文 / 一燈??出品 /?節點財經

2021年，盡管豬周期已進入下行階段，但劉永好再次秀出“高光”時刻。

那一年的《財富》世界500強中，新希望控股集團以營業收入316.057億美元位列榜單第390位，成為四川首家本土世界500強企業，也是“食品生產”類企業中唯一上榜的中國企業……

而在《2021胡潤全球富豪榜》中，劉永好家族財富值1250億元，相比2020年獲得了56%的增長，排名全球第100，蟬聯成都富豪榜狀元20余年。

到了2022年，手握六家上市公司，劉永好的財富神話還在演進。然而，和大眾認知的有所不同，養豬、賣飼料之外，房地產反而是新希望重要的利潤來源。

債券年度報告顯示，2021年，新希望地產實現歸屬凈利潤22.1億元，同比增長50.9%；同期，體量最大的新希望（000876.SZ）歸屬凈利潤為虧損95.91億元，風頭很盛的新乳業（002946.SZ）歸屬凈利潤為3.12億元。

透過新希望地產的成長步履和財務數據，本文嘗試回答三個問題：

1、新希望地產是如何壯大的？

2、新希望地產的財務結構是否穩健？

3、劉永好的資本版圖有多大？

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地產界的“千億新軍”

新希望地產的故事肇始于上個世紀90年代。彼時，創業8年有余的劉氏四兄弟已積累起千萬財富，也干出了中國最大的本土飼料企業——希望集團。

1995年，四兄弟和平分家，劉永好組建新希望集團并出任董事長。

正值我國經濟社會發展最快、最好的時期之一，徹底放開手腳后，天生喜愛新事物的劉永好，跟隨著宏觀大勢，開始進入到金融、地產、化工等行業。

“我們順潮流而動，略有超前。不超前，你就沒有機會；但快一步太快了，有可能踩虛腳。所以要快半步，這就能進能退。”

“過”與“不及”都不好，在走多元化還是專業化的問題上，劉永好的秘訣是“有限的多元化”。

1998年，新希望地產成立。起初，公司尚只在西南邊陲小打小鬧，是一個默默無聞的小房企。

直到2014年，劉永好找來精心培養的“高徒”張明貴。在他的掌管下，新希望地產開啟規模擴張的狂奔之路，銷售額從2015年的73.66億元翻至2019年739.5億元，期間年復合增速超過70%。

于2020年，新希望地產全口徑銷售額突破1000億元，同比大增40.1%，成功躋身“千億俱樂部”。

圖源：新希望地產官網

經過22年發展，如今的新希望地產早已走出四川，落子全國各地的新一線、強二線城市，旗下涵蓋商業、文旅、長租公寓、康養等多種業態。

而和大部分房企的做法一樣，新希望地產的規模擴張也離不開高溢價拿地。　

2018年3月，新希望以溢價率40%，25.11億元總價拿下杭州一塊地；2019年3月，新希望以溢價率28.8%，53.2億元總價，力壓融創、金茂、龍湖、招商等龍頭，激戰120輪后奪得南京棲霞區一宗土地；2020年9月，經過72輪競價，新希望終以63%的溢價率、37.12億的總價，把佛山順德一宗宅地收入囊中……

縱然劉永好對外表示：“地產業務是被逼出來的，會堅定地以農產品和食品為主業。”但現實仍是，新希望地產加速攻城掠地，激進前行。

據不完全統計，2017年初，公司土地儲備總建筑面積為178萬平米，兩年后便猛增到了908萬平米，2019年底已達到1057萬平米。

在克而瑞發布的《2019年中國房地產企業新增貨值TOP100》中，新希望地產憑借當年729.1億元的拿地金額，位居第36名，而在2018年時，其還未入榜。

值得一提的是，凡事都有兩面性，高溢價拿地在拉動規模的同時，也在較大程度上侵蝕著新希望地產的盈利能力。

2017年至2020年，其毛利率從35.64％下降至25.34%，凈利率從19.88%下降至9.32%。2021年，新希望地產的毛、凈利率進一步削減3.5個百分點、1.1個百分點至21.84％、8.23%。

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連續四年“綠檔”的背后

過去數年，在樓市嚴厲調控背景下，地產大佬如臨深淵，躺平的躺平，違約的違約，破產的破產……

不過，新希望地產似乎沒有這方面的“煩惱”。2021年公司全口徑銷售額1059.1億元，仍然同比微升2.7%，排名全國第39位，尤其是“三條紅線”維持四年“綠檔”，令不少同行艷慕不已。

公開資料顯示，2021年，其剔除預收后的資產負債率63.79%，凈負債率40.33%，均低于紅線標準；現金短債比2.07，高于1倍的紅線要求。債務結構繼續優化，有息負債為353.83億元，同比下降3.19%。其中，短期有息負債占比25.12%，長期維持在30%以下。

