來源/環球老虎財經APP

11月9日，貝殼找房公布了披露了其截至9月30日的2021財年第三季度未經審計財報。其中，營收利潤等多項數據同比下跌，顯示出了不小的經營壓力。

整體來看，貝殼今年以來股價一路下行，上市后最高市值1063.5億美元，截止11月9日收盤錄得19.79美元，市值235.68億美元（約合人民幣1509億元），年內跌幅為67.8%，最大振幅達到80%。

不過財報發布后，公司股價倒是逆勢上揚超10個百分點，實現了難得一見的兩位數漲幅。市場觀點認為，這份三季報事實上是“超預期”的，在行業明顯下行時，貝殼還算穩住了基本盤。

三季報的數據中也透露了一些信號，當下趨嚴的環境中，房企對貝殼的依賴比以往更強了。貝殼新房的GTV數據下跌幅度遠低于作為大本營的二手房業務數據。

雖然當前貝殼管理層已經完成了權力交接，數據也釋放了向好的信號，但市場卻擔憂貝殼這份數據背后實則是”虛假繁榮“。房地產監管趨嚴趨勢不變，房企最繁盛的時代已經過去了，未來房企新房銷售更多將會依靠產品區位，而非貝殼這樣的渠道，依賴或不會持續。而面對去中介化的趨勢，貝殼面臨的困境或許才剛剛開始。

?新董事長的“困境”

財報顯示，貝殼找房三季度營收181億元，較去年同期下降11.9%；凈虧損17.66億元，調整后凈虧損8.88億元，而去年同期凈利潤為0.75億元。

該表現或略高于市場預期。根據財報發布前某消息預測，貝殼找房第三季度凈收入或為145億—155億元，較2020年同期下滑約24.6%—29.4%。

不過這也意味著，在去年成功扭虧為盈后，今年第三季度，貝殼無法避免地再陷虧損。

? ? ? ? ? ? ??來源：貝殼找房訂閱號

業績下滑主要系市場環境整體低迷，從交易額可以更顯著地看出這一變化。

報告期內，貝殼GTV（總交易額）為8307億元人民幣，同比下降20.9%，其中二手房交易總價值為人民幣3782億元，同比下降34.3%；新房交易總價值為人民幣4101億元，同比下降2.5%。

另一方面，支出卻在增加，營銷成本持續高企。三季報顯示，公司當季費用為50.54億元，較上年同期的44.64億元增長13%。其中，銷售與市場費用為12億元，上年同期為10.26億元；研發費用10.43億元，上年同期為7.89億元，投入同比進一步提升。

現金流方面也明顯收緊。三季度末，公司現金、現金等價物及受限制現金為294億元，比去年同期的461.15億元少了小200億。前三季度，公司經營性現金流凈額為23.16億元，較去年同期82.57億元大幅下降。

如此業績也是無奈。今年以來，全國房地產調控累計突破400次，進入了地產史上最嚴監管時代。只要房市一天不“解凍”，作為下游行業的中介也無米可炊。

不過對于未來，彭永東還是表示了信心，“過去的這一季度，行業充滿了困難和挑戰。貝殼堅定履行‘有尊嚴的服務者，更美好的居住’這一使命。近期宣布的房地產稅改革試點利于長效調控機制建立，也為公司未來發展提供了有利環境。”

這位貝殼新任董事長兼CEO確實有立場這么說，根據11月8日最新消息，貝殼修改章程:彭永東與單一剛所持股變B類股，獲得超級投票權。自此，彭永東的投票權從原來的1%上升到接近80%，真正意義上從貝殼前靈魂人物——左暉手中接棒。

值得一提的是，公司主要股東Propitious、新任董事長彭永東、貝殼執行董事與貝殼核心高管已承諾，自公司上市直至2022年5月23日，均不會直接或間接出售或轉讓其持有的任何公司股票。

主動裁員，囤糧過冬

行業寒冬中，開源與節流是必然的選擇。

除了房產交易，貝殼正在家居裝修服務上積極探索。

新董事長彭永東，上任后第一個大動作就是以80億元擬收購圣都家裝。今年1月至9月，圣都實現累計合同收入同比增長超過35%，業績尚可。

經營模式上，貝殼可能還是想做“中介”。天風證券指出，貝殼有望通過平臺模式對接家居裝修公司與客戶，通過AI智能匹配供需，通過VR技術線上化裝修模型，通過有效撮合交易與提供增值服務的模式逐步將家居裝修公司的銷售費用轉化為自身收入。

