“你原來養著它這么多年，你今后還得養著它，但是它不能叫你的姓了。”在某老建業球迷的交流群中，建業地產（0832.HK）董事局主席胡葆森已經被制作成表情包。

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這是一件讓他郁悶良久的事情：從1994年8月成立，胡葆森創建“河南建業隊”。近30年的感情，硬是在中國足協一紙管理要求下，改名為“河南嵩山龍門隊”。建業地產仍然持股約30%，可是“看上去”這里的一切都與他無關，默默地繼續扮演“接盤俠”。

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球迷最是惱恨，網絡上鋪天蓋地的咒罵，地上碎的滿是他們曾經的足球信仰。可有什么辦法？整個中國足球都在震蕩，自己的堅持又能換來什么呢？

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在眾人眼中，難以想象胡葆森竟會如此平靜妥協：懷揣“深耕河南”、“報效中原”的人生宏志，胡葆森扎進大河南地產圈；眼下多年滄桑，中原土地上有了一支強大歸屬感的足球隊，中國有了一家房企依靠單獨省份業績實現規模破千億的房企，這些都是胡葆森閃耀的標簽。

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可是現在，他力不從心了。

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自己的足球隊要改名，完全聽不出與建業地產還有什么關系；千億規模卻換不回對等市值，不足108億港元的市值，尚不及同為千億的“河北王”榮盛發展（002146.SZ）276.5億元人民幣的一半市值。這“河南王”委屈且難受，可是能做點什么呢？

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偌大一幅中原土地，已經被胡葆森橫著、豎著、斜著、拐著彎……耕犁太多太久，再豐饒的池子也快要沒魚了。擺在眼前的大路有兩條：一條是換個更大的池子，另一條是撒些養魚的餌料。胡葆森都做了，只是預期都不甚理想。

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何以至此？其中有現實所迫，有大勢所趨，也有一點他自己驕傲的倔強。

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變小的魚池

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讓胡葆森感到力不從心，是2020年9月的事。

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眼看中原地產圈遲遲未見起色，眾多房企開始打折促銷抬升業績。胡葆森手里持有眾多優質地塊不愿降價，遂在河南房地產商會活動中，聯合30多家一線開發商成立了不降價聯盟。有意以一己之力，扛住房價下降的壓力，直到下一個增長周期到來。

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可是在雙十一期間，市場需求疲軟，頃刻間摧毀了胡葆森主導的攻守聯盟。5%拼團優惠、萬元限時優惠券與打折降價，建業地產一個也沒少——曾經面對購房者，還敢喊著“10年回本”，現在確實沒那個膽。

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這不是一個適合逞英雄的時代：新冠疫情的負面影響猶在，“三條紅線”的監管要求剛剛出臺，“一城一策”的調控措施漸次落地，都在強化“讓價格波動回歸理性”的調子，一個同盟如何破得了？在大勢面前，建業地產只能服從。

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何況對胡葆森而言，可以運作的空間并不算大。河南是建業地產的根據地，5265萬平方米總土儲的99%集中于此。建業地產官方回復《一點財經》，目前已進入河南省18個地級市與104個縣級市，全域布局基本飽和。

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再往后，建業地產只能執行向周口、許昌、新鄉、駐馬店等低能級市場下沉的“大縱深”戰略，推動業務不斷滲透到大河南的每一條毛細血管。

| 根據公開信息統計

河南熱門地塊的寶藏要挖空了，未來低線市場能支持快速增長嗎？數據表現上，建業地產的土儲還在不斷增長，可是合約銷售額自從2019年突破千億后，已經失去原來的增速——答案一目了然。

|?根據公開信息統計

“我這輩子就干了兩件事兒：第一，把房子從鄭州省城蓋到了農村；第二，把河南足球這桿旗幟扛了25年。”2019年底，胡葆森讓鄉親鄰里見識拳拳赤子心，可這不是二級市場投資人想看到的價值。

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他們想看的，是越來越多的人選擇在此置業，批量的房源被風卷殘云式消化，可是結果并不盡然。公開數據顯示，2000年至2018年河南60歲以上老年人口從1.26億人增加到2.49億人，老年人口比重從10.2%上升至17.9%；勞動力外流達到804萬，人口外流率7.9%。

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在地產圈，年輕用戶是需求的源頭，是市場走勢的標尺。只是在河南，支撐行情的動力正在減退。一旦供求兩端逐漸失衡，建業地產能挺得住嗎？河南這個池子，已經很難撈到魚了。

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中原的大堡壘可以繼續守。不過這樣下去，千億規模的建業地產還有多少成長空間，胡葆森一定要想清楚這個問題。

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走出河南？

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其實胡葆森還是敏感的，總是要從河南走出去，只是要選好時間點。既然2020年業績已經摸到天花板，2021年必須邁出這第一步了。

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按照建業地產官方的回復，走出去的計劃被稱為“大中原戰略”：以鄭州為中心、500公里為半徑，重新勾畫建業地產的業務版圖。執行了20年的“省域化戰略”開始改變，襟懷報效老家執念的胡葆森，也要到河南外面的世界看看。

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既然河南的池子越來越小，就換個大一點的，眼下建業地產坐到了大池邊上。

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500公里不僅圈住了整個河南省，還輻射到江蘇、安徽、河北、陜西等8個省份和83個省轄市，觸角深入長三角、京津冀、關中等多個城市群，幾乎打破建業地產的傳統形象，一度帶動建業地產的股價，從階段性低位的3.11元上漲至3.8元。

