雷達財經(jīng) 文|李亦輝 編|深海

“公司融資成本低，品牌影響大，在公司團隊精干高效管理下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。”在濱江集團舉行的2020年度業(yè)績網(wǎng)上說明會上，有投資者向公司董事長戚金興詢問杭州集中推地中，濱江集團拍下的幾塊地，凈利潤能有幾個點時，得到這樣的回答。

戚金興的上述回復揭開了房地產(chǎn)行業(yè)當前“賺錢難”真相。據(jù)中信建投研報，近期集中供地的重慶、無錫、杭州、北京的地貨比在60%以上，其中，杭州地區(qū)的各項目平均隱含毛利率則在12.8%，無錫的為17.4%，重慶僅為6.7%。

如此“薄利”之下，不少房企為何還要拼命去搶地？有華南房企內(nèi)部人士認為，為了有米下鍋，一些區(qū)域性房企明知道沒多少賺頭，也要抓住一年三次的集中供地機會補庫存，只為“有活干”。

對“杭州地產(chǎn)一哥”濱江集團而言，杭州更是其不可輕易放棄的大本營，2020年該地區(qū)為公司貢獻了38.23%的收入。

但有行業(yè)人士擔憂，犧牲利潤短期保持住了市場規(guī)模，長期而言，“增收不增利”容易讓公司走上舉債擴張之路，考驗著管理層的運營能力。

凈利潤水平僅１%－２％

此次網(wǎng)上業(yè)績會，戚金興提到的地塊，來源于杭州今年首次集中供地。

5月7日，杭州市蕭山區(qū)土地開拍，濱江集團共摘得五塊土地。其中，濱江與融信聯(lián)合體斬獲了4宗地塊，總價172.5億元；同時，濱江集團也單獨拿下1宗，總價10.07億元。

上述權益拿地總價96.4億元，平均拿地成本高達3.5萬元/平方米，而其他諸如融信、融創(chuàng)整體拿地價則在2.6萬元/平方米以下。有媒體計算發(fā)現(xiàn)，如果算上配建和自持成本后，實際地價約5.37萬元/平米，對比6萬元/平米銷售限價，盈利空間十分有限。

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針對公告中提及的位于錢江新區(qū)的兩宗四堡七堡單元純住宅地塊，有行業(yè)人士算過一筆賬，稱地塊在在新房限價的情況下，自持比例5%左右的時候能實現(xiàn)開發(fā)商資金平衡。而濱江、融創(chuàng)聯(lián)合體拿下的多塊地塊自持比例高達17%。

據(jù)了解，杭州集中供地采取“雙限+競自持”的出讓模式，除限地價、限房價外，房企還需自持一定比例的商品房。根據(jù)規(guī)定，土地價格超過競拍文件上限，采取競報自持比例；自持部分不得銷售、轉讓，僅能對外出租。

一般來說，越熱門的地塊，自持比例被抬高的可能性也就越大。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州2018-2020年土拍平均自持比例分別為3.5%、1.6%、1.6%，本次集中出讓總體自持率9.2%，明顯提升。

過高的自持比例無疑會極大提高開發(fā)成本，壓縮項目利潤空間。實際上，隨著杭州土拍走向“限價+自持”的標配，項目低利潤率成了常態(tài)。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年下半年杭州限房價宅地整體利潤率仍在7.8%左右，2020年上半年下降至5.66%，下半年開始則已有不少宅地的利潤率不到3%。

在整個地產(chǎn)行業(yè)里，盈利走低也已經(jīng)是公開秘密。億翰智庫統(tǒng)計顯示，截至2020年，其跟蹤的50家典型房企的平均凈利潤率為11.6%，較2019年降低2.3個百分點，有37家企業(yè)凈利潤率下滑；凈利潤在10%及以上的共計28家，較2019年減少9家。

同期，50家房企平均毛利潤率為24.7%，較2019年同期降低5.1個百分點，47家房企的毛利潤率下滑。

“房地產(chǎn)開發(fā)毛利率下滑，主要和近年來地價占房價比例提高有關。”行業(yè)老大萬科在一季報中坦承。

朗詩地產(chǎn)董事會主席田明向表示，此前，房地產(chǎn)行業(yè)通過土地升值房價上漲，來收獲較高的利潤率，而目前由于土地價格較高，房價調(diào)控限制等原因，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下降。

同策研究院資深分析師肖云祥則認為，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下行是多方因素造成的。首先，房企目前結轉的項目，大多是在一兩年前拿地成本較高的項目；同時，近年來房企融資成本進一步提升；各主要城市執(zhí)行嚴格的限價措施，自然導致房企盈利能力下滑。

歷史數(shù)據(jù)顯示，濱江集團近年凈利潤率也呈逐漸下滑之勢。2019年一季度， 濱江集團凈利率超過30%，全年下來為16%左右；2020年一季度凈利率為21%左右，2020全年進一步下降至12%；2021年一季度，凈利率只剩下6.53% 。

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去年年底的媒體交流會上，戚金興針曾對媒體表示，“從現(xiàn)狀情況看，濱江利潤率僅有5%，不過，5%還算高的了，其他兄弟單位可能還達不到這個數(shù)字”。

