本文由無冕財經(jīng)（wumiancaijing）原創(chuàng)發(fā)布

作者：陳欣苗

編輯：陳澗

設(shè)計：嵐昇

實(shí)習(xí)生：羅婉兒

最近，地產(chǎn)圈一對父子的瓜甚有意思，事關(guān)實(shí)地集團(tuán)和富力地產(chǎn)，前者的掌舵人張量，是富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長張力的獨(dú)子。

事情源于7月25日，實(shí)地集團(tuán)被曝商票逾期未付，供應(yīng)商和持票人前往實(shí)地總部維權(quán)。這已是其今年第三次陷入商票風(fēng)波，資金壓力正懸于這家IPO折戟的小房企頭頂。

值此危急關(guān)頭，曾與實(shí)地關(guān)聯(lián)頗深的富力也受牽連，此后兩日遭受股債雙殺，并于7月27日緊急發(fā)布“切割聲明”，稱與實(shí)地?zé)o股權(quán)、無債務(wù)關(guān)系。嚴(yán)調(diào)控風(fēng)暴下，尚在債務(wù)泥潭里打轉(zhuǎn)的富力，在兒子的賬單面前不由得謹(jǐn)慎起來。

▲富力地產(chǎn)公告截圖。

近年來，房企形勢已大不如前，地產(chǎn)二代們已無法似從前那般瀟灑。他們之中，有的資歷尚淺，卻在父輩一手打下的江山出現(xiàn)危難之際，被不合時宜地推向前臺；有的雖已扛過大旗，卻不得不在行業(yè)的巨變中調(diào)整航向，艱難前行。

這屆“地產(chǎn)二代”，再不努力，繼承的就不是億萬家產(chǎn)，而是負(fù)債了。

接的不是班，是債

“還沒懂事的年紀(jì)，就董事了。”此話調(diào)侃的，正是年僅26歲，便已執(zhí)掌藍(lán)光發(fā)展（600466. SH）的“最年輕房企董事長”楊武正。

單從楊武正的接班路徑上看，赴海外留學(xué)，后回國承父業(yè)，與大部分二代并無異。他持有美國德雷塞爾大學(xué)金融本科學(xué)歷，以及英國華威大學(xué)金融碩士學(xué)歷。

▲藍(lán)光發(fā)展董事長楊武正。

但是，在地產(chǎn)二代圈內(nèi)，如此年輕便火速上位，董事長與總裁一肩挑的，楊武正獨(dú)此一份。更具意味的是，他被冠以“最慘富二代”的稱號：接棒時，藍(lán)光千億債務(wù)纏身，破產(chǎn)、賣身傳聞不斷，處境岌岌可危。

楊武正實(shí)為臨危受命。然而，與上一位臨危受命的地產(chǎn)二代王曉松相比，二者卻是同人不同命。

王曉松在新城控股走馬上任時，身邊尚有一眾老臣輔佐，且王振華事件并未影響到公司的基本面。而今2年過去，新城控股已走上正軌，王曉松也于今年年初辭去總裁職務(wù)，僅保留董事長一職。

而今楊武正轄下，藍(lán)光“老臣”已相繼出走，管理班底幾乎全新。父親楊鏗“徹底切割”退居幕后，他接手的是一個棘手的“爛攤子”，肩上的擔(dān)子并不輕。

據(jù)不完全統(tǒng)計，年前至今，余馳、張巧龍、王萬峰、孟宏偉、遲峰、歐俊明等多位核心高管相繼離職，涉及總裁、首席財務(wù)官、副總裁、副董事長等，他們多是在藍(lán)光工作超十年的老臣。

管理層大換血，于仍風(fēng)雨飄搖的藍(lán)光而言并非利好。

即便多次出售資產(chǎn)自救，但藍(lán)光仍發(fā)生了公開市場的違約。截至今年7月28日，其累計到期未能償還的債務(wù)本息金額合計105.79億元。而截至6月30日，藍(lán)光可自由動用資金僅2.07億，流動性壓力巨大，經(jīng)營和融資也相應(yīng)受影響，來自評級機(jī)構(gòu)、債市的利空消息不斷。

