xiàn)債務違約。

在此期間，藍光發(fā)展曾多次出售資產(chǎn)自救，甚至將醫(yī)藥公司和物業(yè)公司也擺上了貨架。2021年，藍光發(fā)展“95后”二代楊武正也在危機中選擇接班。

不過，從目前來看，多種舉措并未幫助藍光發(fā)展走出債務困局。

來源：藍光發(fā)展公告

截至2022年5月31日，藍光發(fā)展披露，其累計到期未能償還的債務本息合計為338.11億元，包括銀行貸款、信托貸款、債務融資工具等多種債務形式。目前公司正在與上述涉及的金融機構(gòu)積極協(xié)調(diào)解決方案。

在川渝系房企中，與藍光發(fā)展同一年步入千億門檻的金科股份也是一匹黑馬。

2015年，在陷入與融創(chuàng)中國（1918.HK）的股權(quán)之爭后，金科股份在掌門人黃紅云的帶領(lǐng)下，一改此前穩(wěn)健的經(jīng)營方式，選擇規(guī)模擴張。

2016年-2020年，金科股份的新增土地總數(shù)分別為34宗、79宗、110宗、192宗和148宗，土地購置合同總金額超過3000億元。

來源：金科股份2020年年報

與此同時，金科股份的銷售規(guī)模也水漲船高。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年，金科集團的銷售金額為455.2億元。步入2020年，金科集團已經(jīng)突破2000億大關(guān)，實現(xiàn)全口徑銷售金額2234.9億元，在房企中排名第16位。

2020年3月，黃紅云家族還以150億元財富位于《2020胡潤全球房地產(chǎn)富豪榜》第133位。

而隨著公司規(guī)模的不斷擴張，金科股份的流動性問題也逐漸顯現(xiàn)。

年報顯示，截至2021年年底，金科股份短期借款、一年內(nèi)到期的非流動負債合計326.77億元，同期其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為276.45億元，不足以覆蓋短債。

5月30日，金科股份還宣布公司一只名為“20金科03”的債券正式展期，債券余額12.5億元，展期時間12個月。

面對即將到期的債務，6月17日，金科股份表示，將積極與金融機構(gòu)和債券持有人進行溝通，妥善協(xié)商債券回售方案及融資還款安排。

在藍光發(fā)展、金科股份均為流動性苦惱的同時，另一川渝房企龍頭龍湖集團的表現(xiàn)卻較為穩(wěn)健。

來源：罐頭圖庫

1993年，吳亞軍創(chuàng)辦了重慶佳辰經(jīng)濟發(fā)展有限公司，這是龍湖集團的前身。

1997年，龍湖集團在重慶開發(fā)了首個住宅項目龍湖花園南苑。此后20年間，龍湖集團逐漸將業(yè)務拓展到全國。2009年，龍湖集團在香港聯(lián)交所主板上市。

“上市后，背上了更多的責任，失去了不發(fā)展的自由，不能小富即安，發(fā)展成為一種使命。”吳亞軍當時曾表示。

事實上，看起來一帆風順的龍湖集團也并不全是順風。近幾年，銷售降速、毛利下降、排名下滑，龍湖集團的業(yè)績增長也遇到過瓶頸。

但在2020年的年會上，吳亞軍表示，我完全不關(guān)心規(guī)模排名，我不想花錢去買排名。

2021年，龍湖集團實現(xiàn)全口徑銷售額2900.9億元，同比增長7.2%，在房企中位列第10名。

今年5月，龍湖集團還作為首批示范民營房企被“特赦”發(fā)債。5月18日，龍湖一只名為“22龍湖03”的債券率先發(fā)出，發(fā)行規(guī)模5億元，票面利率區(qū)間為4%，期限為6年。

值得注意的是，此次發(fā)債期間，龍湖集團也是首批啟動信用保護工具融資的民營房企。

對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪分析，從優(yōu)質(zhì)房企入手，恢復其在債券市場的融資，有利于提振市場信心，緩解行業(yè)消沉情緒，支持房企合理融資需求釋放。

沒有常勝將軍，川渝“老將”降速

除了知名度更高的龍頭房企外，在川渝地區(qū)，還有這樣一批房企“老將”，成立時間與龍頭房企不相上下，但近幾年，卻在市場的變化中退下陣來，逐漸落寞。

協(xié)信遠創(chuàng)就是其中的典型代表。提起協(xié)信遠創(chuàng)，它有一段輝煌的過去，作為重慶本土老牌房企之一，它曾與龍湖、金科被合稱為“渝派三甲”。

