香港富商潘蘇通的“倒霉日子”，從2015年一直持續至今。

潘蘇通曾涉足電子、足球、賽馬、紅酒、房地產、金融等多個產業，多次登上福布斯及胡潤富豪排行榜，最高時賬面資金超過兩千億港元。

但在2015年的股價暴跌風波之后，他四處舉債，并多次售賣資產，最終將總部大樓一并售出。

如今，潘蘇通建設10余年的“中國第一高樓”仍在爛尾，被網友調侃為“比青藏鐵路還難建”。他甚至與李嘉誠的公司打起官司，2月22日，長實集團旗下公司控告潘蘇通及其私人公司高鉎投資。

令人好奇的是，潘蘇通為何會陷入如此境地？

?“中國第一高樓”爛尾背后

潘蘇通是廣東韶關人，年輕時曾當過司機。1993年，潘蘇通貸款創立松日電器，主要生產MP3和卡拉OK機等，撈到第一桶金。

1995年，足球產業興起，潘蘇通創辦廣州松日足球俱樂部，但在體育界著名的“渝沈之戰”后不久，該球隊淪為乙級，最終在2000年解散。松日足球突然解散，是潘蘇通及時止損，還是止盈撤離，外界不得而知。

在此后的足壇“大清洗”運動中，中國足球協會紀律委員會對原廣州松日足球俱樂部及有關人員發布處罰決定。調查顯示，原廣州松日足球俱樂部相關部門，進行不正當交易，操縱比賽。

足球事業黃了后，潘蘇通又收購香港英皇科技，并改名為松日通訊控股有限公司。同期，潘蘇通還做起了保險理賠行業和紅酒生意。

▲英皇集團旗下的藝人TWINS曾代言松日電器產品。

2008年，潘蘇通正式進軍房地產，將松日集團改名為高銀地產控股有限公司（00283.HK，以下簡稱高銀地產），同時布局金融業，收購香港上市公司廣益國際，將其改名高銀金融(集團)有限公司（00530.HK，以下簡稱高銀金融）。

潘蘇通走到如今的地步，源于高杠桿運作的地產業務。

2007年，潘蘇通在天津接連拿下5宗地塊，命名為新京津·高銀天下，項目投資總額預計達100億美元。此項目中包含有597米高的高銀117大廈，計劃建成為全球十大摩天大樓之一。

為拿下天津項目，潘蘇通曾撬動資金杠桿，據媒體統計，2005-2010年間，潘蘇通以發行新股和可轉債方式籌資超過80億港元。2015年7月，高銀地產曾對外透露，高銀天下已投入400億元。

雖然高銀天下有“中國第一高樓”噱頭，購房者并不吃這一套。據《第一財經日報》消息，業內人士曾表示，“由于定價過高使得該項目銷售并不是太理想，十幾萬的體量大約才賣出幾千平米”。

在高銀117大廈即將完工的2015年，高銀地產股價曾在兩個月內，從每股5.84港元飆升至27.86港元。高銀在天津的項目噱頭十足，但當時被評論為“雷聲大雨點小”，有股民回憶：“市值飆高是因講天津第一高樓的故事，后來高樓資金鏈斷裂就徹底沒戲了。”

行業普遍認為，股價炒作是高銀從神壇跌落的主因。2015年5月21日，高銀系的高銀地產、高銀金融兩家上市公司分別暴跌43%和41%，市值單日總計蒸發約1288億港元。當時，有分析人士認為：“短期估值過高，嚴重脫離實際價值，或是導致暴跌的主要因素，當然并不排除公司有未完全披露的內幕消息。”

▲高銀金融股價曾在2015年前后經歷暴漲及暴跌。

為解決天津項目開發的資金問題，2016年3月，高銀地產與中國信達簽訂合作框架協議，成立合伙公司，并將高銀在天津的包括117大廈等資產剝離。按照協議，各方擬設立合伙企業進行融資，并將融資所得資金專項用于與高銀地產融資項目有關的股權及債權投資，其中涉及兩期投放，資金達180億元。

但到了2020年6月，中國信達聲稱投資公司未按委托貸款協議償還全部本息，并要求高銀系公司承擔本金15億元人民幣及利息等共同還款義務。目前，該案件仍在審理中。

因持續貶值，高銀地產于2017年8月私有化退市，潘蘇通將高銀地產全部股份收入囊中，因此天津高銀項目也歸潘蘇通個人所有。

不過潘蘇通沒有放棄房地產，又回到香港大舉拿地。

2016年3月，高銀金融以近64億港元拿下當年的香港“地王”——九龍何文田常盛街地塊；2018年11月以近90億港元拿下啟德地塊等。

高銀金融2018年年報顯示，其手中持有的現金及銀行結余僅約2.78億港元。“囊中羞澀”之時，高銀亦大舉拿地。

2019年5月，高銀金融競得香港第4C區4號地盤的新九龍內地段第6546號地塊，成交價高達111.24億港元。不過，拿地不久后，高銀董事局否定了激進拿地的做法。當年6月11日，高銀宣告因緊急董事會上，董事局以6:2的投票決定放棄啟德地塊交易。