根據(jù)REDD消息，藍(lán)光已成立包括地方貸款人在內(nèi)的債權(quán)人委員會，預(yù)計2021年年底前在債務(wù)重組方面取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

今年1月，進(jìn)入集團(tuán)核心管理層僅半年的楊武正還在2020年工作總結(jié)會上稱，藍(lán)光的管理，要在保證權(quán)威性的前提下，去服務(wù)于業(yè)務(wù)，“我們的導(dǎo)向是要在合適的約束下，讓員工放開手腳，去努力實(shí)現(xiàn)價值的最大化。”

回頭看，這位年輕二代對權(quán)力頗有野望，但也僅是“少年人，意氣話”。

危機(jī)爆發(fā)后，楊武正公開表示“不出讓控股權(quán)，不甩賣公司”。可藍(lán)光要如何走出流動性危機(jī)，未來能否體面？很多人在等著這位“95后”少帥給出答案。

與楊武正相比，大他四歲、已執(zhí)掌福晟國際（00627.HK）近2年的二代潘浩然，處境更為艱難。

▲左為福晟國際董事會主席潘浩然。

2019年底，福晟集團(tuán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)前不久，潘偉明便把上市平臺福晟國際的控股權(quán)轉(zhuǎn)給兒子潘浩然，并任命其為董事局主席。但福晟集團(tuán)至今危局未解，失去母公司支持的福晟國際，日子也不好過。

7月中旬，福晟國際才披露2020年業(yè)績，營收、利潤均下滑，凈利潤腰斬至-13.67億元，同比下滑超10倍。同期，流動負(fù)債卻同比增長11.1%至104.19億元，手上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為5.82億元。今年，公司已開始賣樓償債。

潘浩然接任至今，公司的執(zhí)行董事已出走過半。去年童文濤辭任執(zhí)行董事及行政總裁后，潘浩然更是一人挑多擔(dān)，兼任董事會主席、執(zhí)行董事、行政總裁三項職位；董事會中也僅剩潘浩然一人為潘氏家族成員。

這位地產(chǎn)二代，本該執(zhí)掌的商業(yè)版圖，已從偌大的福晟集團(tuán)，變?yōu)楫?dāng)前市值僅2.27億港元、淪為仙股的福晟國際，至今公司仍處停牌，前景不明。這個本被視為潘偉明予以兒子的“禮物”，而今變得無比沉重。

同樣，已被*ST的老牌粵系房企粵泰股份（600393.SH），也在危急時刻把實(shí)控人楊樹坪之子、此前并未顯露頭角的楊碩推上位，擔(dān)任公司總裁。

與過往二代接班的成長路徑不同，他們年輕氣盛、資歷尚淺，卻不得不臨危受命，被推向前臺，接手一個盤活難度極大、負(fù)債累累的“棘手貨”。于他們而言，特殊時期挑起重任，意味著更多的擔(dān)當(dāng)和更低的容錯率，要帶領(lǐng)企業(yè)走上正軌，需付出的艱辛不容小覷。

而今的房地產(chǎn)環(huán)境是愈發(fā)嚴(yán)峻，福晟、泰禾、華夏幸福、泛海等多家公司相繼暴雷，下一個在房企危難之際被迫“接班”的，又會是誰？

“拼爹”不管用了？

相較于楊武正、潘浩然、王曉松等，多數(shù)地產(chǎn)二代，如中南建設(shè)的陳昱含、祥生地產(chǎn)的陳弘倪、世茂集團(tuán)的許世壇等，多是父輩幫扶，在企業(yè)內(nèi)歷練多年，才最終接班。相對而言，他們的經(jīng)驗要更加豐富，帶領(lǐng)房企化解風(fēng)險的能力要更強(qiáng)些。

但自去年以來，“三道紅線”、兩集中供地等新規(guī)下，降速、收縮成為主旋律，特別是過往激進(jìn)擴(kuò)張的黑馬房企，開始亮紅燈。這些二代帶領(lǐng)的房企，亦開始面臨調(diào)整壓力，如何適應(yīng)新環(huán)境、更好得活下去，成為他們的新命題。

