作者 | 盧泳志?編輯丨高巖?來源 | 野馬財經

在房地產進入下半場后，凌克開始為金地集團(600383.SH)另謀出路。

4月25日，在金地集團業績說明會上，董事長凌克表示，公司將適度提高持有型物業規模，在住宅銷售放緩的情況下，維持銷售額、利潤和估值的穩定增長。

前一天下午，金地集團交上了2021年的成績單，從營收和銷售業績來看，金地集團的表現可圈可點，不僅營收實現了18.16%的增長，而且完成了2800億元的銷售目標。

不過，受市場下行和疫情等多重因素影響，2021年金地集團毛利率呈現出進一步下滑態勢，相比上一年下降13.91個百分點。

除此之外，2021年，金地集團實現歸屬于上市公司股東的凈利潤94.1億元，同比下降9.5%，屬于典型的增收不增利。

面對這樣的情況，凌克表示，中國的房地產行業目前已進入下半場，城市化進程也進入了下半場，城市化率逐漸放緩，住宅每年銷售也隨之放緩，住宅開發收益水平有所調整。

三季度曾出現“營、利”雙降

2017年初，金地集團喊出了“用3年時間沖擊年銷售額2000億元目標”的口號，得益于“合作開發”，金地集團于2019年跨入“兩千億房企俱樂部”。

不過，在克而瑞發布的“2021年1-12月房企全口徑銷售金額排行榜”中，金地集團跌出了前十，排在第11位。

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2021年，金地集團累計實現簽約面積1377萬平方米，同比上升15.25%；累計實現簽約金額2867.1億元，同比上升18.15%。

據悉，金地集團2021年銷售目標為2800億元，可以說是壓線完成業績目標。

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盡管銷售端保持了增長，但依然出現了“增收不增利”的情況。

2021年，金地集團實現營業收入992.32億元，同比上升18.16%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤94.1億元，同比下降9.5%。

其中，在第三季度，金地集團甚至出現了營收和凈利“雙降”。第三季度，金地集團實現營業收入196.1億元，同比下降4.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約14.84億元，同比下降26.19%。

值得一提的是，這是自2015年以來，金地集團首次出現三季度營收和歸母凈利潤同時下降。

業內人士分析指出，合作開發雖然是大環境下房企擴大規模的利器，也為其埋下了隱患。金地與其他房企在合作過程中，較低的權益占比影響了其歸母利潤水平。

對此，金地集團在三季度報中表示，業績下滑是由于報告期結轉的房地產開發項目毛利率下降以及期間費用增加。

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的確，自2019年以來，金地集團毛利率就在不斷走低。2021年，金地集團的毛利率為19.65%，比上年再次降低13.91個百分點。

2021年，金地集團的營業總成本為908.24億元，同比增長33.81%。其中，銷售費用為30.93億元，同比增長44.77%；管理費用為53.41億元，同比增長25.04%；利息費用37.55億元，同比增長26.35%。

除此之外，金地集團2021年經營活動產生的現金流量凈額約為94億元，同比增長25.07%；投資活動產生的現金流量凈額為-95.55億元，同比增長4.8%。

在業內人士看來，未來在市場趨勢未出現明顯改變下，投資者將更看重房地產企業的抗風險能力，以及持續的盈利能力。

逆勢發債成功“借新還舊”

2021年，房地產行業持續寒冬，多家房企出現債務違約。不過，金地集團卻發行了兩期公司債，累計發行規模49.95億元，另發行110億元中期票據，各期債券全部按時兌付。

在房企融資端和銷售端都面臨一定壓力的情況下，金地集團成為當時為數不多獲準境內發債融資的房企。

當時，同策研究院的數據顯示，2021年10月份40家典型房企發行中期票據規模總計不過20億元。

金地在公告中表示，此次票據募集資金將全部用于償還到期債券。

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據統計，金地集團目前存續3只美元債券，存續規模9.3億美元（約59.36億元），其中2只一年內到期，分別為2022年6月14日和2022年7月26日到期，金額分別為2.5億美元（約15.96億元）和2億美元（約12.77億元）。

