撰文/?婁梓悅

編輯/ 盧泳志?

汽車大神豐田家族對企業成本的極致管理，濃縮成一句話，就是“擰干毛巾上最后一滴水”。

房地產下半場，土地紅利迅速消失。今年推行的集中供地，更是考驗房企的項目管理和運營能力，兩項表現均卓越才能賺到錢。

5月10日-11日，北京首輪集中供地出讓，30宗地塊引來眾多房企圍獵。深圳房企卓越置業集團有限公司（下稱：卓越）豪奪四宗地塊，成為最大贏家。

這四宗地塊全部觸達土地合理價格上限，成交總額共計187.27億，同時附加高比例的政府持有產權份額和配建面積不小的公租房面積，利潤空間已經壓縮到極致。卓越能否從中榨出土地紅利最后一滴油水？值得期待。

01

房地差價不到1萬元，卓越拿地圖什么？?

卓越總部扎根深圳，長期深耕大灣區，是一家以商業地產及住宅開發為主的大型綜合性房企。

集團官網顯示，在住宅開發領域，卓越現已布局全國32座核心城市，根據其“1+1+X”布局戰略，除了聚焦粵港澳大灣區、長三角經濟圈，北京是其需要重點開拓的一線城市。

圖片來源：卓越集團官網

卓越2002年進京，2005年成立北京公司，但目前項目并不多，只有兩個與萬科合作開發的項目，分別是翡翠公園、翡翠山曉。為擴展全國布局，卓越這次大舉進京，勢在必然。

此次他們競得的四宗地塊，分別是：

朝陽區金盞小店村3005-02地塊：卓越以39.27億+13%政府產權份額獨家拿下，房價上限7.6萬元/m2。

豐臺區長辛店鎮張郭莊村A區地塊：首開+卓越聯合體以62億元+3.25萬m2公租房拿下，房價上限6.8萬元/m2。

昌平區中關村生命科學園三期及北四村棚戶區改造地塊：卓越+中交聯合體以49.9億+2.95萬m2公租房競得，房價上限6.2萬元/m2。

昌平區東小口鎮馬連店地塊：卓越+中交聯合體以36.1億+20500m2公租房奪得，房價上限6.3萬元/m2。

為了“穩地價”，北京這次集中競地整體溢價率并不高，但競爭卻相當激烈，多宗地塊突破“地價上限、競公租房/政府持有比例”兩道上限，進入競報高標準商品住宅方案階段。搶地大戰中，頭部房企如萬科、中海、綠城等均未有斬獲。卓越作為一家銷售規模尚未突破千億、迄今沒有上市的區域性房企，卻獨中四元，讓很多業內人士大呼“看不懂”。

拍地結束后，市場很快就有傳言稱，“卓越除金盞地塊外，其余幾宗聯合拿地都有可能退出。”競拍同行普遍認為，卓越拿地價格過高，未來獲利空間很小，猜測他們是否算錯了賬。

以朝陽金盞地塊為例，成交樓面價5.29萬元/m2，銷售價格上限為7.6萬元/m2，按照13%政府預設份額，上限購房價格實際6.6萬元/m2，僅比樓面價多出1.3萬元/m2，在業內看來基本沒辦法賺錢。

昌平區的中關村生命科學園地塊和東小口地塊，房價上限6.3萬元/m2，而樓面價高達5.32萬元/m2，房地差價不到1萬元，幾乎都是零利潤項目。卓越到底圖什么？

圖片來源：卓越集團官網

對退地傳言，卓越集團第一時間作出回應，稱“市場傳聞均不真實，卓越目前沒有退地計劃”。相關負責人表示，卓越內部從拿地后，就一直在開會推進拿地的后續事宜，與合作方討論分工條線、產品系選擇等，從來沒有說過要退地。

退地風波雖告平息，但如何從這些極度干枯的低利潤項目中榨出油水來，支持公司長遠發展，對卓越高管層卻是不小的挑戰。

02

李華擴張目標直指行業20強?

如今，房地產行業風向已從土地紅利、融資紅利轉至管理紅利，卓越敢于激進拿地，與公司創始人、董事局主席李華的性格不無關系。

公開資料顯示，李華（原名李曉華）1966年出生在四川內江，畢業于華南理工大學，曾任職于深圳市團委，1990年代初下海創業，在香港股票市場淘得第一桶金，1996年在深圳創立卓越實業發展有限公司（卓越集團前身）。

李華行事低調，但人脈極廣。據媒體報道，他與京東董事局主席劉強東是明尼蘇達大學工商管理博士項目的同學，劉強東2018年8月底涉嫌性侵案，其私人助理曾向李華求助，希望他出面調解。

從股權結構來看，卓越集團為李華與胞兄李曉平共同持有。李華持股95%；李曉平持股5%，長期擔任卓越集團副董事長兼總裁，他的兒子李淵、妻子肖興萍也在卓越任職重要崗位；李華的妹夫張遠也曾出任卓越集團執行總裁?？梢姡@家房企家族色彩相當濃厚。