2014年，協(xié)信集團曾以155.3億元銷售額位列克而瑞房企銷售榜48位，一度迎來高光時刻。

圖片來源：克而瑞數(shù)據(jù)

2014年，協(xié)信遠創(chuàng)的命運出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。這一年，創(chuàng)始人吳旭曾被相關(guān)部門帶走協(xié)助調(diào)查。

幾個月后，回歸的吳旭試圖擺脫對住宅市場的依賴，開始帶領(lǐng)協(xié)信遠創(chuàng)向商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務布局。

但相比住宅領(lǐng)域，這些新業(yè)務前期投入大，回報周期長，無法快速實現(xiàn)收益。2015年，協(xié)信遠創(chuàng)出現(xiàn)業(yè)績下滑，營收和凈利分別同比下降5.8%和39.47%。

此后，經(jīng)歷轉(zhuǎn)型不利、借殼重組失敗后，協(xié)信遠創(chuàng)最終在現(xiàn)金流面前敗下陣來。2020年4月，協(xié)信遠創(chuàng)曾將公司51%的股權(quán)出售給豐隆集團旗下新加坡城市發(fā)展有限公司（下稱：CDL）全資子公司，引入“白衣騎士”。

但CDL入局并沒有從根源上幫助協(xié)信遠創(chuàng)解決債務危機。2021年10月14日，據(jù)重慶破產(chǎn)法庭官微披露，協(xié)信遠創(chuàng)被裁定破產(chǎn)重整。目前，協(xié)信遠創(chuàng)的破產(chǎn)重整仍在進行中。

領(lǐng)地控股（6999.HK）是川渝系另一家老牌房企，成立于1999年。2020年12月登陸港股資本市場，是四川第一家在港股上市的房企；次年7月，又成功分拆旗下物業(yè)領(lǐng)悅服務（2165.HK）獨立上市。

在克而瑞2021年房企銷售榜中，領(lǐng)地集團以251.2億元的銷售額位列房企第98位，是川渝系為數(shù)不多的百強房企之一。

不過，雖然位于百強房企，但這和領(lǐng)地控股定下的目標仍有較大差距。此前在2019年的品牌發(fā)布會上，領(lǐng)地控股曾表示要在2020-2021年實現(xiàn)千億規(guī)模。

如今，千億目標暫且告一段落，這家老牌房企最近遇上了新的麻煩。5月19日，領(lǐng)地控股發(fā)生閃崩，3.41港元/股開盤，午后一度跌幅擴大至85%，最終收盤于0.55港元，跌幅83.82%。

來源：Wind數(shù)據(jù)

當晚，領(lǐng)地控股表示，集團營運維持正常，繼續(xù)照常開展業(yè)務，并不知悉任何須予披露以避免公司證券出現(xiàn)虛假市場的信息。

僅一天后，5月20日，領(lǐng)地控股又出現(xiàn)暴漲，盤中一度漲幅達到140%，最終收盤于1.15港元/股，漲幅為109.09%。

而股價過山車背后，領(lǐng)地控股的流動性問題也浮上水面。

年報顯示，領(lǐng)地控股一年內(nèi)到期的銀行及其他借款約為32.32億元，一年內(nèi)到期貿(mào)易應付款項及應付票據(jù)約為76.45億元。同期，領(lǐng)地控股現(xiàn)金及銀行結(jié)余為52.24億元，再扣除1.47億元的抵押存款和7.79億元的受限制現(xiàn)金，領(lǐng)地控股的在手現(xiàn)金無法應對2022年即將到來108.77億元債務壓力。

6月13日，領(lǐng)地控股還公告稱，擬對即將到期的一只余額為1.23億美元（約8.28億元）債券尋求交換展期。

在一眾川渝房企的“降速潮”中，具有“央”字背景的中交地產(chǎn)（000736.SZ）也未能免于流動性承壓。

中交地產(chǎn)的前身為重慶實業(yè)，創(chuàng)建于1993年，1997年在深交所掛牌上市。后經(jīng)過一系列整合重組后，成為中國交建房地產(chǎn)業(yè)務國內(nèi)上市平臺公司，2017年正式更名為“中交地產(chǎn)”。

不同于一眾國企央企的保守風格，近幾年，中交地產(chǎn)采取了較為激進的擴張舉措。

年報顯示，2019年-2021年，中交地產(chǎn)新增土地項目分別為15宗、30宗、21宗，權(quán)益價款分別是118億元、252.54億元和314.26億元。

