撰文/ 婁梓悅

編輯/ 盧泳志

作為一家常青樹式的樣板級房企，金地在過去一年中，給我們展現出截然相反的雙面形象：一邊是光鮮亮麗的經營業績，一邊是頻頻出現的違規事件。

4月19日，金地集團召開2020年度業績發布會。用董事長凌克的話來說，交出了一份亮眼的答卷。

圖片來源：金地年報

金地在業內素以經營穩健著稱，其最新年報中不乏亮點：銷售業績大幅增長、三道紅線全部達標、盈利能力雖然持續走弱，但毛利率仍高居行業前列……

不過，在光鮮業績的背后，金地過去一年來違規頻發：因違規拍地被蘇州市禁入三年、深圳項目因虛假宣傳被判賠業主7400萬、最近在廣州又因虛假違法廣告被處罰款92萬……讓業界側目。

金地集團1988年創立于深圳成立，早年與萬科、保利地產、招商地產并稱“招保萬金”，被譽為地產界四大龍頭股；在地產信息服務商——克而瑞2020年房企銷售排行榜上，金地以操盤金額2384億高居行業第11位。

圖片來源：克而瑞排行榜。

房地產下半場，隨著市場競爭加劇、行業監管收緊，以違規來拼業績的房企，屢見不鮮，但此類房企均是業內中小企業。金地作為行業常青藤，卻集光鮮業績與違規痼疾于一身，而且兩方面表現都很突出，值得深思。

A面金地：違規頻發影響頭部房企形象

先看金地的A面。一年以來，金地屢因違規被罰，與頭部房企的品牌形象，形成極大反差。

去年4月，金地就因大幅下調公司債利率而引發輿論風波。從公開報道看，金地4月20日單方面將旗下“18金地03”公司債券票面利率，從5.29%調降至1.5%，比銀行定期存款利息還低0.05個百分點。此舉不但引發投資者不滿，而且上交所很快發出監管工作函，監管部門也對有關人員進行了約談。面對輿論風波和監管壓力，金地于4月28日發布公告，維持利率不變，并就事件造成的不當影響深表歉意。

圖片來源：澎湃新聞官網

調息風波過后，金地又曝出違規拍地丑聞。2020年6月11日，蘇州市自然資源和規劃局連發4條公告，通報8家違規參與地塊競買的房企，其中就包括金地旗下杭州金地自在城房地產公司全資控股的兩家公司。

通報顯示，2020年4月9日，這兩家公司同時參與競買“蘇地2020-WG-18號”國有土地使用權，違反了“由同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買”的規定，被蘇州市自然資源和規劃局處理，遭致“三年禁入”的重罰。

圖片來源：蘇州市自然資源和規劃局網站

然而，重罰也沒有在集團內部敲響警鐘。金地旗下深圳項目很快又因涉嫌虛假宣傳而陷入維權官司。

據報道，金地深圳某項目的樣板房和宣傳資料，顯示“別墅包含地下負一層及夾層”，但業主收房后卻被認定為違法建筑，強制拆除。多位業主告上法庭，法院裁定金地賠償業主7400萬元。

而金地遇到業主的正常投訴，處理手段也令外界大跌眼鏡。去年9月1日，東莞住建局發布《關于物業服務企業涉黑涉惡有關情況的通報》，通報金地物業東莞分公司被業主投訴后，竟然以噴油漆、敲碎車玻璃、扎車輪胎、毆打、語言脅迫等方式，對多名維權業主進行打擊報復，共有7人分別被判處尋釁滋事罪。

圖片來源：東莞住建局網站 圖片來源：東莞住建局網站

“涉黑涉惡”這頂大帽子，與蘇州“三年禁入”的重罰，都讓金地這塊金字招牌失色蒙塵，但仍然未能擋住旗下項目繼續虛假宣傳。

就在金地2020年年報發布前不久，廣州市場監督管理局公布2021年第一批虛假違法廣告典型案例，金地旗下廣州市東凌房地產開發有限公司赫然在列。

據通報，該公司為銷售“金地·香山湖”樓盤，通過微信公眾號、項目沙盤、宣傳板、樣板房等載體發布廣告，聲稱項目“20分鐘直達廣州白云機場，30分鐘直達廣州天河等中心”“80%植被覆蓋率的天然氧吧，每天釋放高達1.2萬個/cm負氧離子，是廣州市區負氧離子含量的10倍”“實用空間高達五層，買三層送兩層”。這些內容違反有關規定，構成發布虛假違法房地產廣告行為，廣州市增城區市場監管局作出行政處罰，罰款92萬元。

東凌公司2020年營收31.8億元，凈利潤高達7.7億元；然而自去年5月以來，先后被行政處罰十余次，今年2月還被增城區人民法院列為“被執行人”，執行標的108.82萬元。

