作者 | 于婞、蘇影?編輯丨盧泳志?來源 | 野馬財經

繼裁員、閉店、開單周期長等問題后，中國最大房地產交易服務機構貝殼(BEKE.US) 遭渾水做空。

12月16日，知名做空機構渾水發布報告稱，貝殼涉嫌系統性欺詐，其正在做空貝殼。

12月17日晚19時7分，貝殼找房在公眾號上進一步回應稱，“渾水對中國的房產交易行業缺乏基本的認知。其報告毫無事實依據，存在大量事實錯誤、未經證實的陳述以及誤導性猜測和解讀。”

渾水做空貝殼，行業敲響警鐘

在渾水機構長達77頁的報告里，詳細列舉了各項案例和數據，以證明這樣一個結論：貝殼新房銷售總交易額（GTV）虛增126%，傭金收入虛增77%-96%，存量房交易額虛增33%。

渾水提出，貝殼經常在公司盈利電話會議上重復，“做正確的事情，即使很困難。”但貝殼做的事情完全與此背道而馳，渾水認為自己發現了大量欺詐行為，包括可能的旨在掩蓋欺詐性收入的虛假收購、虛假的商店、克隆商店和未披露的關聯交易來增加收入。

貝殼找房在最新回應中表示，“首先，關于新房交易GTV和收入。渾水抓取交易量數據的方法是錯誤的，貝殼提供新房交易的通路有四條，而在渾水報告中只計算了其中兩種方式，其對于貝殼的新房交易GTV和收入的計算存在嚴重遺漏。

其次，關于存量房交易GTV和收入。渾水并未使用貝殼真正的存量房套均價，而是選取了來自CRE的外部套均價格進行模糊替代。同時，它利用5月25日到8月8日這76天收集的數據來模擬公司整個2021年第二季度的GTV的做法，存在很強的主觀臆斷性及誤導性。

再次，關于門店數和經紀人數，渾水的信息源是不完整的。貝殼App首頁‘找經紀人’功能無法找到新房專崗經紀人，這一類經紀人可以在 ‘新房’頻道的子頁面里找到，顯然渾水并未意識到這一點。同時，在此頻道中，新房經紀人有權利選擇不對外展示自己。因此在計算門店總數時，渾水通過‘找經紀人’功能里抓取門店數據的方法存在明顯缺陷。”

而報告關于公司的其他指控，貝殼也表示，“其包括收購、研發費用，也是沒有根據的，因為它們基于不完整的數據、錯誤的估算方法、沒有依據的推測以及對行業實踐的錯誤理解。”

12月16日開盤，收到做空報告的貝殼股價不跌反漲，盤中一度最高上漲13.44%。截至12月17日收盤，貝殼股價收跌1.98%，報18.31美元/股。

圖片來源：罐頭圖庫

據悉，在美股市場，渾水調研素來有“中概股殺手”之稱，此前曾參與做空了新東方、好未來、安踏、瑞幸咖啡與愛奇藝等股。而梳理顯示，渾水調研的做空雖然聲勢浩大，但并非“百發百中”，不少做空案例甚至以“翻車”而告終。

針對此次做空貝殼，一位市場人士表示，渾水本次發布77頁的貝殼沽空報告，未引發市場積極反響，既說明該報告可能沒有強力的觀點支撐，也表明渾水機構已然失去了“一呼百應”的號召力，市場多空觀望情緒明顯。

但對于貝殼本身，在當前房地產市場趨于平穩，房價整體波動較小的情況下，地產企業利潤在被削薄也是現實。

未來，傳統的抽傭模式將會越來越難以奏效，行業大環境也不會一直允許中介賺很多錢。在這種前提下，即使貝殼此次不被沽空，其固有的商業模式也將面臨考驗。

而不僅是貝殼，這其實也在對整個中介行業敲響警鐘。

值得一提的是，目前國內另一家知名房產交易平臺安居客目前正在積極赴港上市。不過，按此時情況來看，安居客的當務之急應該全面整改平臺“虛假房源”問題，上市對其未必是件好事。

安居客“老問題”依舊

10月9日，據港交所信息顯示，安居客此前遞交的IPO《招股書》已成“失效”狀態。對此，安居客回復稱“上市進程正在有序推進”。

而提起安居客，“假價格、假房源”等問題曾多次被外界詬病，卻至今都沒能得到徹底解決。

據不完全統計，自2017年至2020年，涉及假房源、黑中介、上線小產權房和保障性住房以及涉嫌泄露用戶信息等問題，58集團、安居客因不合規操作至少被通報或約談了7次。

而在黑貓投訴平臺的商家列表里，截至2021年12月17日，安居客累計收到投訴量達到了1706條。

圖片來源：黑貓投訴平臺

消費者王新（化名）講述：“我在安居客看上了一套房源，無論價格位置還是室內裝修都非常誘人。聯系房子的經紀人后，他要我先做登記，并交了390元的信息費，才可以去看房。”

