本文由無(wú)冕財(cái)經(jīng)（wumiancaijing）原創(chuàng)首發(fā)

作者：陳欣苗

編輯：陳澗

設(shè)計(jì)：嵐昇

實(shí)習(xí)生：武宜和

互聯(lián)網(wǎng)大佬們的房事，從來(lái)都引人注目。

7月12日，字節(jié)跳動(dòng)以底價(jià)7.0679億，拿下總建筑面積14.35萬(wàn)平方米的杭州余政儲(chǔ)出[2021]20號(hào)地塊。該地塊為商業(yè)商務(wù)用地，產(chǎn)業(yè)定位即為互聯(lián)網(wǎng)、短視頻媒體等行業(yè)；拿地后至項(xiàng)目完成竣工備案后一年內(nèi)，項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資（含地價(jià)）不少于20億元。

近一年來(lái)，字節(jié)跳動(dòng)頻繁出現(xiàn)在拿地新聞中。6天前，它還買下美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商鐵獅門旗下的辦公項(xiàng)目上海尚浦領(lǐng)世，總面積約19.5萬(wàn)平方米。

字節(jié)跳動(dòng)并非孤例。近年來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)巨頭們頻繁大手筆置辦房產(chǎn)，美團(tuán)、B站分別花了65億、81億在上海楊浦拿地建總部，騰訊、京東、阿里等也曾斥資拿地。

他們當(dāng)中，有些早已變身“地主”，地產(chǎn)版圖遍布全國(guó)，資產(chǎn)價(jià)值以百億計(jì)。更有甚者，市值跌哭，持有的辦公樓卻升值了數(shù)倍。

?買樓哪家強(qiáng)？

財(cái)大氣粗的互聯(lián)網(wǎng)巨頭們，買起地來(lái)毫不手軟。

就拿字節(jié)跳動(dòng)來(lái)說(shuō)。自2019年花50億買下北京方恒國(guó)際中心，擁有了首座自有產(chǎn)權(quán)辦公樓后，便開始在深圳、上海、杭州等地置業(yè)；迄今為止總投資額約67.89億元，總占地面積約24.68萬(wàn)平方米。

近期購(gòu)入的上海尚浦領(lǐng)世，雖未公布交易價(jià)格，但以周邊在售寫字樓2.8萬(wàn)元/平方米的均價(jià)來(lái)看，最終價(jià)格仍是數(shù)十億量級(jí)。

字節(jié)跳動(dòng)之外，近年來(lái)，阿里、騰訊、京東等互聯(lián)網(wǎng)公司也在積極“圈地”。

據(jù)無(wú)冕財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年至今，包括阿里、騰訊、京東、網(wǎng)易、字節(jié)跳動(dòng)、小米、B站、美團(tuán)等8家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)共斥資約530億元買地（含聯(lián)合拿地）、買樓，涉及土地面積約209萬(wàn)平方米。2020年至今，這8家企業(yè)的投資額更是高達(dá)369億元。

這其中，騰訊、京東、字節(jié)跳動(dòng)、B站、美團(tuán)的投資額均超60億；騰訊、B站單筆拿地金額分別達(dá)85.2億元、81.18億元；京東則聯(lián)合卓越、中南等拿下4宗地，總交易額高達(dá)161.95億元。

整體上看，互聯(lián)網(wǎng)巨頭們熱衷于買地，并非要“出圈”，更多仍在于滿足因業(yè)務(wù)擴(kuò)張而帶來(lái)的辦公需求，上述統(tǒng)計(jì)的企業(yè)中，項(xiàng)目定位便多是置辦總部。同時(shí)，他們所能帶來(lái)的就業(yè)機(jī)會(huì)以及產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，也是地方政府所期盼的。

如此一來(lái)二去，這些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)多能拿到“量身定制”的底價(jià)地，且通常位置較佳，升值空間巨大。

相較于美團(tuán)、B站、字節(jié)跳動(dòng)等互聯(lián)網(wǎng)新貴，資歷更老的巨頭們，如騰訊、百度、阿里、搜狐等，早已盤下價(jià)值不菲的房產(chǎn)，版圖遍布全國(guó)。

▲典型互聯(lián)網(wǎng)公司所持房產(chǎn)盤點(diǎn)。

無(wú)冕財(cái)經(jīng)據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，僅是騰訊、百度、阿里、搜狐四家企業(yè)，目前持有的總房產(chǎn)價(jià)值已超1000億，當(dāng)中，騰訊、百度、阿里的房產(chǎn)價(jià)值均超200億，且多位于上海、北京、深圳等一線城市核心地段。

