撰文/ 韓菱??編輯/ 盧泳志

今年可以說是房地產(chǎn)調(diào)控大年。據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，2021年全國房地產(chǎn)調(diào)控累計突破400次，刷新歷史紀(jì)錄。消費者買房進(jìn)入了觀望期，和往年相比，貝殼的新房和二手房都出現(xiàn)了“不賺錢”的跡象。二季度調(diào)整后的凈利潤為16.38億元，相比去年同期29.51億元，同比下降44.5%。

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今年以來，貝殼股價下跌趨勢明顯，直至8月末才呈現(xiàn)小幅回升趨勢。截至9月10日收盤,貝殼股價為18.98美元/股，市值為226.03億美元，相比上市時縮水了約46%左右。

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來源：雪球

困境中的貝殼迎來了一則考慮赴港上市的消息，媒體還報道了貝殼找房已聘請高盛牽頭負(fù)責(zé)二次上市事宜。

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但是，貝殼方面卻辟謠稱，公司目前沒有相關(guān)計劃。

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對于這一傳聞，IPG（IPGlobal 環(huán)業(yè)投資集團）中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜卻分析認(rèn)為，赴港上市能夠提升貝殼自身流動性，也可以作為中概股潛在風(fēng)險的一個對沖措施，好處還是比較多的。

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看來，赴港上市也不失為一個應(yīng)對問題的好策略。

房地產(chǎn)調(diào)控的影響

貝殼今年可謂命運多舛。受疫情影響、受地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，今年5月還痛失靈魂人物——創(chuàng)始人左暉。

作為地產(chǎn)中介的龍頭企業(yè)，貝殼的命運令人關(guān)注。

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2021年，全國房地產(chǎn)調(diào)控累計突破400次，對于貝殼的沖擊是肉眼可見的。

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以8月18日杭州“推行個人自主掛牌房源新政”為例，打破了傳統(tǒng)依賴中介機構(gòu)的房屋銷售模式。其住房保障和房產(chǎn)管理局“個人自主掛牌房源”功能正式上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”。?

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8月19日，貝殼股價單日暴跌14.86%，8月20日再度下跌5.29%，跌破20美元/股的發(fā)行價。

來源：雪球

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該政策一出臺就引發(fā)了網(wǎng)友熱議。網(wǎng)友“馬不前”認(rèn)為房產(chǎn)中介之后完全可以被取代；網(wǎng)友“我的房東”認(rèn)為可以試試，因為中介太可怕了；網(wǎng)友“小繆”表示，自主掛牌流程太麻煩了，還是希望可以花點錢省事；而網(wǎng)友“瞌睡蟲”則擔(dān)心個人自主掛牌上線后，“假房東”會不會越來越多；網(wǎng)友“不愛笑”認(rèn)為不差錢的人可以用中介，大多數(shù)人還是可以不用中介......

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來源：微博

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實際上，早在2017年，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺就已有個人掛牌房源記錄了。自2017年1月1日至2021年8月17日，該平臺五年間個人自主掛牌房源信息共計127條。

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新政策出臺后，該平臺個人自主掛牌房源數(shù)量猛增，截至8月末，累計增加1300+條掛牌信息。

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據(jù)《南方周末》報道，杭州房管局的一位工作人員向其表示，推行個人自主掛牌房源的本意不是去中介化，主要是想讓老百姓方便。政府不可能把買賣的事拿來做，只是搭一個平臺，讓買賣雙方自行交易。這一平臺本質(zhì)上是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及從業(yè)人員經(jīng)營行為、提高中介市場信息透明度的監(jiān)管平臺。

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但是，貝殼銷售人員趙先生表示，因為掛牌流程比較繁瑣，需要自己找房源、談價格，操作起來很困難。

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協(xié)縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖則表示，“無中介租房”將對房地產(chǎn)市場帶來較大壓力，房源信息繞過中介進(jìn)行交易，將來不排除有國企來直接提供服務(wù)，這對中介機構(gòu)而言是很大的一個危機。不過中介的角色還是會存在，但是對其依賴程度會呈下降趨勢。

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貝殼股價之所以會受一個地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，是因為個人掛牌這一措施會否在全國范圍內(nèi)推行？

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除了租房領(lǐng)域的地區(qū)新政外，今年以來，刷新歷史紀(jì)錄的400多次調(diào)控也夠貝殼喝一壺的。