同期，其銷售規(guī)模分別為293.87億元、533億元和560億元，提前完成了其2019年提出的3年500億元目標。

不過，盡管銷售規(guī)模在上漲，但其盈利能力卻在下降。最近3年，中交地產(chǎn)的凈利潤分別為11.22億元、8.96億元、7.39億元，逐年走低。

與此同時，其也面臨不小的債務壓力。2022年一季度報顯示，中交地產(chǎn)短期借款加一年內(nèi)到期的非流動負債總計為178.4億元，同期其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為155.75億元，不足以覆蓋短債。

來源：企業(yè)預警通

企業(yè)預警通顯示，當前中交地產(chǎn)還有9只存續(xù)債券，總規(guī)模46億元，其中28億元將于1年內(nèi)到期。

前浪堅守、后生可畏，誰能扛起川渝大旗？

在市場持續(xù)下行的環(huán)境下，面臨外來房企的競爭，如何在新環(huán)境下生存，成為了本土房企不得不思考的問題。

這其中有位列百強的川渝系老江湖，一邊堅守本土、一邊布局全國，并在2021年交上了不錯的成績。

據(jù)克爾瑞房企銷售榜顯示，2021年，新希望地產(chǎn)實現(xiàn)全口徑銷售額1059.1億元，連續(xù)兩年突破千億大關(guān)。此外，華宇集團、東原地產(chǎn)、陽光大地則分別實現(xiàn)了760.4億元、553.7億元、325.1億元銷售額，坐穩(wěn)了各自在百強房企中的席位。

而除此之外，川渝地區(qū)近兩年也有一些新勢力走上臺前。例如起家于四川的德商置業(yè)、興城人居和總部位于重慶的海成集團等。

其中，德商置業(yè)、興城人居的策略各有不同。具體來看，德商置業(yè)主攻細分市場，將目光主要聚焦在成都改善住宅領(lǐng)域，并推出“天璽”“天驕”等產(chǎn)品系。而興城人居則是全面開花，多地布局，將土儲覆蓋至大成都19個區(qū)市縣，并嘗試拓展省外市場。

來源：克而瑞數(shù)據(jù)

2021年，德商置業(yè)、興城人居分別實現(xiàn)了125.78億元和113.2億元的銷售額，在克而瑞四川省典型房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜中拿下第9名和13名的成績，成為川系不可小覷的新勢力。

而海成集團的戰(zhàn)略打法是合作共贏。2020年，海成將集團總部遷至重慶主城，并與龍湖、融創(chuàng)中國、金科股份、中梁控股（2272.HK）等多家房企開展戰(zhàn)略合作，布局川渝兩地，擴大區(qū)域影響。

在2021年克而瑞大重慶房企銷售榜單中，海成集團力壓一眾知名房企，以146.14億元的全口徑銷售額位列第5名，成為本土新黑馬。

來源：克而瑞數(shù)據(jù)

一直以來，在房企的城市爭奪戰(zhàn)中，本土房企和外來房企的競爭從未停止。而人口總量均超過兩千萬的成都與重慶兩地更是房企西南擴張的重要一環(huán)。

除了人口優(yōu)勢外，今年以來，川渝地區(qū)在政策端的發(fā)力也比較明顯。如代表城市成都于5月16日和31日發(fā)布兩輪樓市新政，內(nèi)容包括限購放松、限售放寬、優(yōu)化公積金政策、調(diào)整二手房交易增值稅免征年限等；重慶也于6月中旬適度放松了公積金貸款購房政策。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪表示，川渝地區(qū)的一系列改善性舉措對于提振市場信心意義重大，同時滿足資格的購房需求增加，將有望帶動川渝地區(qū)樓市成交上升。

而在此背景下，哪些房企能夠拿下接力棒成為本土新的代表房企呢？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，近幾年，川渝市場誕生了很多知名企業(yè)，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)值得肯定，既豐富了當?shù)氐氖袌龈偁幗Y(jié)構(gòu)，對產(chǎn)品發(fā)展也具有積極作用。

他補充，現(xiàn)在川渝地區(qū)的房企格局正在改寫，對于一些房企來說是關(guān)鍵節(jié)點，不進則退。房企應積極做好業(yè)務調(diào)整，包括融資政策協(xié)調(diào)、市場格局和產(chǎn)品創(chuàng)新等多個維度，這樣才能在當前市場好好活下來。

你曾去過川渝地區(qū)嗎？你覺得哪些房企未來會成為川渝新的派系領(lǐng)頭羊？歡迎評論區(qū)留言討論。