來源：金角財經(jīng)

作者：胡野源

如果有一個辦法，可以讓你空手套白狼買到一套房，你愿意嗎？甚至可以無限循環(huán)，買完一套再買一套，讓你的資產(chǎn)像滾雪球一樣放大，你會拒絕這樣的好事嗎？

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在過去的一段時間里，這是真實存在的事情。而達(dá)成這個目標(biāo)的秘訣，就是房抵經(jīng)營貸。

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通過這個原本用來給中小企業(yè)補充運營資金的貸款產(chǎn)品，無數(shù)人實現(xiàn)了自己的買房大計，而且還不止一套。在這個過程里，這樣一群聯(lián)合起來的有產(chǎn)者們，變得越來越有錢，而支撐他們資產(chǎn)增值的，則是無數(shù)普通人放在銀行里的存款。

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魔幻的現(xiàn)實在真實的上演著。

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但這樣的財富密碼，真的沒有風(fēng)險嗎？

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最近，一場針對挪用經(jīng)營貸炒房的圍剿，正在自上而下發(fā)起，并且已經(jīng)席卷北京、上海、廣州等熱門城市。

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監(jiān)管或許會遲到，但不會缺席。未來用經(jīng)營貸炒房，將充滿變數(shù)。

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3月，是上海的一位貸款人歸還500萬貸款的最后一個月。

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這名貸款人在1月25日剛剛從中信銀行申請了一筆經(jīng)營貸款，金額為500萬元。

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4天后，風(fēng)云變幻。

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1月29日，上海銀保監(jiān)局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，明確提出要加強對首付款資金真實性的審核，防止借款人通過消費貸款、商業(yè)貸款等方式非法獲得個人住房貸款首付資金，或通過偽造首付憑證等方式獲取銀行貸款。

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這位購房者由于被查到違規(guī)使用經(jīng)營貸，在貸款僅僅一個月后，銀行給貸款人發(fā)去告知函，宣布合同下的全部貸款提前到期，貸款人被要求在3月底前還清500萬貸款本金，以及相應(yīng)的利息。若未在限定時間內(nèi)歸還，將構(gòu)成逾期并產(chǎn)生罰息，銀行將采取訴訟、財產(chǎn)保全等措施。

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來源：微博，牛春寶

盡管在這封告知函并沒有說明經(jīng)營貸的性質(zhì)和實際用途，但不少人猜測，這是抵押貸款也就是經(jīng)營貸，把自己的房子抵押給銀行，規(guī)定的貸款用途是公司經(jīng)營，但是被挪用了。

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經(jīng)營貸，是一項長久以來都一直存在的貸款產(chǎn)品，以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務(wù)對象，為其提供融資支持。

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2020年疫情期間，為支持中小企業(yè)的發(fā)展，多地出臺了降低經(jīng)營貸利率，乃至于直接貼息的優(yōu)惠政策。彼時，不少銀行的經(jīng)營貸利率降低到3.85%上下，甚至更低的利率也存在。

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這個利率對比同期的房貸利率，差別甚大。就北京來說，首套房貸款利率約為5.2%，二套房的貸款利率更是高達(dá)5.7%，而在實際的貸款中，往往還會有利率上浮的情況。

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對比之下，經(jīng)營貸和房貸利率之間存在巨大的“利差”，由此，這個原本服務(wù)于中小企業(yè)的貸款產(chǎn)品，變成了助推樓市的利器。

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2020年3月，全國70個大中城市商品住宅數(shù)據(jù)顯示，深圳3月份二手房價格環(huán)比上漲1.6%，高居70城第一；二手房成交量達(dá)到8008套，環(huán)比大漲3.8倍，創(chuàng)下了近兩年來的新高。

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疫情期間，正是不少人在擔(dān)心收入的時候，甚至有購房者因為收入減少，面臨著巨大的月供壓力。此時，深圳房價大漲、成交放量，背后必有蹊蹺。

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就在去年2月，深圳發(fā)布《深圳市應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業(yè)共渡難關(guān)的若干措施》，鼓勵各銀行機構(gòu)適當(dāng)下調(diào)貸款利率、減免手續(xù)費，新發(fā)放普惠型小微企業(yè)貸款綜合融資成本力爭比2019年下降0.5個百分點。