近期在半年度工作會議上喊出“下半年就是要活下去”的，是今年正式接管中南建設(shè)的二代女掌門陳昱含，這是她在公司的第13個年頭。

▲中南置地董事長陳昱含。

過去4年間，中南建設(shè)是黑馬隊伍中的佼佼者，銷售規(guī)模從2017年的963億沖刺到2020的2238億，翻了2.3倍。但很多隱患也同步埋下，諸如毛利率偏低、負(fù)債攀升、融資成本高企等。

陳昱含也意識到問題所在。“高增長的邏輯確實(shí)是不存在了。”她在2020年度業(yè)績發(fā)布會上表示，中南建設(shè)要從黑馬變成白馬，進(jìn)入穩(wěn)發(fā)展階段。

但這樣的轉(zhuǎn)變也并非易事，一些列調(diào)整之下，動蕩不可避免。

目前中南建設(shè)仍踩中一條紅線，在降檔壓力下，拿地動作明顯收縮。今年上半年拿地金額僅184.9億，較上年同期縮水54.16%。去庫存以回籠資金，成為今年的主基調(diào)。

從近期公司大折扣賣房，并被曝裁員等消息上，可一窺其資金壓力。

據(jù)此前澎湃新聞報道，中南建設(shè)正向員工打折銷售房產(chǎn)，最低折扣達(dá)到65折。雖然事后公司官方表示是常規(guī)營銷動作，但從折扣力度上看，仍可看到其資金回籠壓力。

此外，據(jù)“壹地產(chǎn)”消息，中南目前減慢了工資發(fā)放的速度，削減了福利，有員工走了，也有人被裁，估計各個板塊員工離職及崗位變動數(shù)量可能有20%。

更早之前，5月，陳昱含在內(nèi)部動刀，進(jìn)行了大規(guī)模組織架構(gòu)調(diào)整，區(qū)域數(shù)量19個變?yōu)?4個。這背后，是過往瘋狂擴(kuò)張后，要收縮規(guī)模，并深耕重點(diǎn)區(qū)域，但也不可避免會帶來人員調(diào)整。而這樣的調(diào)整，后續(xù)能發(fā)揮多發(fā)展大的動能，仍待觀察。

在地產(chǎn)圈內(nèi)，陳昱含頗有辨識度，被認(rèn)為是房企二代接班人中，思路最清晰、變革精神最強(qiáng)的一位。她曾用“越過山丘”比喻中南建設(shè)從做大轉(zhuǎn)向做強(qiáng)的過程。當(dāng)下，于她而言，仍只是攀爬山丘的階段，要越過仍有待時日。

無獨(dú)有偶，裁員、負(fù)債高、融資成本高、毛利率低下，這些問題詞，同樣出現(xiàn)在另一家TOP30房企祥生地產(chǎn)身上，它的掌舵人是“少東家”陳弘倪。

▲祥生控股集團(tuán)行政總裁陳弘倪。

他同樣在公司歷練多年，外界對其評價亦頗佳，低調(diào)、實(shí)干、努力，行事沉穩(wěn)但又頗有想法。只是面對公司過往發(fā)展沉珂以及市場急劇下行，他所面臨的壓力也不會小。

如何平衡好規(guī)模、負(fù)債及利潤這三角，破除過往“頑疾”，仍是陳弘倪的大命題。

去年末陳弘倪在接受采訪時曾表示，祥生千億之后追求“規(guī)模+利潤”并舉的高質(zhì)量彈性發(fā)展道路，“未來更強(qiáng)調(diào)彈性的生長，規(guī)模成長預(yù)期會保持在一個合理增速”。

相比之下，更令人唏噓的，當(dāng)屬富力和實(shí)地這對“父子檔”。兒子的公司陷入欠債風(fēng)波之際，富力一紙公告與其劃開界限。而在過往張量帶領(lǐng)實(shí)地發(fā)展的過程中，富力的扶持并不少，而今的局面，卻似“親父子也要明算賬”了。

可以看到，當(dāng)時代的紅利逝去，掌控更多學(xué)識、資源的地產(chǎn)二代，也免不了要遭受挫折。伴隨行業(yè)洗牌加劇，出局的只會越來越多，而市場規(guī)則，從來不會因“你爸爸是誰”而改變。

掌舵的地產(chǎn)二代們，身上的擔(dān)子只會愈來愈重。