文/翠鳥資本

近日，陽光100中國（2608.HK）公告稱，其發行并于新加坡證券交易所上市的10.5%的優先票據于12月5日到期，受宏觀經濟環境及房地產行業等因素影響導致流動性問題，公司無法償還該票據本息，已發生違約事件。

數據顯示，作為房地產企業，“三條紅線”已全部踩中，加上債券違約，易小迪和他的陽光100這次能再這么幸運嗎？

銷售同比下跌近7成

陽光100中國創建于1999年，其前身是易小迪于1992年在南寧創辦的廣西萬通企業。盡管早已沒有了當年的風光，但陽光100并非沒有故事。

2002年，作為“萬通六君子”（即王功權、馮侖、劉軍、王啟富、易小迪、潘石屹）之一的易小迪北上之后，大力發展“陽光100”品牌，陽光100中國由此進入了一段輝煌的歷史時刻。

2004-2008年，公司連續5年進入“百強房企TOP10”，是當年當之無愧的一線房企種子選手。2014年在港交所上市，在地產界，無論是公司本身，還是其創始人，都算是一只“早鳥”。不過，起個大早卻未趕上早集。成立22年來，陽光100并未有太大存在感。

如今，昔日的種子選手也不得不面對公司資金鏈緊繃的現實。事實上，自2018年起，公司的盈利情況就不甚樂觀。

公開數據顯示，2018年陽光100中國凈利潤虧損2995.4萬元，同比下降105.05%。2019年通過出售資產短暫增長后，2020年實現凈利潤4.38億元，同比下降75.73%。

在2020年度業績會上，易小迪表示，2021年房地產市場面臨很多挑戰，主要是國家政策和融資的收縮，不過陽光100仍然堅持業務還是要轉型升級，找到屬于自己的市場藍海，“2021年要使業務上一個臺階，打一個翻身仗” 。

如今，2021年行將結束，陽光100并未能如愿翻身。

中期業績報顯示，今年上半年，陽光100凈虧損達3.6億元，同比擴大5234.54%。進入下半年，其銷售情況進一步下滑。7-11月的5個月內，陽光100單月銷售額最高為2.08億元，最低僅為9800萬元。

一方面，公司業績逐步減少，另一方面，資產負債仍居高不下。

截至2020年年末，陽光100中國剔除預收帳款的資產負債率為76.19%，凈負債率187%，現金短債比0.24，“三條紅線”全部踩中。

而截至今年上半年，陽光100中國的總資產為585.56億元，總負債為467.54億元，資產負債率79.85%。

具體分析債務結構方面，公司的流動負債占比較高，占總債務比64.62%。其中，截至2021年6月30日，在陽光100公司的302.13億元流動負債中，一年內到期的貸款和借款達到126.28億元。

而與短期需要償還的債務規模相比，陽光100的資金狀況卻不盡如人意。截至2021年6月30日，公司的現金及現金等價人民幣僅為13.12億元，距離覆蓋其短期內到期債務仍有很大空缺。

銷售層面，12月6日晚間發布的業績公告顯示，2021年11月該集團實現未經審核合同銷售額約人民幣1.15億元，同比按年下跌92.37%，今年前11月，陽光100合同銷售額約29.13億元，同比下降66.72%。

頻頻違約

行業下行通道中，中小房企更加弱不禁風。2021年7月16日，一封突如其來的舉報信徹底將陽光100拉入深淵。

陽光100中國發布公告稱，信達投資有限公司作為貸款人將為溫州中心大廈建設發展有限公司提供最高額達人民幣19.8億元的貸款融資。

但隨即陽光100原高層就這筆融資向信達資產發送舉報函，稱這筆貸款融資違反了監管層對連踩三條紅線的房企有息負債總額不得增加的規定，也違反了7月30日銀保監會要求各金融機構防止銀行、保險等資金繞道違規流入房地產市場的要求。

并且該舉報函還提到，該筆19.8億貸款中已發放的約8億元中的大部分，已在第一時間被陽光100轉移至其在香港的賬戶，用于償還其到期外債。此外，溫州中心大廈作為在建項目，并非不良資產，違背了資產管理公司“堅持緊扣不良資產的主責主業”的原則。

據媒體推測可能是受舉報函影響，今年8月11日，陽光100一筆發行于2016年7月的2億美元可轉換債券到期，未償還本金及應計利息總額為5239.16萬美元，至此，信達收函后慎重了，后續貸款沒有及時提供給陽光100，所以陽光100中國可轉債出現違約風險。陽光100表示，因金融機構加強資金流動監管及收緊放款，公司嘗試于到期日后的10個工作日內支付本息的預期落空、導致違約。

該筆債券違約后，標普全球評級將陽光100的長期主體信用評級從“SD”（選擇性違約）調整為“D”（違約）。標普認為，由于陽光100難以獲得新融資，此事可能導致該公司全面違約。此外，這或許還會引發該公司其它債務（包括美元債券和國內貸款）的交叉違約和加速償債要求。