比如阿里，目前在廣州、北京、深圳、上海、南京、杭州、西安等地均持有房產(chǎn)。僅是在杭州，據(jù)“樓市相對(duì)論”統(tǒng)計(jì)，阿里巴巴的菜鳥網(wǎng)絡(luò)、淘寶城、阿里云和螞蟻金服四大總部園區(qū)，總建筑面積達(dá)220萬(wàn)平方米，物業(yè)總值近440億元。

難怪有媒體戲稱，若將阿里在全國(guó)拿地蓋樓的面積加在一起，規(guī)模可能要超過(guò)不少中小開發(fā)商，因此還被稱為杭州“最大地產(chǎn)商”。

騰訊亦是建樓“土豪”，在北京、上海、廣州、成都等城市都建立了自己的騰訊大廈，總建筑面積超300萬(wàn)平方米。當(dāng)中，已建的深圳騰訊濱海大廈、騰訊北京總部，建筑面積均超30萬(wàn)平方米，估值均以百億計(jì)，后者是亞洲最大的單體辦公樓。

僅是在寸土寸金的深圳，騰訊便有騰訊大廈、騰訊濱海大廈，以及在建的前海大廈及全球總部，總建筑面積達(dá)258萬(wàn)平方米；全球總部的總投資更是高達(dá)318.9億元。

巨頭們耗資盤下的這些核心地段大樓，不僅能自用，還能坐享土地升值紅利。

比如上述騰訊濱海大廈，總投資額為18.01億，而今周邊寫字樓均價(jià)達(dá)7萬(wàn)/平方米，總估值達(dá)242億元。

▲騰訊濱海大廈，圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)。

有趣如搜狐。“中國(guó)城市擴(kuò)張使得資產(chǎn)升值較快，買地蓋樓可以盈利。”2010年建造搜狐媒體大廈時(shí)，創(chuàng)始人張朝陽(yáng)曾豪言。

而今回頭看，雖然已從互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)龍頭行列掉隊(duì)，但搜狐2006年、2010年耗資約34億元買下的3棟寫字樓（搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈、搜狐媒體大廈、搜狐暢游大廈），而今估值已超80億，遠(yuǎn)高于其60億元（7月17日收盤）的市值，以至于常被調(diào)侃“公司還不如旗下的樓值錢”。

可見(jiàn)買樓保值，大佬們是有盤算的，畢竟現(xiàn)在囤下的地，哪天可能就成為救急的法寶。

?更有賺頭的投資

去年疫情過(guò)后，國(guó)內(nèi)有一類地產(chǎn)投資開始火熱，那便是物流地產(chǎn)。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2020年中國(guó)物流地產(chǎn)的投資額較去年上升77%。

目前國(guó)內(nèi)這一細(xì)分領(lǐng)域，參與主體主要是倉(cāng)儲(chǔ)物流開發(fā)運(yùn)營(yíng)商、物流及電商企業(yè)兩類。

前者仍以海外巨頭為主。雖然此前萬(wàn)科、綠地、華夏幸福、碧桂園、遠(yuǎn)洋等多家房企介入物流領(lǐng)域，但除了萬(wàn)科旗下的萬(wàn)緯物流，其他房企并未有太多建樹。

相比之下，基于業(yè)務(wù)發(fā)展需求，京東、蘇寧以及阿里互聯(lián)網(wǎng)電商，反而在該領(lǐng)域聲量較高，憑借自身優(yōu)勢(shì)囤下不少地，并開始通過(guò)基金進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)作，以獲得更多收益。

據(jù)無(wú)冕財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，截至2020年末，京東物流、蘇寧物流以及阿里菜鳥網(wǎng)絡(luò)的總倉(cāng)儲(chǔ)面積，已超3900萬(wàn)平方米；京東物流的倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模最大，是蘇寧物流的近2倍。

自2007年起，京東便開始投資自建物流，此后在全國(guó)多個(gè)城市拿下物流地塊。

截至2020年末，京東的物流倉(cāng)儲(chǔ)總面積達(dá)2100萬(wàn)平方米，是普洛斯的一半，涵蓋900座倉(cāng)庫(kù)、1400座云倉(cāng)以及遍布18個(gè)城市的28座“亞洲一號(hào)”倉(cāng)庫(kù)。

這其中，京東持有并管理的倉(cāng)儲(chǔ)面積達(dá)1470萬(wàn)平方米，覆蓋全國(guó)45個(gè)城市。這一自持規(guī)模，在克而瑞發(fā)布的2020年房企總土儲(chǔ)面積排行榜中，可排第61位，算得上一家小型房企。

