來源/風(fēng)云地產(chǎn)界

撰文/ 婁梓悅

編輯/ 盧泳志

地產(chǎn)下半場，隨著行業(yè)資源加快向頭部公司集中，中小房企發(fā)展受限，生存愈發(fā)艱難。

總部設(shè)在武漢的美好置業(yè)的成績單，即反映出中小房企的發(fā)展困境。

4月27日，美好置業(yè)發(fā)布2020年業(yè)績報告。全年營收42億元，同比增長15%；歸屬于上市公司股東的凈利潤9469.8萬元，同比增長41.58%；然而，扣非凈利潤卻是-4.6億元，同比大跌861%。

圖片來源：美好置業(yè)2020年年報

第二天，美好置業(yè)緊接著又發(fā)布一季報，顯示一季度營收2.86億元，同比大增327%；但凈利虧損1.32億，下跌45%；仍然增收不增利，看不到扭虧跡象。

圖片來源：美好置業(yè)2021年一季報

美好置業(yè)是一家老牌房企，前身為名流置業(yè)，1989年由劉道明創(chuàng)立，地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局武漢、北京、深圳、杭州等大中城市，多次獲評“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”。但從銷售規(guī)模來看，美好置業(yè)去年房產(chǎn)簽約67.23億元，銷售面積58.15萬平米，未能入圍行業(yè)200強(qiáng)。

2014年以來，美好置業(yè)瞄準(zhǔn)裝配式建筑進(jìn)行戰(zhàn)略布局，持續(xù)推進(jìn)多元化業(yè)務(wù)，進(jìn)行去地產(chǎn)化轉(zhuǎn)型。隨著新業(yè)務(wù)的拓展，公司業(yè)績卻連年下行、盈利能力不斷走低，業(yè)績遭遇轉(zhuǎn)型瓶頸的態(tài)勢明顯。

扣非凈利潤虧損4.6億，靠變賣資產(chǎn)實現(xiàn)年度盈利

去年受疫情影響，很多房企都出現(xiàn)了經(jīng)營困難。但美好置業(yè)的業(yè)績下滑，卻不能單純歸咎于疫情影響，而是已持續(xù)多年了。

歷年財報數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，美好置業(yè)營收分別為44.4億元、25.2億元、36.6億元，歸母凈利潤分別為6.64億元、2.48億元、0.67億元，盈利能力持續(xù)下降。去年雖然實現(xiàn)歸母凈利潤0.95億元，但扣除非經(jīng)常性損益，經(jīng)營實際虧損4.6億。

談到虧損原因，美好置業(yè)告訴風(fēng)云地產(chǎn)界，主要是公司報告期內(nèi)取得處置長期股權(quán)投資產(chǎn)生的投資收益，同時計提公允價值變動損失，且農(nóng)業(yè)板塊的長期待攤費(fèi)用一次性計入當(dāng)期損益導(dǎo)致的。

圖片來源：美好置業(yè)2020年年報

公司趕在去年12月，集中轉(zhuǎn)讓旗下三家全資子公司100%股權(quán)，取得投資收益約 9.8億元。有賴于去年年末這筆投資收益，美好置業(yè)在經(jīng)營業(yè)績下滑、盈利能力銳降時，仍然實現(xiàn)了0.95億元的年度盈利。

行業(yè)人士認(rèn)為，美好置業(yè)變賣旗下子公司，一方面是通過資產(chǎn)變現(xiàn)來“斷臂求生”，準(zhǔn)備應(yīng)對新一輪行業(yè)調(diào)整；另一方面也不排除有意調(diào)節(jié)財務(wù)數(shù)據(jù)，以免巨額虧損。

不過，與外界的觀感不同，美好置業(yè)將旗下項目公司轉(zhuǎn)讓視為商業(yè)模式，稱其為“一級開發(fā)業(yè)務(wù)的具體成果”。內(nèi)部人士向風(fēng)云地產(chǎn)界解釋稱，“從 2013 年以來，一級開發(fā)作為公司日常經(jīng)營性業(yè)務(wù)，就持續(xù)為公司貢獻(xiàn)利潤，是公司利潤的主要來源之一。今后，在全力發(fā)展房屋智造業(yè)務(wù)的前提下，公司還會根據(jù)市場需要繼續(xù)開展一級業(yè)務(wù)，提升資產(chǎn)流動性和運(yùn)營效率。”言外之意，項目轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)今后可能將成為美好置業(yè)的常態(tài)性經(jīng)營行為。

年報顯示，報告期內(nèi)，美好置業(yè)認(rèn)購的“千為10號私募投資基金”、“長安信托——穩(wěn)健190號債券投資集合資金信托計劃”和“泰舜優(yōu)選2期私募證券投資基金”等基金和信托產(chǎn)品，存在虧損風(fēng)險，計提公允價值變動損失約 1.9 億元；另外，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)板塊由于連續(xù)虧損，長期待攤的1.8億元農(nóng)田改造費(fèi)用也一次性計提。