僅就直觀呈現的數據而言，新希望地產的確是“優等生”，但抽絲剝繭，卻并非完美無瑕。

截至2021年12月31日，公司凈資產416.49億元，由歸屬于母公司權益204.84億元和少數股東權益211.64億元組成，后者占凈資產比例為50.8%。

換而言之，新希望地產五成以上權益屬于外部非控股公司或合作方，真正掌握在自己手中的不及一半，權益比遠低于行業均值。

往前追溯到2013年，新希望地產少數股東權益占凈資產比例僅為9.3%。從2016年起，該子科目大幅走高，由2016年的2.6億元增長至2021年的211.64億元，5年增長8倍多，與之相對的是，歸母股東權益從62.66億元增長至204.84億元，5年僅增長3倍多。

這意味著，新希望地產或存在加表外權益杠桿的行為，就是用小股東的權益來杠桿自己的銷售，從而掩蓋真實的負債情況。

節點財經注意到，在2020年總負債跨越千億大關后，2021年新希望地產的負債額再增加近150億元，達到1263.18億元。

聯合評級曾提醒稱，新希望地產所有者權益中未分配利潤和少數股東權益占比高，公司權益穩定性有待提升。受非并表合作開發規模擴大和項目持續投入影響，新希望地產投資活動凈流出規模大，現金流仍對籌資活動較為依賴。

事實上，2013年至今，公司經營活動產生的現金流凈額在大部分年份都為負數，2021年為42.23億元，較2020年減少6.14億元；投資活動現金流出金額在近三年明顯加大，2018年為22.16億元，2021年為167.86億元。

再者，從不斷膨脹的永續債規模也能窺探其債務的“一斑”，2018年-2021年，新希望地產的永續債分別為6億元、11億元、32.68億元、32.68億元。

有觀點認為，永續債“明股實債”，可以幫助房企降低負債率，提高債務評級，但通常需要支付較高利率，且日后可能面臨沉重的償債壓力。

數據佐證，在上述永續債年限，新希望地產產生的利息費用分別為4.15億元、7.42億元、16.7億元、6.25億元，相當于歸母凈利潤的22.8%、47%、114%、28.3%。

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劉永好的資本版圖有多大？

三十多年的商海沉浮，四川首富劉永好的千億帝國橫跨食品與農牧、乳業與快消、地產與基建、金融與投資、化工與綠色資源等領域，在全球擁有分子公司超過600家，飼料產能中國第一、世界第二。

2022年3月22日，新希望化工全資子公司華融化學（301256.SZ）新股發行上市儀式在深圳證券交易所西部基地舉辦。由此，劉永好實控的上市公司已增至6家，包括新希望、新乳業、興源環境（300266.SZ）、飛馬國際（002210.SZ）、新希望服務（03658.HK）與華融化學。

此外，在資本市場，劉永好的“新希望系”至少還間接或直接參股華創安陽（600155.SH）、民生銀行（600016.SH）、深圳燃氣（601139.SH）、現代牧業（1117.HK）等多家上市公司。

據官網介紹，截至2021年末，新希望集團資產規模超3000億元，2021年銷售收入超2400億元。

圖源：WIND數據

具體到剝離新乳業、新希望化工投資和新希望地產，聚焦農牧產業的新希望集團有限公司，其發布的債券年度報告顯示，2021年實現營收1343.39億元，與2020年的1144.04億元相比，增長了17.43%，但受置于豬價下跌后的長期低位徘徊、飼料原料價格上漲等因素，歸屬于母公司股東的凈利潤“大變臉”，從2020年的盈利40.65億元，轉為虧損13.59億元。

新希望（000876.SZ）股價亦一路走低，2021年年線跌幅32.1%，市值較年內高點縮水超500億元。

在此情形下，新希望集團實施了一系列舉措，“公司從2021年開始，也從過去兩年的快速擴張階段全面轉入穩健運營階段。”

然而，從最新財務數據來看，其面臨的挑戰愈發嚴峻，今年一季度便錄得凈虧損12.38億元，較上年同期驟降175.02%。

負債端，截至2021年12月31日，新希望集團總資產為2028億元，總負債為1325.87億元。

其中，合并報表范圍內的有息債務總額為961.95億元，較期初的715.9億元增長了34.4%，高于凈資產約260億元；短期借款和一年內到期的非流動負債合計約為372.19億元，而集團賬面的貨幣資金僅為193.8億元，遠不足以覆蓋短期債務。

對于掌舵千億資產的劉永好來說，無論是站上新臺階的地產業務，還是個人更愿意描述的農業藍圖、實業初心，無疑都需要在規模和質量之間做好平衡。