面對旗下公司過去一年來多發的違規事件，金地內部人士回應風云地產界時稱：對于個別項目出現的問題，公司高度重視并及時責令相關單位整改。據該人士透露，作為一家公眾上市公司，金地十分重視合規工作，已制定《金地集團合規手冊》，指導和幫助各區域、城市公司尤其是新城市公司進行合規建設和培訓。

風云地產界查詢發現，《金地集團合規手冊1.0版》早就見于公司2019年度社會責任報告。這說明，金地經營中的違規問題由來已久，集團層面也已經出手整治，但從去年以來的違規情況來看，執行并不到位。

風云地產界就合規手冊繼續詢問，集團對違規行為有哪些具體懲處措施？有沒有根據新問題、新形勢、新要求而推出新的升級版？但截至發稿時，金地方面未予回復。

B面金地：光鮮年報呈現三大亮點

違規頻發的金地，成績單還是很不錯的,這是金地的B面。風云地產界發現，金地年報有三大亮點。

首先是持續增長的經營業績。

年報顯示，金地全年累計實現簽約面積1194.8萬平方米，同比增長10.73%；簽約銷售金額2426.8億元，同比增長15.23%。在新冠疫情影響下，去年全國商品房銷售17.36 萬億元，同比增長僅8.7%。相比之下，金地15%的增速大幅領先行業水平，在同等體量房企中表現不俗。

圖片來源：金地官網

其次是穩健的財務指標。

截至2020年末，金地剔除預收賬款后實際資產負債率為68.51%；凈負債率為62.53%；現金短債比為1.21倍；三項指標均在“三道紅線”要求以內。正是基于如此穩健的財務，董事長凌克在業績會上高調宣示，金地財務指標歷史上從未突破“三道紅線”，始終保持在綠檔公司行列。

雖然沒有碰撞融資紅線，但金地的債務壓力并不輕。從年報可知，金地去年新增負債551.2億元，截至報告期末，合計負債達到3075.9億，資產負債率76.58%，同比增加了1.18個百分點。其中，有息負債新增182.43億，達到1130.01億元，全年利息支出合計57.49億元。

圖片來源：金地年報

金地的凈負債率也在持續攀升，由2018年末的57.36%，增至2019年末的60.24%，去年末再增至62.53%，在全行業調減杠桿的背景下，金地逆勢上行。

對此，金地管理層在業績會上表態，公司將在管控要求的指導下，合理管控負債規模的增長，債務增速會控制在15%以內。

最后是強悍的盈利能力。

年報顯示，金地2020年實現營業收入839.82億元，同比上升32.4%；而歸屬于上市公司股東的凈利潤103.98億元，同比增長3.2%，但是，兩個數據對比，存在增收不增利的情況。

反映在利潤率這一核心盈利指標上，金地房地產業務去年結算毛利率33.56%，比上年同期41.26%降低7.7個百分點；集團凈利率12.38%，也較去年同期15.93%下降了3.5個百分點。

盈利能力走低是房地產近幾年來的一個行業性趨勢。金地雖然毛利率大幅下降，但不可否認，其30%以上的盈利能力，放在全行業內還是非常強悍的。

圖片來源：金地年報。

金地利潤率下滑，與其合作開發的擴張模式有關。有別于其它房企以“高杠桿、高周轉”沖規模的雙高模式，金地偏愛引入合作伙伴，共同出資開發，而且有意將權益比例控制在較低水平。

據統計，2015-2019年，金地新增土地儲備權益占比沒有一年超過50%。這雖然可以分散拿地風險、降低財務標桿，但權益比例長期偏低，則會削弱公司盈利能力。

有鑒于此，董事長凌克曾公開表示，合作開發是暫時的被動選擇，公司希望未來權益投資占比提高到50%+。但從年報來看，金地集團去年共拿地116宗，總投資額約1350億元，權益投資額約697億元；公司新增土地儲備約1657萬平方米，其中權益儲備約813萬平方米，占比49%，仍然沒有超過50%。

對此，金地內部人士在回復風云地產界時強調，公司總土地儲備的權益占比已經提升。金地給出的數據顯示：2019年總土儲約 5233 萬平方米，其中權益土儲2802 萬平方米，占比53.5%；2020年末總土儲6036萬平方米，其中權益土儲約3203萬平方米，占比53.1%。

至于盈利能力，這位內部人士認為公司利潤率仍處于行業較好水平，而且目前大部分在售項目利潤率較好，未來會從擇優投資、精益運營、加快周轉水平等多個方面著手，努力提升整體利潤表現。

違規頻發，業績亮眼！“雙面金地”折射出當前房企的發展之痛，也是行業生態的真實反映。

前些年，中國煤炭行業安全事故高發時，監管層曾厲聲疾呼：中國不需要帶血的煤炭。這句話也適用于今天的房地產業，盡管房企經營環境日趨嚴峻，但頭部房企應該做好表率，不應用違規來拼業績。

業界期待，在杜絕違規事件、維護頭部房企品牌形象、領軍地產行業方面，金地未來可以做得更好！

你接觸過金地嗎？印象如何？歡迎來評論區聊聊！