▲高銀金融資金概況。

觀點地產曾評論，“由于此前大肆加杠桿拿地，高銀金融自身的資金狀況一直不甚理想”。從2015年至今，高銀金融短債持續攀升，現金流則波動明顯，至2020年中期僅為2317萬元。業內人士分析，高銀金融的這些資產盤活起來不容易，“最終還要看中介和債權人最終能找到何種方式盤活資產，不然只能一直拖下去”。

?“白衣騎士”翻臉

高銀資金告急。

今年2月28日，高銀金融發布中期業績，截至2020年12月31日止六個月內，其營業額下滑50.51%至1.72億港元，每股虧損14.21仙。

近年來，高銀一直在努力降負債，截至2020年末的負債總額達76.24億港元，但短期負債為19.98億港元，同期貨幣資金為1653.6萬港元，仍無法覆蓋短債。高銀金融在報告中提出：“集團亦將考慮尋求更多業務發展機會，或酌情變現其資產，提高其財務靈活性。”

如今，高銀金融與多家機構產生有借款關系，其中，李嘉誠的長實集團充當“白衣騎士”。

長實集團第一次借錢給潘蘇通，是在2018年6月。當時，潘蘇通將高銀金融國際中心抵押給長實集團旗下公司，獲得102.3億港元貸款，以償還工商銀行的借款。借款利率為8%，在行業水平中并不低。在2019年還完長實的貸款后，高銀轉頭又向得德意志銀行尋求一筆68億港元的款項。

但在債務償清不久后，潘蘇通又缺錢了。

2020年9月，潘蘇通向長實集團再借87億港元。這一回，長實對高銀的幫助不再停留在資金層面。

2020年7月，長江集團的執行委員會委員兼企業業務發展部總經理馬勵志，成為高銀金融董事會副主席及獨立非執董。不過，在次日，又將其職位從獨立非執董改聘為非執董。馬勵志主要負責高銀財務及重組問題。在業內看來，這是長實試圖入駐高銀的第一步。

但馬勵志三個月后便離任，解釋是工作日益繁重，將不能投入充足時間履行職能。這也被業內視為長實與高銀合作不暢的信號。

長實與高銀進行過兩次合作，但長實不吃虧。首先是兩筆貸款的抵押物高銀國際中心，位于香港九龍灣中心區，是高銀金融與高銀地產的總部，也是高銀目前的重要資產之一。

在第二次合作中，雙方曾有協議，除了對高銀金融國際中心進行融資抵押之外，另有多家媒體指出，重組協議中還包括長實取得高銀大股東潘蘇通所持港鐵何文田站物業發展項目第一期的優先購買權。?

▲高銀金融國際中心，圖片來自高銀金融官網。

2020年10月，潘蘇通以143億港元出售高銀金融國際中心，所得款項凈額中約102億港元將用于償還出售集團的債務，即票據及貸款，而余額約41億港元將用作一般營運資金。

到了2021年2月，鷹君集團(00041.HK)公告，與現有發展商高鉎投資、潘蘇通及高銀地產就何文田物業發展項目訂立框架協議。消息一出，就引來長實集團控告。

不過，長實對潘蘇通的喊話似乎還留有“情面”，“今次入稟法院只希望提醒對方要信守協議，相信事件只是一個誤會，應能在未來數日得到解決，待事情解決將會撤回傳票。”

從高銀近期的動作看，潘蘇通或許是“豁出去”了。據無冕財經研究員不完全統計，高銀目前已相繼等待出讓或售出保理業務、保理全部股權、物業公司全部股權、香港啟德地塊、高銀金融中心等重要資產。

如今，高銀金融名下物業所剩無幾。而在高銀地產私有化之后，高銀地產官網顯示，旗下物業有位于天津的高銀天下、富國高銀、天津環亞國際馬球會等，其中，高銀天下是天津大型爛尾樓項目，但至今無人接手。此前曾傳出融創將接手高銀天下項目，但融創發布聲明否認。

2007年，潘蘇通剛開始大舉在內地拿地，長實集團已將大批內地資產相繼售賣，輿論一度驚呼“李嘉誠跑了”。十多年過去，潘蘇通陷入地產黑洞，而李嘉誠已輕松抽離，并在2020年香港經濟震蕩之時，再次榮升香港首富。

相比之下，曾創下商業神話，如今卻債務纏身、甩賣資產的潘蘇通，結局會是如何？