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深圳試圖從金融層面為企業(yè)發(fā)展釋放活力，但最先作出反應(yīng)的，卻是深圳的樓市。

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當(dāng)?shù)氐某捶繄F(tuán)，對此功不可沒。

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同樣是在2020年疫情期間乃至與疫情平穩(wěn)之后，深圳屢屢爆出天價房遭瘋搶的新聞。

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讓人不禁在想，這些錢從哪兒來的？

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事實上，樓市中關(guān)于經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)的傳聞，未曾斷絕。

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去年中旬，一名江西女客戶通過中介幫助，成功通過經(jīng)營貸在深圳買下一套房，但卻因為資金鏈斷裂面臨房屋被收回的風(fēng)險，一時間，將深圳的炒房客推上風(fēng)口浪尖，人們開始關(guān)注起這個城市中，隱藏在各個樓盤中的經(jīng)營貸炒房者們。

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但這樣的炒房者，并不只存在于深圳。

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很多想買房但資金不寬裕，或者二套房貸款比例偏低的人，會選擇通過貸款中介向銀行申請經(jīng)營貸，讓經(jīng)營貸變成空手套白狼的致富經(jīng)。

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套用經(jīng)營貸買房，甚至已經(jīng)在業(yè)內(nèi)形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

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1、買房人在中介幫助之下，在自己名下搞個公司；

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2、通過借錢和過橋資金，全款買下房子；

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3、以借經(jīng)營貸的名義，將房子抵押給銀行，借出經(jīng)營貸；

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4、用到手的經(jīng)營貸還掉過橋資金和借的錢，

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經(jīng)過以上步驟，就可以實現(xiàn)經(jīng)營貸買房的操作。整個過程由中介操盤，行云流水。購房者只需要付出數(shù)千到兩萬元之間的資金，就可以搞定貸款資質(zhì)的問題。

來源：經(jīng)營證件

只要不像前文中的上海貸款人一樣被銀行發(fā)現(xiàn)，這樣的套利方式可以無限復(fù)制。通過一次又一次的重復(fù)操作，循環(huán)加杠桿。

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但是，這個過程對于銀行來說，真的很難發(fā)現(xiàn)嗎？

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北京一家貸款中介機構(gòu)曾在接受媒體采訪時稱，從2020年至今，有50%以上甚至60%申請經(jīng)營貸的客戶，都是用來買房的。

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甚至有銀行個貸經(jīng)理告訴記者，“我去年經(jīng)手的經(jīng)營貸里，大約五成是為了買房?！?/span>

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并且大部分是為了買二套房，因為二套房首付比例高，普通自住房首付六成，非普通自住房首付八成，很多人湊不出如此高的首付，只能走經(jīng)營貸。

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曾有報道寫道，一名深圳的女士在深圳通過申請經(jīng)營貸先后買下富人區(qū)香蜜湖的兩套房產(chǎn)，并投資了一棟小產(chǎn)權(quán)房用于收租，后成功套利。

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但2020年4月，央行深圳市中心支行對深圳房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的傳聞作出回應(yīng)：在要求商業(yè)銀行自查后，未發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場。

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這令市場情緒有些微妙起來。

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誠然，對銀行來說，擺在面前的是一個很現(xiàn)實的問題，在疫情期間放貸款給中小企業(yè)，或許比放貸給購房者，風(fēng)險系數(shù)更大。

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經(jīng)營貸用去買房，對銀行來說，至少還有一個房產(chǎn)作為抵押物，即便出現(xiàn)問題也能兜底。

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經(jīng)營貸用來借給企業(yè)經(jīng)營后，中小企業(yè)能否扛過疫情？銀行能否順利收回貸款？

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種種現(xiàn)實的問題困擾著銀行，也拖累著銀行自查的決心。

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一個在市場上近乎人人皆知的現(xiàn)象，成為不能說出口的秘密。這個樓市的春藥，就這樣在人們眼前被忽略了。