扣除以上非經(jīng)常性損益，美好置業(yè)去年扣非凈利潤實際虧損4.6億元。而在2017-2019年，這項數(shù)據(jù)分別為6.82億元、2.42億元與0.61億元，今年一季度則為-1.26億元，不但延續(xù)多年來的下滑態(tài)勢，而且還有加劇之勢，業(yè)務(wù)盈利能力，前景堪憂。

財務(wù)方面，截至2020年末，美好置業(yè)負(fù)債總額為214.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率升至75.8%。在三道紅線高壓下，房企融資受限，美好置業(yè)資金鏈承壓。

對于美好置業(yè)的發(fā)展困境，資本市場已經(jīng)有所反應(yīng)。今年1月份，美好置業(yè)股價連續(xù)多個交易日跌停，截至1月22日，報收2.02元/股，股價幾近腰斬，市值蒸發(fā)30多億元。

美好置業(yè)隨后出臺股份回購方案，擬投入1-2億元，通過集中競價方式，以不超過4元/股的價格回購公司股份。但回購股份提振信心之舉未能挽回局面。4月27日年報發(fā)布當(dāng)天，股市反應(yīng)平平，美好置業(yè)報收1.85元，總市值45.64億元。

總裁請辭，90后“富二代”擔(dān)當(dāng)轉(zhuǎn)型大任？

業(yè)績不振，也引發(fā)美好置業(yè)高管層的人事調(diào)整。總裁何飛在今年4月7日匆匆去職，與他一起請辭的，還有公司副總裁尹滄。

從個人履歷看，何飛出生于1971年，在東南大學(xué)工程管理專業(yè)獲碩士學(xué)位，2004年-2017年在招商蛇口任職，擔(dān)任深圳公司總經(jīng)理，2017年曾創(chuàng)下141.35億元年度銷售業(yè)績，幫助招商蛇口跨入千億陣營。

2018年，何飛轉(zhuǎn)入旭輝，但時隔不久，就于2019年11月出任美好置業(yè)聯(lián)席總裁，次年5月正式接替屆滿離任的湯國強(qiáng)，就任總裁一職。據(jù)披露，美好置業(yè)給何飛的稅前年薪高達(dá)700萬元，其中60%為固定薪酬，40%為績效獎金，還不包括與凈利潤掛鉤的利潤獎金。

任職期間，何飛的主要任務(wù)是負(fù)責(zé)房屋智造板塊，推動裝配式建筑業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的融合發(fā)展。裝配式建筑是美好置業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的主要方向，居于公司“一主兩翼”戰(zhàn)略格局（以房屋智造為“一主”，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)為“兩翼”）的核心地位。為推動業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，董事長劉道明不惜高薪引進(jìn)外部人才，匹配公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要。

圖片來源：官網(wǎng)

去年11月，何飛受邀參與全國裝配式建筑暨智能建造發(fā)展交流大會，在主題分享中提到美好房屋智造一體化服務(wù)模式。據(jù)他介紹，美好置業(yè)以疊合剪力墻為技術(shù)核心，建造建造行業(yè)領(lǐng)先的工廠化房屋智造基地，并搭建智能建造云管理平臺，可以提供從規(guī)劃設(shè)計到拎包入住的一體化房屋智造服務(wù)。

年報顯示，美好置業(yè)去年在成都金堂、江蘇儀征的房屋智造工廠成功試產(chǎn)，加上前期投產(chǎn)的武漢江夏、青島即墨、重慶江津、湖南汨羅等9個工廠，每個工廠的服務(wù)范圍都可以覆蓋周邊200公里。

國家近年大力提倡裝配式建筑，在美好置業(yè)看來，這是一個萬億級發(fā)展機(jī)遇。然而，愿景雖然美好，但現(xiàn)實卻非常骨感。

從2020年年報看，美好置業(yè)的裝配式業(yè)務(wù)，包括設(shè)計、施工、混凝土預(yù)制構(gòu)件及總承包，全年營收只有6.2億元，毛利虧損3522萬元。在這種情況下，何飛放棄700萬的總裁年薪，選擇了離職。

風(fēng)云地產(chǎn)界就何飛離職一事聯(lián)系美好置業(yè)，其稱：“何飛辭任是其做為職業(yè)經(jīng)理人的個人選擇，對他為公司所做的貢獻(xiàn)表示衷心感謝”。