不過從財報來看，公司包括家裝、金融在內的新興及其他業務三季度收入為6.09億元，上年同期為6.24億元，同樣呈下滑趨勢，且占比不足3%，對整體業績的貢獻聊勝于無。

業內人士認為，一方面家裝業務實為跨界轉型，難度較大；另一方面家裝作為房地產下游行業，同樣與地產行業趨勢不可分割，恐怕短期內難以成為第二增長引擎，平滑業績下跌。

節流則是指關店、裁員。

國慶后，貝殼上海研發團隊首先被爆出全員優化，上海貝殼金服被爆裁員百余人，其他地區如杭州、成都、廈門，裁員也在同步發生。對此，貝殼官方稱，“因為行業環境發生較大變化，對上海地區金融等部分業務進行調整。”

某區域公司新居住服務中心離職員工表示，貝殼從8月中旬便有裁員的苗頭，包括行政、招聘、財務等部門都在裁。溝通內容比較坦誠，多是“公司處于虧損期，市場行情下滑時，此工作不利于成長，建議轉崗或者另謀高就”。

另據媒體消息，貝殼在部分城市開始大量關閉門店，一位鏈家門店店長透露，其所在城市的近2000家門店中，僅在此前一個月便關閉了近40家。

從財報來看，貝殼目前現金流狀況尚可，裁員更多是“未雨綢繆”。截止今年6月底，貝殼的現金及現金等價物、限制性現金和短期投資合計為592億元。從裁員補償政策也可看出，上海等城市提供“N+3”，也提供了內部轉崗機會，相對來說比較優厚。

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中介的翻身

中國房地產市場的“蛋糕”未來只會越來越小，是如今市場的共識。相應的，中介行業的規模也在收縮。

數據顯示，2021年三季度，房產交易下行趨勢愈猛，“金九”反成墊底冰凍期。

新房方面，7-8月，全國100個重點城市商品住宅成交面積8386萬平方米，環比下降18%，較去年前年同期分別下降18%和9%。“金九”更為慘烈，28個重點城市預計成交面積約2000萬平方米，環比繼續降5%，較去年前年同期分別降23%和15%。

二手房方面，全國已有12城接連發布“指導價”等相關政策，市場成交量自4月起實現“5連降”。9月，10個重點城市二手房成交體量為359萬平方米，環比回落18%，同比跌44%。

相較而言，貝殼三季度GTV（總交易額）同比跌約20%，事實上略緩于行業。更有趣的是，新房市場GTV僅下滑2.5%，首次超過了二手房。

業內人士認為，“新房賣得好”的原因或主要是缺乏流動性的房企，希望借由中介更廣泛的銷售渠道快速“清庫存”回籠資金，對中介公司的需求明顯提升，并且寧可付更高的渠道費，于是支撐起了貝殼的業績。

貝殼方也承認，基于開發商在流動性壓力下加大去化力度，新房業務渠道滲透率在三季度實現觸底反彈。相較6月，貝殼9月合作銷售新房項目數提升13%，貝殼新房樓盤字典實現了全市場100%的目標新房樓盤覆蓋。

同時，對于部分項目的交付風險，貝殼表示，始終堅持嚴格的項目準入標準和完善的風控體系，保證回款的及時性和健康度。也創建了新房項目不利因素數據庫，希望進一步優化新房生態治理。

另一方面，有人認為推廣“官方交易平臺”意味著二手房“去中介”，貝殼未來將沒有生存空間。答案或許也是否定的。

雖然新政出臺后，個人自主掛牌房源數量猛增，但有房主在經過實際操作后表示，掛牌流程比較繁瑣，需要自己找房源、談價格，操作起來很困難。還是需要有“專業的人做專業的事”。

杭州房管局的一位工作人員也向媒體表示，如今推行個人自主掛牌房源的本意不是去中介化，主要是想讓老百姓方便。這一平臺本質上是規范房地產經紀機構及從業人員經營行為、提高中介市場信息透明度的監管平臺。

業內人士指出，“無中介租房”將對房地產市場帶來較大壓力，房源信息繞過中介進行交易，將來不排除有國企來直接提供服務，這對中介機構而言是很大的一個危機。不過中介的角色還是會存在，但是對其依賴程度會呈下降趨勢。