一位地產(chǎn)資深人士分析，新拿地塊或進一步壓縮濱江集團的盈利空間，該地塊能貢獻一定銷售額，但很難實現(xiàn)利潤轉化。

“杭州一哥”的本土保衛(wèi)戰(zhàn)

對濱江集團而言，凈利率僅有1-2%，為何還要拿地？答案在于，杭州對于濱江集團意義非凡。

作為老牌浙系房企，2007年以前，濱江一直在大本營杭州開展業(yè)務，相繼推出了金色海岸、熱帶景觀園林小區(qū)等熱銷項目，憑借在市區(qū)的優(yōu)質(zhì)土儲獲得了迅速發(fā)展。

2019年，濱江集團成功突破千億元，但公司營收、銷售額均依賴于杭州地區(qū)。資料顯示，2016至2020年間，杭州實現(xiàn)的營業(yè)收入占濱江房地產(chǎn)業(yè)務總營收的比重分別為79.51%、94.63%、91.50%、59.34%和38.23%。

2020年年報顯示，濱江集團全年銷售額1363.6億元，同比增長21.7%，位列克而瑞全國房企排行榜第27名，榮獲杭州房企銷售冠軍；權益銷售700億元，同比增長65.6%。此外，據(jù)公司披露，2020年的主要并表銷售項目中，僅杭州一處就貢獻了62.88%的銷售份額，浙江省內(nèi)其他城市銷售額占比32.87%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-4月份，杭州房地產(chǎn)企業(yè)銷售額第一位為濱江集團，銷售額358億元，超過排第二的綠城中國2倍以上。

顯然，杭州對濱江集團的重要性不言而喻，以至于哪怕不賺錢也不敢丟掉。因為土儲是地產(chǎn)公司的“生命線”，一旦在大本營杭州拿不到地，公司的規(guī)模就會快速萎縮。

而在土儲分布上，濱江集團重倉杭州特征明顯。截至2020年末，濱江集團土地儲備可售貨值約2800億元，其中杭州占比65%。

2021年，濱江集團銷售目標是1500億元。目標新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省內(nèi)杭州外25%，浙江省外25%。

地產(chǎn)分析師嚴躍認為，杭州是濱江集團大本營，濱江集團要穩(wěn)住基本盤。對于房企而言，不愿看見過低的盈利，但充足的現(xiàn)金流更重要，只要能覆蓋成本就可以做。

中國指數(shù)研究院企業(yè)事業(yè)部常務副總經(jīng)理、浙江分院研究總監(jiān)高院生認為，不少企業(yè)冒著低利潤甚至虧損的風險去拿地，一方面說明杭州市場被看好；另一方面，企業(yè)如果沒有后續(xù)可開發(fā)的土儲資源，現(xiàn)有團隊也將面臨解散的境況，而許多企業(yè)也“必須要在這個城市有聲音”。

某房企管理層更直言，不賺錢，地也要拿，不然誰養(yǎng)這一幫人？

除此之外，隨著政策調(diào)控的持續(xù)，眾多大型房企目光重回一二線以及長三角等去化較快的發(fā)達地區(qū)，這讓“杭州地產(chǎn)一哥”濱江集團感受到了經(jīng)營壓力。有評論稱，濱江集團此番高價拿地，與其說是“進攻”，不如說是戰(zhàn)略性的“防御”。

有聲音認為，如此冒風險拿低利潤率的土地，規(guī)模是有了，卻不帶來利潤，勢必抬升房企的杠桿，經(jīng)營風險也加大。對于抗風險能力較弱的區(qū)域性房企而言，長期賣房子“不賺錢”，就要警惕積累債務風險的可能性。

浙江省外發(fā)展踩坑

省外發(fā)展遭遇不順，或是濱江選擇重回杭州“搶地”的原因之一。

2015年開始，濱江集團開啟了進軍一線的嘗試，上海為一線擴張的第一站，深圳是第二站。

首次進入深圳市場，濱江集團通過與深圳安遠控股達成合作，共同出資2000萬元成立合資公司深圳濱安，由濱江集團持股70%、安遠控股持股30%，共同開發(fā)深圳舊改項目龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊。

不料2017年，深圳出臺政策明令規(guī)定嚴禁商業(yè)研發(fā)用房改公寓，導致安豐項目兩年時間仍沒辦完前期項目審批手續(xù)。

另外，合作方曾被外界稱為“行賄狀元”的安遠控股實控人陳族遠涉腐敗大案，并因賄賂罪被判處有期徒刑4年，該項目也于2018年終止。

2020年報顯示，上述雙方發(fā)生了持續(xù)多時的法律糾紛，濱江集團先后11.6億元的投入的預計可收回4.36億元，計提壞賬準備7.24億元。

除了深圳踩雷，還有與上海地產(chǎn)公司中崇集團的合作。2016年底，濱江集團以7.89億元收購中崇集團子公司崇濱建設持有的上海湘府花園項目10%股權，并成立合資公司中崇濱江、浙銀上海湘府城建共同開發(fā)。

然而隨著中崇集團陷入流動性危機，湘府花園擱淺。2020年9月經(jīng)仲裁，濱江集團對中崇集團、中崇濱江、浙銀上海湘府三家合作方享有本息合計9.5億元債權，但公司同時指出，資金回收具有不確定性。