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不過翻開地圖來看，這份計劃還是有保守的一面。遵循500公里半徑，建業地產的觸角并未對接各城市群的核心城市——隸屬于長三角的上海、南京、合肥，長江中游的武漢與長沙，以及京津冀的北京與天津，“恰巧”與這份大計劃擦身而過。

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如果乘坐高鐵，從鄭州到北京、天津、武漢等地的時間基本在3小時左右，卻都不在胡葆森的涉獵區域內。可見建業地產無意涉足各大城市群核心區域，主要目的是滲透核心城市周邊以及相對偏遠地區。

因此這是一次以鄭州為起點，向河南以外地區下沉市場定向擴張，而非真正意義上跳出河南，向其他城市群拓展的大膽嘗試。建業地產確實走出了河南，只是這步子并不大。

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沒有痛快殺入超一線城市，胡葆森也有難處：都是兵家必爭之地，畢竟初來乍到，建業地產的勝算并不大；何況當了這么多年的“河南王”，胡葆森或許很難接受以后來者的身份重開天地。

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可是好不容易走出河南村落，又走進了河南周邊的村落，從低線市場走進了另一個低線市場，對業績有什么幫助呢？

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根據中房智庫的數據，2020年三四線城市提供87943萬平方米土地，同比減少49%；成交面積為73125萬平方米，同比較少48%。供需兩側增量疲軟，已經是不爭的事實。

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一年當中，土地招拍掛市場未成交地塊達到3515條，同比增長52%，大部分集中在三四線城市。換言之，在眾多房企眼中，三四線城市都不是一門好生意，持有風險成本過高——胡葆森到了大池邊上，魚也并不多。

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眼下，房企最怕的就是風險成本。尤其是規模剛破千億規模的房企——時代中國控股（01233.HK）、祥生控股集團（02599.HK）、融信中國（03301.HK）等，新增土儲一二線城市占比都在80%以上。大家都追捧熱門地塊避險，這讓胡葆森的選擇顯得非常另類。

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賺不到錢

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除了“走出去”，胡葆森還有其他打算。

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“搶地塊-蓋房子-賣項目”的模式沉降大量的資金，有些尾大不掉，地產商開始尋求“輕量化”轉型——放棄高成本拿地計劃，通過項目代建、品牌輸出、小股操盤等方式兌現價值，也是房企的可選項之一。

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早在2015年6月，胡葆森就提出了輕資產運營的思路。畢竟建業地產同時具備品牌和代建能力，通過這種方式轉移運營風險、提高利潤率也是不錯的選擇。在建業地產內部，這被稱為“由房地產開發商向新生活方式服務商轉型”。

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公開信息顯示，轉型之后建業地產輕資產合同銷售額逐年提升，從2017年的63.89億元到2020年的343.03億元，76.03%的年復合增長率，遠超同期重資產30.98%的成長速度，打造出華誼兄弟電影小鎮和只有河南戲劇幻城等優質項目。

|?根據公開信息統計

只是在這次成長中，胡葆森更看重強化整體建筑能力。從2019年7月收購裝配式建筑公司筑友智造科技（0726.HK），到2020年推動旗下代建公司中原建業赴港IPO，建業系正在打造建筑-地產的產業閉環。

|?根據公開信息統計

“匠人精神就是咬定青山不放松。”對外表態時“匠人精神”經常掛在胡葆森嘴邊。在這個極端稀缺“匠人精神”的時代，反而讓胡葆森的倔強堅持顯得尤為可貴。以建業地產為開端，向上整合產業鏈，也很符合他的價值觀。

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理論上，這條路走得通。公開數據顯示，截至2018年中國城鎮化率為59.58%，在河南該數據只有51.71%。區域加快城鎮化建設，勢必為建筑業預留可觀的利潤空間。建業地產已雄踞中原多年，現有模式將幫助其最大限度吸收市場養分。

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那么這養分究竟有多少？其實并不多。相關數據顯示，2018年建筑業總產值提升了9.9%，不過凈利潤率還不足2%，超低的利潤空間，已經成為建筑業的行業屬性。

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相比之下，按照建業系物管公司建業新生活（09983.HK）的業績報告，其2020年的毛利率為32.4%，凈利潤率為16.1%，遠高于建筑業的2%——建筑行業當“匠人”，首要面對的是生存壓力。

|?根據公開信息統計

只看合同銷售額，從2015年開始建業地產仍保持超過45%的年復合增長，可是主營利潤率已經從2018年24.08%的最高點，一路下滑至2020年中期的11.53%，快要接近房企公司債的水平。

靠著地產主業，胡葆森已經很難賺到更多的錢；如今規劃未來方向時，胡葆森又選擇了一條可能是更不容易賺錢的路，這能夠幫助他實現人生的理想，只是很不符合資本市場的胃口。依靠現有盈余，以及投身建筑行業的回報，何時才能還清超過1500億元的債務？

|?根據公開信息統計

這樣看來，建業地產開辟的新水池，同樣沒有太多魚。

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結語

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要說建業地產沒有前景，那是低估了胡葆森和建業地產。

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在單一省份維持10%的超高市場占有率、持有超過800億元的存貨及建筑全產業鏈布局，都決定著胡葆森有足夠的運作空間，繼續維持千億規模穩定發展。

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不過在二級市場，原地踏步就意味著繳械投降，建業地產還是要尋找到新的增長空間。不要總想著深耕低線市場，也不要糾結于產業鏈向上整合。嘗試持有一些保值屬性更強的土儲資源，加大力度布局更多高利潤空間的業務——健康、文旅、養老……還是有很多可選擇的方向。