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黃立沖表示，現(xiàn)在也不是買房的好時機，以后的房子不再具備“投資價值”，但是仍可以拿來租，不過租金也不會太高。房子最終會成為幫助社會實現(xiàn)“共同富裕”的一個工具。

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柏文喜則表示，剛需和首套置業(yè)者在購房市場中的地位更加顯現(xiàn)，貝殼除了需要應(yīng)對二手房市場變化外，對于新房市場結(jié)構(gòu)的變化也需要加以注意。

“后左暉時代”的首份成績單

重重困境之下，貝殼交出了告別“左暉時代”的首份成績單。

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2021年上半年，貝殼總交易額（GTV）達(dá)2.29萬億元，同比增長了72.3%。

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由于GTV的大幅提升，貝殼上半年的營業(yè)收入也同樣出現(xiàn)了大幅的增長。數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，貝殼營收為449億元，同比增長64.6%。

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其中，二季度的經(jīng)營數(shù)據(jù)大幅超過了市場預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，貝殼第二季度營收為241.7億元，同比增長20%。此前，貝殼給出的預(yù)期在225-235億之間。

來源：財報

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不過，第二季度調(diào)整后的凈利潤為16.38億元，相比去年同期29.51億元，同比下降44.5%，出現(xiàn)增收不增利的情況。

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另外，貝殼第二季度毛利率只有22.1%，遠(yuǎn)低于去年同期的32.5%，并且也低于今年一季度。

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公司稱出現(xiàn)下降的主要原因為，系列降溫措施出臺的影響，以及二季度的市場表現(xiàn)平平。再加上去年一季度因疫情影響，造成了二手房交易延后到第二季度，因此，造成了二季度凈利潤的基數(shù)較高。

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此前市場還有對貝殼“中介費率調(diào)整”以及“反壟斷調(diào)查”的消息。貝殼管理層回應(yīng)表示，關(guān)于傳聞公司也很震驚，但這則具有煽動性的消息為假新聞，謠言源頭來自一家上海的中介。貝殼找房CFO徐濤也明確表示，目前貝殼未接受任何與反壟斷問題相關(guān)的正式檢查。

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對于未來的趨勢，柏文喜指出，只要中國房地產(chǎn)行業(yè)的需求仍然存在，房地產(chǎn)業(yè)的交易活動就不會停止，最多只是交易結(jié)構(gòu)和區(qū)域構(gòu)成的變化。另外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)金融化程度的提升，房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)流動性與交易活躍度也必然隨之上升，其交易量也會同步上升。而貝殼平臺化與生態(tài)化的超強吸附能力，會讓貝殼的競爭優(yōu)勢在發(fā)展中愈加突出。

亟待對沖“中概股”風(fēng)險

此一時，彼一時。

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2020年8月13日，貝殼找房在美國紐交所上市。敲鐘當(dāng)天，貝殼管理層以及華興資本、騰訊等投資人代表、合作伙伴，共同見證了中國“居住服務(wù)平臺第一股”的誕生。

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值得一提的是，在貝殼正式掛牌交易后，資本市場用“實際行動”表達(dá)了對貝殼的期望與認(rèn)可，其股價高開高走“成功出圈”。

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2020年8月14日，貝殼開盤價為35.06美元/股，較發(fā)行價上漲了75.3%，當(dāng)日最終收盤價為37.44美元/股，漲幅高達(dá)87.2%，總市值達(dá)到421.95億美元。

來源：雪球

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但隨著美國證監(jiān)會SEC收緊中概股上市的口子，越來越多的企業(yè)把香港作為上市首選地。已經(jīng)在美國上市的公司，也紛紛醞釀私有化回港上市或者在港二次上市。

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其中，包括阿里巴巴、京東、網(wǎng)易、理想汽車、B站等國內(nèi)知名企業(yè)。

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現(xiàn)今貝殼表示雖然沒有“赴港”計劃，但柏文喜卻認(rèn)為回港上市不失為一條解決困境的可行性路徑。

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柏文喜認(rèn)為，中概股和科技股受中美關(guān)系不穩(wěn)定以及國內(nèi)反壟斷政策影響出現(xiàn)的普跌也引發(fā)了貝殼的大跌。近來貝殼的市值甚至跌去了差不多3/4，這是市場對與貝殼商業(yè)模式不夠了解的一個誤會和誤傷。

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顯然，香港市場更容易理解貝殼的商業(yè)模式，也更了解貝殼。

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你接觸過貝殼嗎？對它的未來怎么看呢？歡迎評論區(qū)留言討論！