前兩天，惠譽給予奧園的最新評級為“BB”，比穆迪高兩個等級。

但惠譽給予奧園的評級展望從“穩定”下調為“負面”，即奧園的評級未來可能被降低。

觸發負面展望的主要原因，是奧園的杠桿率（凈負債/經調整存貨比率）超線至41.8%。

另外還有兩個不確定性因素，即奧園的現金下降趨勢能否逆轉，以及對合資公司、關聯公司的擔保額是否下降。

杠桿率升高主要來源于奧園激進的土地投資，而現金流失則面臨著對債務覆蓋倍數的下降，以及對奧園畸形、高度不確定性“明股實債”的擔憂。

奧園這兩年來成為“網紅”公司，屢遭做空。一方面是其“黑馬”般的增長態勢，另一方面也是其擁有“畸形”的資產負債表。

一個多月前，穆迪給予奧園“B1”評級，展望從“正面”下降為“穩定”。

這一調整主要來自奧園的年報，截至2020年末，奧園調整后債務總額同比增長35%至1400億元，同時短期債務占比高達46%。

與惠譽不同，穆迪對奧園的杠桿率改善、EBIT利息覆蓋率增強確認無疑，僅僅對奧園的“明股實債”表示了略微擔憂。

奧園確實是一個很難讓人看懂的公司，擁有全行業最高的少數股東權益占比，全行業最眼花繚亂的資金管理。

無懼這些評級影響，去年30億元小公募尚有18.2億元額度，奧園將在近期發行。

一向依賴美元債的奧園，必須開拓融資渠道，盡管境內公司債發行成本與美元債并無明顯優勢，也必須穩定這一渠道。

畢竟每一家地產公司都很缺錢。

如果說評級機構對奧園的分歧，僅僅是關注程度差異，以及等級不同之下的相對修正。

那么評級機構對于中駿，則是在評級等級相同之下，對未來展望給予了截然相反的判斷。

這是一個分裂時代，受到不同驅動力和因素的影響，這個時代的行業和企業，變得更加捉摸不定。

4月中旬，標普給予中駿“B+”評級，展望“負面”；一個半月后，穆迪給予中駿“B1”評級，展望“正面”。

穆迪和標普擁有不同的等級序列劃分，對照兩者的評級等級，“B+”和“B1”為同等級別評級。

雙方對展望呈現截然相反的判斷，焦點在于未來杠桿率的消化。

標普認為，中駿在2021年至2022年期間的去杠桿化，將受到其擴張意愿增加和盈利能力減弱的限制，以及該公司新進入的二三線城市、布局購物中心擴張都是未經檢驗的。

這意味著中駿將進行大規模土地收購，債務將明顯增加。如果債務增加明顯、利潤率低于預期，標普將下調評級。

穆迪則認為，中駿在過去2-3年強勁的合同銷售，未來收入增長將大大抵消地產開發和投資業務債務的增加，以及對合資公司不斷增長的財務擔保。

中駿是閩系房企中一匹新的“黑馬”，不斷增長的銷售規模，以及老板在聯合福建民營資本上頗有建樹，使得其信心倍增。

對標新城控股，中駿有著野心勃勃的擴張戰略，計劃在2025年在二三線城市擁有100家購物中心，而目前是不到10家。

上半年不斷出手拿地，也證明了中駿正走在擴張道路上。

為了應對行業集中度提高而不被吃掉，為了在行業轉型道路上搶占身位，房企在降杠桿和內生發展之間踟躕不定。

這不僅僅表現在中小房企身上，也TOP10的部分房企身上，也有明顯表現。

這樣的心態之下，就呈現出不同的信息及判斷，逼瘋了不熟悉境內房企的境外評級機構。

當然，同時被逼瘋的還有這些房企的股票投資者。

在整體行情不斷向下的趨勢中，股民將利空消息當作利好，將利好當作利空，在今年也表現得異常明顯。