撰文/ 劉馨予??編輯/ 盧泳志

8月23日晚間，招商蛇口發布2021上半年業績報告，交了一份靚麗的成績單。

中報顯示，招商蛇口上半年營收446.57億元，同比增長83.62%；歸屬上市公司股東的凈利潤42.51億元，同比增長365.32%。

圖片來源：招商蛇口公眾號

此外，經營活動中產生的現金流量凈額27.74億元，同比增加192.75%。

對于凈利潤增長，招商蛇口回應稱，一方面是房地產業務結轉同比大幅增長；另一方面是公司旗下萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產的蛇口產園REITs作為首批基礎設施公募REITs之一成功上市，貢獻報告期凈利潤約14.58億元。

經營數據“追平”2019年

從財務數據上看，同期營收、利潤雙雙大幅增長，與2020年相比，國資背景的招商蛇口2021上半年可謂向前邁了一大步。

不過，通過和2019年的數據相比可以發現，之所以2021年上半年的經營數據大漲，是因為2020年營收和利潤的縮減。

圖片來源：東方財富網

數據顯示，招商蛇口2019年上半年營業總收入約166.9億元，凈利潤48.98億元，扣非凈利潤48.3億元。

對比來看，今年上半年凈利潤42.51億元，扣非后為28.04億元，凈利率由2019年同期32.38%下滑至2021年13.05%。

更值得一提的是，2019年，招商蛇口的扣非凈利潤增長是-21.3%，對比2018已然下滑。今年上半年的營收是2019年的兩倍還有余，但扣非凈利潤只是2019年的一半多。

圖片來源：東方財富網

從扣非后增長情況看，招商蛇口本次半年數據上的靚麗，不過是去年“同比”襯托，雖然同比上升，但實則不如往年。

從2020年的年報來看，招商蛇口利潤自2015年重組上市以來首次出現負增長。

由此來看，2021年上半年在財務數據表現上看似發展驚人，實則是2020年的經營數據本就欠佳，與2019年同期對比后其實并不亮眼。

永續債成上市房企第一

除了經營數據靚麗，招商蛇口上半年的財務數據也非常好看。

截至上半年，招商蛇口短期借款為120.76億元，長期借款為958.64億元，一年內到期的非流動負債為312.53億元，應付債券為258.91億元，有息負債為1650.84億元。

圖片來源：招商蛇口官網

“三道紅線”方面，截至2021年6月，招商蛇口剔除預收賬款后的資產負債率為60.26%，未剔除預收賬款的資產負債率69.45%，低于70%；凈負債率34.74%，遠低于100%；現金短債比1.35，高于1。

不過，值得注意的是，該數據是在計算總資產、凈資產等科目時，剔除了2020年8月后發行的計入所有者權益的永續債券。

按“三道紅線”的硬性數據標準，招商蛇口是一家負債率良好的房企。但除了明面上的負債，招商蛇口還存在一些隱形負債，比如永續債、商票等。

過去幾年間，招商蛇口永續債規模快速增長，2017年到2020年，招商蛇口永續債余額分別為40億、70億、190億、204.74億。

2020年，招商蛇口是A股上市房企中永續債最多的一家。今年上半年，招商蛇口的永續債升至280.6億元。

有業內人士指出，永續債雖然在名義上可以長期持有，但代價往往是高昂的融資成本和逐年遞增的利率。一旦企業經營不善，可能會導致財務收緊。

相互擔保的“取暖”模式

今年上半年，招商蛇口還在不斷為旗下企業擔保。

圖片來源：招商蛇口官網

過去兩個月，招商蛇口已經為旗下13個項目公司提供了擔保，原因均為項目開發需要，通過融資機構借款補充資金。

比如，7月31日，為武漢招城置業擔保2億元；8月2日，為合肥招盛擔保9.68億元；8月3日，為青島藍灣網谷擔保9億元；8月18日為南通恒澤擔保5億元；

截至8月18日最后一筆擔保，招商蛇口及控股子公司的對外擔保余額（不包括子公司為客戶提供的銷售按揭擔保）為501.55億元，占本最近一期經審計歸屬于母公司股東凈資產的49.48%；對合并報表外單位提供的擔保余額為42.46億元，合計544.01億元。

不過，這些子公司的經營狀態都不太理想。數據顯示，在招商蛇口擔保的這13個企業中，除了蘇州招商和青島藍灣網谷利潤為正，其他子公司的營收均為0。

除了為子公司擔保，招商蛇口全資子公司深圳地產還反向為其擔保100億元永續債、80億元銀行借款。

7月30日，招商蛇口向中原信托申請永續債權投資，總金額不超過100億元；6月30日，向招商銀行深圳分行申請授信額度80億元，均由深圳地產擔保。

在相互擔保的“取暖”模式下，招商蛇口可以一直保持優異的財務狀況嗎？歡迎留言評論！