何飛去職后，美好置業(yè)調(diào)整高層人事：一是由副董事長呂卉兼任公司總裁；二是提名董事長劉道明的二女兒劉南希為董事候選人。

劉道明育有兩個女兒，都是公司重要持股人。大女兒劉柳生于1985年，2010年留學(xué)回國后，進(jìn)入武漢一家銀行工作，后來成立了自己的園林綠化公司。她在美好置業(yè)僅有董事身份，沒有擔(dān)任其它要職。

二女兒劉南希生于1993年，大學(xué)就讀于武漢理工大學(xué)工商管理專業(yè)。2019年5月加入公司，今年3月出任旗下控股子公司美好建筑裝配科技有限公司董事長，主要負(fù)責(zé)裝配式建筑業(yè)務(wù)。由她來填補(bǔ)何飛留下的董事空缺，倒也順理成章。

圖片來源：美好置業(yè)2020年年報

作為美好置業(yè)的創(chuàng)始人，劉道明現(xiàn)年64歲，退休傳承問題也提上了日程。內(nèi)部人士向風(fēng)云地產(chǎn)界透露，劉南希的董事職位，將于下月提交股東大會批準(zhǔn)。

屆時，在公司九個董事席位中，劉道明父女占有三席，培養(yǎng)接班人的用意非常明顯。

然而，在何飛去職以后，劉南希這位“90后”能否挑起裝配式建筑的重?fù)?dān)、順利推進(jìn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，還有待觀察。

地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展不力，美好置業(yè)身陷多元化轉(zhuǎn)型瓶頸

美好置業(yè)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，其實早在2014年就開始了。那一年，“名流置業(yè)”正式更名為“美好置業(yè)”，劉道明提出，“我不僅要造房子，更要造一種美好的生活方式”。公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的大幕，即由此開啟。

圖片來源：官網(wǎng)

此后幾年，美好置業(yè)在房地產(chǎn)主業(yè)之外，相繼布局裝配式建筑、產(chǎn)業(yè)新鎮(zhèn)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等業(yè)務(wù)，實現(xiàn)多元化發(fā)展。2017年以來，公司甚至不再將地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為主要投入板塊，投資重點大幅度地向裝配式建筑、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)傾斜。

這種比較激進(jìn)的去地產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，在業(yè)內(nèi)并不多見。其結(jié)果是，由于缺乏地產(chǎn)主業(yè)的有力支撐，美好置業(yè)在業(yè)務(wù)多元化拓展的同時，業(yè)績卻一路下滑。癥結(jié)在于裝配式建筑業(yè)務(wù)前期投資大、回款周期長，2018年和2019年凈虧損分別為1.97億元、5.98億元，迄今仍未能成為公司新的盈利增長點。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)板塊也不樂觀。這項特色業(yè)務(wù)主要集中在湖北省內(nèi)，共計經(jīng)營流轉(zhuǎn)土地8.5萬畝，打造“蝦稻共作、稻漁綜合種養(yǎng)”的生態(tài)農(nóng)業(yè)，在公司總收入中一直占比較小，2018-2020年收入占比分別為 0.22%、1.19%和 1.18%。

由于業(yè)務(wù)連續(xù)虧損，美好置業(yè)在去年四季度作出戰(zhàn)略調(diào)整，退租土地6.4萬畝，由大規(guī)模種養(yǎng)的自主經(jīng)營模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營；已經(jīng)投入的 1.8 億元農(nóng)田改造費(fèi)用，也一次性計入當(dāng)期損益。從這些動作來看，這個方向的轉(zhuǎn)型探索基本上就此收尾。

在美好置業(yè)多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型期間，很多房企抓住行業(yè)上行周期的機(jī)會窗口，實現(xiàn)了規(guī)模擴(kuò)張。美好置業(yè)卻坐失這一戰(zhàn)略機(jī)遇，主業(yè)地產(chǎn)投入不足，導(dǎo)致近年營收波動、盈利下滑。表現(xiàn)在土地儲備上，公司2017-2019年，新增土儲分別為33.1萬㎡、34.97萬㎡、44.11萬㎡。截至去年上半年，美好置業(yè)的總土儲僅有164.95萬㎡，難以滿足未來三年的開發(fā)需求。

風(fēng)云地產(chǎn)界咨詢美好置業(yè)，是否會在戰(zhàn)略層面對多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型進(jìn)行反思和調(diào)整？公司回復(fù)稱，公司近幾年來一直在根據(jù)市場環(huán)境和政策變化，并結(jié)合自身的實際情況進(jìn)行轉(zhuǎn)型。去年9月，子公司美好裝配被認(rèn)定為國家級“裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地”；今年2月，位于重慶江北區(qū)的“重慶美好天賦項目”也被列為住建部智能建造試點項目。國家主管部門的肯定，增強(qiáng)了公司堅持一體化房屋智造業(yè)務(wù)，完成由傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)向房屋智造全面轉(zhuǎn)型的信心。