王新表示，“因為相信安居客這個平臺，也是想要服務更好一點，就很爽快的交錢了，但沒想到交了費之后，工作人員態度直接轉變，我在平臺上所看中的房源是沒有的。工作人員甚至直接告訴我，平臺上的信息就是廣告引流，價格也是虛假的。”

而在黑貓投訴平臺上，類似的案例還有很多：

圖片來源：黑貓投訴平臺

其他平臺，在百度搜索中，關于“安居客假房源”的相關結果約4320萬個（截至2021年12月17日）。知乎、豆瓣、微博也有很多關于安居客假房源問題的舉報和討論。

圖片來源：百度截圖

不只是租房，安居客在二手房交易領域也存在故意以低價吸引客源的情況。

2021年4月15日，對于位于北京市西城區遠見名苑的同一套房，安居客的描述是：1室1廳1衛，產權面積58 ㎡；貝殼則是：1室0廳，建筑面積57.75 ㎡。

圖片來源：安居客（左）、貝殼（右）

預算方面，安居客表述：最低首付177.8萬元，月供17026元；貝殼則是：凈首付211萬元，月供和稅費等需要點擊查看詳情。

對于用戶來說，安居客的信息更誘人。

但當小編當天通過安居客咨詢中介時卻被告知，該房源確實存在，但首付并非房源177.8萬元。

中介表示：“安居客上的首付不包含中介費等”，其計算后得出，該房源凈首付為211萬元，與貝殼報價相同。總計首付需要準備226.75萬元。

安居客上市“擱淺”因禍得福？

針對安居客平臺發布虛假房源問題，北京時擇律師事務所劉云律師表示，安居客平臺上發布不真實的房源信息，吸引客戶，屬于虛假或引人誤解的宣傳，誤導消費者，根據《侵害消費者權益行為處罰辦法》第十六條的規定，屬于為欺詐行為。

安居客是發布房源信息的平臺，對房源信息有相應的監管責任，對于發布虛假房源信息，根據《消費者權益保護法》《反不正當競爭法》等相關法律規定，安居客和發布虛假房源的經紀人更多是承擔行政責任，即主要由市場監督管理局、房管局行政部門進行監管。

對于消費者來說，劉云律師指出，消費者與安居客之間交易行為歸根結底是一種合同行為，基于安居客發布的虛假房源信息遭受財產損害的，可以向其進行維權和索賠。

假房源問題為何屢禁不止？知名地產分析師嚴躍進表示，實際上房源造假，本質也還是企業存在一種無序的競爭，說直白點，類似假房源在此類平臺是“有好處的”，即增大了房源數量和可選擇量，同時誘導購房者點擊。

所以對于各類誘導性的交易，需要進行嚴管，嚴躍進認為，真房源的確定，也需要建立二維碼認證制度。如果房源有二維碼認證制度，且和監管平臺對接，相信造假的動機和行為明顯會減少。

安居客以往的商業模式是一個輸出流量的平臺，盈利來自于導流費用而非分傭機制，這也使得安居客對用戶上傳內容的準確性把控有一定難度。

圖片來源：罐頭圖庫

不過，安居客《招股書》顯示，2020年58同城私有化退市后，安居客集團打包安居客、58房產以及新產品愛房和巧房，從在線營銷服務提供商轉型為兼具房產信息和交易服務的開放平臺。

3月26日，安居客進行股份拆分，1股拆10股。目前安居客總股本為23.36億股，按照最后一輪融資時（拆分后每股）3.54美元，則IPO前，安居客總估值大約為82.7億美元，即539億元。

IPG中國首席經濟學家柏文喜認為：“安居客是想轉向分傭制，所以通過上市融資，可以為轉型爭取時間和資源。”

事實上，安居客在我國房地產服務平臺中付費經紀人數目最多，超72.6萬人；截至2020年末，安居客線上覆蓋的城市及縣城數量超820個，為我國覆蓋城市和縣城數量最多的在線房產服務平臺。

對于安居客來說，沒有成功上市，反而贏得了寶貴的“刮骨療毒”時間，如果順利在港股上市了，或許渾水的目標就不是貝殼了。

貝殼遭遇做空之后的表現也值得安居客借鑒，回應及時、有依據，有效的挽救了投資者的信心，目前看來渾水的做空沒有掀起太大的風浪。“打鐵還需自身硬”，安居客想要走向國際資本市場，存在已久的“假房源、假價格”的問題，需要徹底解決了，否則會給未來的資本之旅埋下隱患。

你覺得安居客會借助這次機會“刮骨療毒”嗎？歡迎評論區留言討論。