花朵財經原創??

自去年下半年以來，房企融資環境明顯收緊，債務危機事件正持續發酵。

日前，泰禾集團、華夏幸福、藍光發展等多家知名房企，均已爆出債務違約事件，投資者對地產公司的擔憂，如今可謂日日紅旗飄飄。

正當勢頭盛行時，即便有著“華南五虎”之一稱號的合景泰富，亦未能抵擋住這股寒風的吹打，自發為明天而憂。

對合景泰富而言，如今最重要的莫過于債務高企的驚悚問題。

債務壓頂，迎股債雙殺

從某種程度上講，合景泰富之憂，正如同傍晚日落后的黑夜，徐徐悄然而至。

7月27日，據相關機構匯總價格顯示，合景泰富集團2025年8月到期的美元債券，創下了近3月以來的最大跌幅，公司美元債券從每1美元下跌1美分至98.5美分。

除此之外，公司還有兩只2026年到期的美元債券亦出現了不同程度的下跌，分別從每1美元下跌1.7美分至94.3美分，以及從每1美元下跌1.6美分至95.3美分。

據統計，公司本次三只債券的存續規模共計9.78億美元，相當于63.61億元人民幣。

無獨有偶，就在公司美元債券殺跌之際，合景泰富的股價在短短幾個交易日內跌幅已超過10%，截至8月2日，公司股價最低報價為8.08元/股。

回過頭來看，其實在當下很多房企的危機均是從先知先覺的股債雙殺開始，隨后便是一系列的連鎖反應。近期藍光發展從股債雙殺，到債務逾期再升級，眾多投資者已有目共睹。

所以，針對合景泰富在資本市場上的異常表現，無疑很難擺脫預感不妙的猜疑。

5月11日，合景泰富發布公告稱，公司將發行一筆于2026年到期的綠色票據，票據金額為3.78億美元，票面利率為6%。公告稱，公司擬使用票據發行所得款項凈額將公司現有一年內到期及根據其綠色融資框架進行的中長期離岸債項再融資。

簡單來說，就是“借新債，還舊債”。走到這一步，與公司債務壓頂不無關系。

2020年，合景泰富總資產為2321.98億元，總負債為1780.82億元，資產負債率高達76.78%。整體來看，合景泰富一年內到期的債務約252.55億元，較2019年的237.28億元增加了約15億元。

除此之外，2020年，合景泰富的其他應付款及應計款項較2019年的276.27億元增長到了317.46億元。然而同期，公司的貨幣資金為406.36億元，比上一年度減少了107.42億元，同比下降了20.91%。不難看出，合景泰富的償債能力，正在下降。

降速發展，漸失成長

由于債臺高企，自此合景富泰進入了全面降速發展周期，而高成長似乎一去不返。

在去年夏天的中期業績會上，合景泰富創始人孔健岷對投資者坦言：“降低負債率，希望國際國內評級機構對合景評級有提升，是自己最想要做的事。”

研究發現，過去幾年合景泰富采取了較激進的擴張策略，在連續加大投資下，公司規模在短時間內得到了迅速的提升。

自2016年起，合景泰富便開始了深化全國戰略布局，入駐城市數量由2016年的12個上升至2020年中的40個。在擴張過程中，2016～2020年，合景泰富的合約銷售額分別為223億元、380億元、655億元、861億元、1036億元。

然而千億之路，往往伴隨著高杠桿，合景泰富也并不例外。從2015～2019年，合景泰富的杠桿水平持續放大，呈現一路上揚的勢頭。以資產負債率為例，其分別為71.94%、78.32%、79.07%、82.78%、82.16%。

2015～2019年，合景泰富的負債總額從573億元增長到了1761億元。近2000億債務壓頂，其發展壓力可見一斑。為此，合景泰富為明天而憂，將降杠桿納入工作重點，并不意外。

時至今日，合景泰富拿地速度已表現出放緩的勢態。2020年，公司權益土地成本降至194億元，占權益合同銷售的30%，而2019年和2018年其分別33%和53%。

此外，公司銷售規模亦迎來了降速發展。2021年，合景泰富的銷售目標是1240億元，較2020年增長20%。但今年上半年，公司預售額僅562億元，全年完成目標尚不足五成。

真實債務或要比現有數據高

慶幸的是，在降速發展舉措下，合景泰富的債務壓力已得到一絲緩解。

截至2020年底，公司凈負債率為61.7%，較2019年下降了13.7個百分點；剔除預收賬款資產負債率為75.1%，較2019年下降了5.7個百分點；現金短債比為1.8%，較2019年下降了0.6。

從反映企業負債水平的“三道紅線”標準來看，2020年合景泰富只踩中一道紅線，位列黃檔。對于達標時間，公司管理層表示，有信心在2021年底達到綠檔。

不過，對于如此迅速的完成降杠桿動作，合景泰富或存在“明股實債”的可能性。

2020年，公司非控股股東權益（少數股東權益）為103.8億元，相對2019年的24.47億元暴漲了429%，非控股股東權益在權益總額中占比上升至23%，然而這一比例在2019年同期僅6.8%。

一般而言，快速增長的少數股東權益是房企利用“明股實債”的直接表現。因此在外界看來，債務壓頂之下，合景泰富可能存在引入“債務股東”的可能性，以此有效降低企業年報中的表內債務數據。從中可見，合景泰富的真實債務水平可能要比現有數據高得多。

暴風雨來時，合景泰富房屋質量亦開始遭到了質疑。知乎上有網友表示，合景的房子質量不是一般的差，尤其是精裝房，地面滲水，水泥地面可以養魚等。

作為曾經的“華南五虎”，在剛剛躋身千億房企陣營后，便漸漸褪去了昔日的雄風，債務重壓之下，無疑難掩公司后續預感不妙的勢頭。