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但不說，不代表不存在，更不代表這樣做是沒有問題的。

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經(jīng)營貸究竟有多火熱？

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從中國人民銀行公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，經(jīng)營貸在2020年幾乎對住房按揭形成“碾壓”。

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至2020年年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額49.58萬億元，同比增長11.7%，比上年末增速低3.1個百分點，連續(xù)29個月回落；其中，個人住房貸款余額34.44萬億元，同比增長14.6%。

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在房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)下降的同時，經(jīng)營性貸款反而在加速增長。至2020年年末，本外幣住戶經(jīng)營性貸款余額13.62萬億元，同比增長20%。

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這些被用來買房的經(jīng)營貸資金，產(chǎn)生的效果又是怎樣的呢？

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在經(jīng)營貸的套取過程里，極為重要的一個步驟就是房產(chǎn)抵押。

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有中介就為購房者提供過橋資金，借錢給他們?nèi)钯I房，待到申請下經(jīng)營貸后，歸還過橋資金，購房者再慢慢償還經(jīng)營貸。而中介從中收取服務(wù)費，購房者則得到低成本的貸款資金。

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但這一方式讓中介需要提供大量資金，并承擔(dān)著更大的風(fēng)險。因此，更為普遍的使用場景，仍然是已有房產(chǎn)的人，購買二套房時使用。

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這就產(chǎn)生一個問題，本身已有房產(chǎn)的人們，通過經(jīng)營貸這種低成本資金購買了第二套房、第三套房，而他們做到這一切的原因，就是因為他們手中已經(jīng)有了房產(chǎn)。

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這讓他們與手中沒有房產(chǎn)的購房者們之間，產(chǎn)生了巨大的差距。而在他們每一次這樣的操作中，房價都被推動著往更高的地方攀升。

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長此以往，有房的人，房產(chǎn)越來越多，買不起房的人，更加買不起房，于是，被迫也要加入經(jīng)營貸炒房的游戲中。

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一個扭曲的市場，就這樣誕生了。

來源：圖蟲

而炒房者們敢于無限復(fù)制的理由，在于他們相信銀行不敢抽貸。

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“大范圍抽貸，意味著銀行放出去的貸款批量批量的收不回來，銀行不會愿意擔(dān)這個風(fēng)險?！边@是許多炒房者心中的預(yù)期。

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然而，從去年到今年，這種預(yù)期正在逐漸被打破。

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去年4月底，央行上?？偛恳矅?yán)禁銀行以消費貸、經(jīng)營貸款等形式，違規(guī)向購房者提供資金。

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今年2月初，上海發(fā)布通知，將個人住房按揭貸款的對象，限定為已封頂樓盤。

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北京銀保監(jiān)局與中國人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強個人經(jīng)營性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》。廣東銀保監(jiān)局發(fā)布了《關(guān)于組織轄內(nèi)銀行機構(gòu)開展經(jīng)營性貸款、個人消費貸款風(fēng)險排查的通知》。

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可以看到的是，各地都在收緊經(jīng)營貸的審批，嚴(yán)格防范經(jīng)營貸流入樓市，而且相關(guān)的政策從央行到各地，極為一致。

但顯然，銀行沒有決心對通過經(jīng)營貸買房的群體一刀切抽貸。

要知道，追回貸款，意味著大量這類購房者被迫爆雷。或者說，銀行根本沒有這個必要。

只是，在監(jiān)管的壓力下，銀行也不得不對未來的經(jīng)營貸流向嚴(yán)加看管。比如華南不少銀行就表態(tài)，“只要有舉報，必定嚴(yán)查”。

看起來，最大的直接影響，是新申請經(jīng)營貸的貸款人。他們將面臨更嚴(yán)格的審查過程。

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由此一來，真正需要經(jīng)營貸的中小企業(yè)，就成了為炒房者挪用經(jīng)營貸的后遺癥而買單的人。

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不過，事實上，即使沒有大量購房者去申請經(jīng)營貸。中小企業(yè)也很少可以貸到這筆款。

畢竟，房產(chǎn)，是現(xiàn)階段銀行最放心的抵押物。