圖片來源：卓越商管年報

卓越浸淫地產20多年，銷售規模至今仍未突破千億，而且沒有上市，這在風生水起的華南房企中顯得很另類。究其根源，與其偏重商業地產的戰略選擇有很大關系。

卓越在深圳以舊改起家，2003年開始專注于商業地產，迄今在深圳累計開發了40多座寫字樓，包括卓越時代廣場、卓越前海廣場、卓越世紀中心、卓越后海金融中心等知名項目，號稱“深圳CBD之王”。

商業地產雖然能給卓越帶來穩定的現金流，但2008年國際金融危機后在資本市場上估值不高。卓越集團2007年、2009年兩次向香港聯交易所遞表上市，都因此鎩羽而歸，錯失了上市窗口期。

為抬高估值，卓越先后引入兩位萬科系職業經理人王衛鋒、沙驥，委以執行總裁的重任，從2016年開始發力上規模。李華本人還在2018年提出三年千億目標，其新年致辭公開表示，將維持高土儲、高周轉、強融資以推動規模擴張。

從銷售業績看，卓越的規模擴張成效顯著，2016-2019年銷售額分別為325.1億元、367.1億元、553億元、949.5億元；2020年雖然受新冠影響，卓越銷售仍增至994.1億，距離千億目標僅一步之遙，在克而瑞房企銷售排行榜上升至第44位。

2020年11月，在千億目標只差臨門一腳時，李華又引入明星職業經理人陳凱，擔任卓越置業集團執行董事長，希望卓越兩三年內能做到行業top20。陳凱擅長高杠桿、高周轉、高增長的擴張模式，2016-2018年任職中南置地期間，實現了銷售額從502億元到1145億元的翻倍增長，帶領公司躋身千億陣營。

在陳凱帶領下，卓越很快開啟激進拿地模式。當月就在云南昆明呈貢區一次性卷走16宗地塊，總成交價雖然只有28億，但溢價率都在160%以上。今年第一季度，卓越又拿了16宗地塊。其中以12.1億元競得的重慶市一宗商住混合用地，樓面價達14236元/m2，溢價率為36.88%，刷新了重慶樓面價最高紀錄。

有媒體排出22城集中供地房企拿地榜，截至5月11日，卓越以143億拿地總金額高居第6位，遠高于其銷售規模上的行業排名。

03

高價拿地面臨三重考驗?

然而，樓市下半場，在“三道紅線”和“集中競地”的政策高壓下，房企高周轉擴張模式已難以為繼。卓越這時候頂風逆行，勢必面臨三重考驗。

首先是資金壓力。

卓越這次北京拿地，四宗地塊成交總額187.27億，如果聯合體出資按一半計算，卓越需單獨出資113.27億。業內人士預計其全年銷售回款200億元，租金收入約14億元，不足以支撐巨額土地投入。對此，卓越回應稱，卓越商管2021年預計銷售回款200億，這只是卓越集團旗下的一家子公司，與卓越地產完全是兩回事。

卓越商管是卓越旗下債券融資平臺。其2020年債券年報顯示，公司總資產1738.5億，總負債1177.8億元，一年內凈增負債86.3億，同比上升7.91%；其中一年內到期的非流動負債為117.59億元，同比增長73.6%。對年銷售還不足千億的卓越來說，負債規模和還款壓力都不小。

圖片來源：卓越商管年報

其次是違規多發。

房企高周轉模式的固有弊端，就是旗下項目因搶時間而不惜違規施工。卓越也在所難免。

從公開報道看，去年5月，卓越和萬科在北京北七家鎮的合作項目，由于存在施工質量隱患、不符合規范要求等問題，被北京市住建委點名，納入跟蹤督導檢查范圍。

同期在南通，卓越集團旗下全資子公司南通卓才地產和南通卓煜房地產，都因未取得施工許可即擅自施工，先后被南通市城市管理綜合行政執法局罰款13.13萬元和3.6萬元。

卓越在南京江北核心區的開發項目，去年9月也同樣因無證違規施工而被投訴，暫停施工后才領取施工許可證。

最后是盈利能力。

近三年來，房企毛利率連續下降。據統計，TOP 30強房企2020年平均毛利率為25.8％，較2019年下降了4.79個百分點，為2014年以來的最低點。其中降幅最大的閔系房企融信中國，去年毛利率僅為10.99％，下降了13.24個百分點。原因就是前幾年迅猛張激進拿地，部分高價項目賠本銷售，結轉時拉低了整體盈利能力。

卓越今年在重慶、廣州頻頻高價拿地，特別是北京四宗地塊，利潤空間已經壓縮到極致。如果運營不善，很有可能出現低盈利甚至虧損的情況。

圖片來源：卓越集團官網

十幾年前，卓越因注重商業地產的戰略選擇而無緣上市，錯失地產黃金時代高歌猛進的擴張機會。

如今，在房企專注點轉向管理紅利時，卓越又試圖通過激進拿地來擴充規模。以公司現有的項目管理和運營能力，卓越能否榨出最后的土地紅利，不致再次陷入戰略迷失，讓我們拭目以待。

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