在投入上，京東也是大手筆。據(jù)財(cái)報(bào)，截至2020年末，其用于購(gòu)買土地使用權(quán)、建設(shè)倉(cāng)庫(kù)及購(gòu)買倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備的總額達(dá)255億元，同比增長(zhǎng)41.67%；同期，其在建工程金額為79.06億元，同比增幅為36.17%。

財(cái)報(bào)中稱，京東仍將建設(shè)高規(guī)格的大型倉(cāng)庫(kù)設(shè)施。可見(jiàn)，其仍將繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模。

今年初還有消息稱，黑石、美團(tuán)、ESR（易商紅木）、京東旗下京東物流，正參與競(jìng)購(gòu)中國(guó)物流資產(chǎn)控股權(quán)，交易作價(jià)或高達(dá)20億美元。

不僅如此，京東已于2018年成立京東智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)（下稱“京東產(chǎn)發(fā)”），開啟基金運(yùn)作，探索輕資產(chǎn)模式。

該平臺(tái)擁有、開發(fā)及管理京東集團(tuán)的物流設(shè)施和其他不動(dòng)產(chǎn)，以支持京東物流及其他第三方，目前管理的不動(dòng)產(chǎn)總建筑面積已超1000萬(wàn)平方米。

那么，這一平臺(tái)是如何運(yùn)作的呢？

據(jù)2020年財(cái)報(bào)，京東產(chǎn)發(fā)已分別于2019、2020年與GIC成立三支物流地產(chǎn)基金，包括核心基金、核心基金Ⅱ、開發(fā)基金Ⅰ，涉及資產(chǎn)規(guī)模190億，京東產(chǎn)發(fā)擔(dān)任GP（普通合伙人）并認(rèn)購(gòu)部分基金份額。

同時(shí)，京東產(chǎn)發(fā)與上述基金簽訂協(xié)議，向其出售若干已完工及未完工現(xiàn)代設(shè)施物流。

于2019年和2020年，京東已分別錄得處置收益為38億元、16億元，合計(jì)54億元。此外，處置之后，已從核心基金租回若干完工設(shè)施以用于運(yùn)營(yíng)。

▲常見(jiàn)的地產(chǎn)基金運(yùn)作模式，圖片來(lái)自東海證券。

也就是說(shuō)，該模式下，京東產(chǎn)發(fā)將募集來(lái)的基金用于收購(gòu)旗下物流資產(chǎn)，迅速回籠資金后用于開發(fā)新項(xiàng)目，擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

另一方面，京東產(chǎn)發(fā)還能收取基金管理費(fèi)以及基金收益分成。

該部分在財(cái)報(bào)中尚未體現(xiàn)，但參照頭部物流資管上市公司ESR來(lái)看，光是基金管理費(fèi)收入就能占比超過(guò)40%（截至2020年中期），為8357.8萬(wàn)美元，高于投資及開發(fā)業(yè)務(wù)收入。

這種基金化運(yùn)營(yíng)模式，蘇寧物流及菜鳥網(wǎng)絡(luò)亦有涉及。譬如，去年蘇寧發(fā)起設(shè)立的“深創(chuàng)投中金-蘇寧云享倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（疫情防控）”，發(fā)行規(guī)模為26.5億元，出售五個(gè)物流資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)凈收益5.39億元。

相較于住宅、商業(yè)地產(chǎn)，物流地產(chǎn)在租金收益穩(wěn)定及投資回報(bào)率這兩點(diǎn)上尤其突出。

據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，北京、上海、廣州等一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報(bào)率在6%-8%，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)4%-5%和住宅地產(chǎn)2%-3%的投資回報(bào)率。

如此有賺頭的資產(chǎn)，也難怪大家都想分一杯羹。

今年2月戰(zhàn)略入股蘇寧的深國(guó)際控股（深圳）有限公司（00152.HK，下稱“深國(guó)際”），便是瞧上了蘇寧旗下的物流資產(chǎn)。截至2020年末，蘇寧已在48個(gè)城市投入運(yùn)營(yíng)67個(gè)物流基地，在15個(gè)城市有17個(gè)物流基地在建、擴(kuò)建。

深國(guó)際在公告中稱：“此次交易可助力本集團(tuán)進(jìn)一步獲取稀缺的物流土地資源，促進(jìn)本集團(tuán)綜合物流港‘投—建—融—管’商業(yè)模式的滾動(dòng)發(fā)展。”

只是目前來(lái)看，這塊香餑餑，房企還分不過(guò)互聯(lián)網(wǎng)電商巨頭們。