在9月內部會議上，易小迪曾表示，“既然已經違約，我們一定要面對現實，靠借新還舊維持信用是不可能了，求人不如求己，現在要向內找出路、向市場找出路。” 他的“求己”路徑是出質陽光壹佰物業發展有限公司的股權。11月4日，陽光100控股的陽光壹佰物業被質權給了金科服務。

但顯然，這不足以支撐陽光100完成自救。與之前8月份的債券違約事情不同，當時的陽光100還在嘗試與債券持有人積極協商，這次直接選擇了“躺平”，根本沒有給出任何的違約解決方案。

而且因為這次違約，其它債務工具的交叉違約規定也會觸發，如果有其余債權人要求加速還款，那么債務將會直接觸發到期應付。

錯失多個紅利期

陽光100為何淪落到如今這個地步？易小迪的問題不可不談。

作為一個佛教徒，易小迪堅持穩健至上。因為投資謹慎，易小迪曾被媒體稱為“清醒的悲觀者”、“食草動物”。

陽光100的命運走向，隨著掌門人易小迪的幾次轉型決定，浮浮沉沉。

2003年，國內招拍掛土地制度施行，當其他房地產商在土地市場瘋狂掃貨時，陽光100中國的主要精力用在開拓品牌。同行們抓住土地紅利完成原始積累，陽光100完美錯過野蠻生長的機會。

2014年，在港交所成功上市后，陽光100開始由傳統住宅開發轉向非住宅業務，并逐漸放緩了拿地和項目擴展的速度，開始加碼對旅游地產、特色文化街區綜合體的投資和開發。

廣為人知的是，轉向非住宅業務后不久后，他看中了在李亞鵬手里“搖搖欲墜”的雪山藝術小鎮，意圖盤活。

而此時，正值國內三四線城市房價的上漲，易小迪再次錯失良機。

2015年6月，陽光100以1.938億元接手雪山藝術小鎮項目51%的股權，彼時，該項目正面臨客流短缺、去化率低等各種頑疾。

易小迪接手后，其銷量依舊沒有好轉。由于文旅項目耗資巨大、回報周期長，陽光100入局后，麗江雪山藝術小鎮的去化速度還一直維持低位，項目銷售單價也持續走低。

由于缺乏高周轉與過硬的融資能力，陽光100不可避免地遇到轉型的陣痛。2015年至2018年，公司資產負債率均在80%以上，業績慘淡。

2019年，陽光100迎來了又一個轉折點，彼時的易小迪終于意識到，魚與熊掌難兼得，于是他放棄了住宅業務和綜合體并行的做法，提出全面轉型，確定了陽光100的三大核心產品線——街區綜合體、喜馬拉雅服務式公寓和阿爾勒小鎮。

文旅扮演的角色地位再次被提升。

陽光100 在2019年中期報告中，易小迪設想，文旅產品將成為陽光100今后發展的重要業務板塊。此后，陽光100在環京多處布局，高調官宣入股環京文旅項目熱河山谷、股權收購獲取陽光100天塔喜馬拉雅及陽光100南開喜馬拉雅兩項目、以及推出2020年頗受爭議的陽光100·北京的阿爾勒。

要知道，2017年，北京出臺最嚴限購令，環京第一圈層城市受到直接關聯，市場低迷。2019年，連當時環京房企“三駕馬車”之一的華夏幸福都已現頹勢，而一直自稱“膽小”的易小迪卻重倉環京，著實令人匪夷所思。

隨著房地產市場由增量轉向存量，房企業務利潤下滑，錯失多個市場紅利期的陽光100陷入“增收不增利”的怪圈，為了填補流動性缺口，易小迪早已走上了出售旗下項目“斷臂求生”的道路。

僅2019年一年，其就曾將重慶陽光100以13.34億元賣給融創，46.6億出售廣州清遠項目予佳兆業，5.13億元轉讓東莞一處產業園區，7.9億元售賣溫州中信昊園90%股權。其全年出售住宅項目權益相應的物業價值達117億元，占其總收入的23.2%。

一步錯，步步錯。

自銷售業績與盈利情況連連下滑，陽光100中國在港股二級市場上也是少有投資者問津，淪為“仙股”。再次違約的消息曝出之后，陽光100股價繼續大跌，盤中跌幅一度超過87%，最終以0.335港元/股收盤，跌幅達14.1%。

值得注意的是，盤間有投資者以0.05港元出售1000股，這筆總額50港元的交易，引發陽光100暴跌87.18%。

地產行業的凜冬仍在繼續，在經營頹勢愈發明顯、融資受限之下，易小迪優質資產所剩無幾，陽光100又要如何填補巨大的債務漏洞？這次想要成功渡劫恐怕并非易事，畢竟留給他們的時間也不多了，易小迪和他的地產帝國已站在了生死存亡的懸崖之上。