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同時，金地集團境內債券存量為36只，共計492.47億元，其中7只將于一年內到期，金額為132.8億元，集中兌付壓力較大。

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從負債來看，2021年，金地集團總負債為3526.03億元，資產負債率為76.19%，剔除并不構成實際償債壓力的預收款項后，公司實際資產負債率為67.6%，凈負債率為55.2%。

不過，金地集團主要以流動負債為主，為2580.78億元，占總負債比為73.19%；非流動負債為945.25億元，有息負債合計1256.49億元。

有息負債中，銀行借款占比為52.99%，公開市場融資占比為44.07%，其他融資占比為2.94%。債務期限上，一年期以上的中長期負債占比68.25%，短期債務占比31.7%；境內、外占比上，境內負債占比92.29%，境外負債占比7.71%。

此外，金地集團持有貨幣資金648.06億元，其中預售監管資金88.2億元，剔除受限資金后對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數仍有1.4倍。

在業績發布會當天，海通證券發布評級報告稱，維持金地集團“優于大市”評級；而國信證券、天風證券也維持了金地集團“買入”評級。

股東頻繁撤離，還有誰在進？

盡管在2021年的表現還算不錯，但金地集團卻遭遇了股東們的“拋棄”。

從2021年9月初開始，大家人壽保險股份有限公司（簡稱“大家人壽”）先后通過集中競價和大宗交易，合計減持金地集團1.06億股，占總股本的2.34%。

具體來看，2021年9月3日至9月14日，大家人壽通過集合競價累計減持4504.92萬股，占總股本的0.99%；通過大宗交易減持6054萬股，占總股本的1.34%。

值得注意的是，這是大家人壽持股9年以來首次減持。選擇在這個時間減持，有業內人士將其解讀為險資開始逃離地產行業。

不過，金地集團在公告中表示，該權益變動屬于減持，不觸及要約收購，不涉及公司控制權變化。

圖片來源：大家保險官網

此后，大家人壽開啟了“減減減”的節奏。據統計，自從2021年9月開始，大家人壽合計減持金地集團約6.77億股，占總股本的15%；權益變動后，其持有公司股份比例下降至5.43%。

對此，金地集團曾回應表示，大家人壽減持或與政策收緊有一定關聯，但對金地的經營的影響有限。

作為A股市場險資持股比例最高的一家上市房企，在此之外，金地集團的第一大、第三大股東分別是富德生命人壽和深圳市福田投資控股有限公司，分別持股29.83%和7.79%。

在被減持之前，大家人壽持有金地集團股票9.22億股，占總股本的20.43%，是其第二大股東。

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在多輪減持后，深圳市福田投資控股有限公司成為第二大股東，而大家人壽依然是第三大股東。在前十大股東中，兩家險資企業占據了半壁江山。

在二股東頻繁減持的同時，小股東也在撤退。截至2021年，金地集團股東戶數為4.86萬戶，同比減少了1.5萬戶，減少23.67%。

不過，值得注意的是，凌克于9月16日增持公司股份10萬股，增持后共持有380.84萬股，占總股本的0.08%。根據記錄顯示，這是近十年來凌克首次在二級市場增持公司股份。

此外，2021年，金地集團受香港中央結算有限公司增持0.47億股，目前該股東持股占流通股比例3.13%。

在住房金融高級分析師陳斌看來，股東的減持動作無非是出于對控制風險的考量。房企頻繁暴雷，金融機構對房地產企業的風險重新評估，可能是為了防止后期的市場波動。

對于2022年的發展策略，凌克表示，將繼續堅持利潤與規模平衡發展的戰略思想，不懈提高經營管理質量，力爭“項目利潤實現”及公司“利潤總額”的穩步增長，為股東創造長期穩定的價值。

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