撰文/ 廖凱

編輯/ 盧泳志?

曾經的“華南五虎”之首，年少成名的粵系房企富力地產，獲得過中國房企綜合榜實力第一名，2007年僅次于萬科、中海等少數幾家房企。

可是在多年發展中，富力地產逐漸掉隊。此后試圖追趕的富力地產，在2017年發力增長后，逐漸陷入困局。今年在公開土地市場上，遠不及萬科、中海的千億拿地表現，縮減規模明顯。

近日，據中華網財經報道，今年富力地產在臨近年關時，才首次在自己的總部廣州，以11.2億元的底價拿下廣州花都一塊宅地。

對此，風云地產界（微信公號：fydcj888）聯系了富力地產，詢問其大規模縮減拿地的原因，截至發稿前，對方還未答復。

逐漸消失在土地市場

巧婦難為無米之炊，作為房企來講，土地市場的儲備表現，決定著該房企未來的規模發展程度。

現在保持高速增長的房企，無一不是擁有充足的土儲規模。2016年，富力地產千億目標折戟后，就率先在土儲上發力，進行下一次沖擊。

2016年，富力地產拿地金額160億元，同比2015年45億元增長255%。雖然這一年的千億計劃落空，不過2017年，富力地產董事長李思廉就重提千億計劃，而這一次顯得信心十足。

其理由很簡單：2017年上半年富力地產新增1140萬平方米土地儲備，未來可售貨值充足。

2017年，富力地產在土地市場上花了584.3億元，較2016年再次增長265%，新增土儲1811萬平方米。這也是富力地產這五年來，在土地市場上，表現最強勢的一年。

此后，富力地產拿地開始有所放緩。2018年，富力地產在土地市場上支出371億元，拿下1405萬平方米的土儲。2019年拿地金額再次下降至244.14億元，新增土儲939萬平米，在上半年拿地金額176.3億元下，下半年拿地速度快速下滑。

今年以來，富力地產拿地速度再度放緩。2020年上半年，富力地產僅在6個城市拿下8幅地塊，拿地金額60億元。

在中指研究院公布的2020年1-11月房企拿地的最新榜單中，沒有在榜單里發現富力地產的影子，已經跌出前100名，遠不及2019年全年拿地金額排名48位的名次。

對于逐漸減少拿地，李思廉曾對外表示：“由于我們有大量的舊城改造項目在結轉當中，所以招拍掛方面接下來會放慢一點，通過招拍掛拿地的都是短平快項目。”

李思廉提到的“短平快”指的是在12月內產生現金流回報快速的資產周轉項目。并且他還說道：“大型100多億的項目我們盡量不參與，大多數招拍掛都是控制在10億元金額左右。”

“三道紅線”壓頂，富力的“節源開流”

富力地產為何在土地市場是如此表現，或許我們能從財報中，找到一些原因。

據《新京報》報道，截至2020年三季度，富力地產貨幣資金359.5億元，短期借款93.47億元，一年內到期的非流動負債659.23億元，短期有息負債共752.7億元，現金短債比0.48，貨幣資金遠不能覆蓋短期債務。

除此之外，截至到三季度，富力地產的資產負債率和凈負債率分別為80.37%和166%，如果剔除預收款，其資產負債率或降至70%左右，或許能夠翻綠一條。

另外，富力地產多年來現金流為負，無法從經營上獲得充足現金，今年又連遭穆迪、標普等多家評級機構下調評級。

而評級機構的“負面評價”又會反作用于富力地產，導致其在融資渠道及融資成本上更加艱難，降負債成了富力地產的當務之急。

今年中期業績發布會上，李思廉提到，未來一段時間還是會再減輕負債，年底再降10%左右。

在“三道紅線”和高負債的壓力下，風云地產界（微信公號：fydcj888）注意到，富力地產除了在土地市場上節流之外，從去年開始已經大幅裁員，公司員工逐漸減少。

數據顯示，截至去年末，富力地產有員工62305人，今年中期已經縮減到39244人。總員工成本從34.79億元縮減到14.6億元，節約開支約20億元。

富力地產并沒有只是選擇節流，同時也在忍痛割愛，積極開源。

11月，富力地產以44.1億元的對價，將唯一的物流園廣州國際機場富力地產綜合物流園70%的股權賣給了黑石集團。此外也傳出了，富力地產將出售廣發證券總部大樓40%和轉讓廣州黃埔舊改項目股權等其它資產項目的傳聞，其開源的步伐還未停止。

銷售目標受阻，規模成長能否持續？

受債務壓力傳導，開源節流的富力地產，在縮減拿地規模后，銷售表現上，可以說是不盡人意。

2017年，快速拿地的富力地產，在2018年取得了1311億元銷售額，同比增長了60%，成功晉升為千億房企。

隨著2018年拿地速度放緩，富力地產雖然將2019年銷售目標制定在1600億元。但最終只完成銷售目標的86%，實現了1381.9億元的銷售額，同比增長5.14%，增速較2018年下滑54.74%。

2019年銷售目標不及預期的富力地產，談及2020年規劃時，將銷售目標定在了1520億元。截至2020年11月末，富力地產銷售金額為1172.8億元，同比下降了2.55%，僅完成年初目標的77.15%。

目前來看，僅剩1個月時間的富力地產，銷售目標受阻明顯，今年完成銷售目標的計劃或將再次落空，銷售金額能否實現正增長，還留有懸念。

如今逐漸減少在公開土地市場拿地，富力地產將重心放在了城市更新轉化項目上。截至2020年上半年，富力地產擁有超過80個處于不同階段的城市更新項目，其中，92%位于一線及二線城市，以及54%位于粵港澳大灣區。在城市更新項目中的潛在可售面積為4000萬平方米。

不過，城市更新項目雖然成本遠低于新推地塊，但是因為其體量大、持續時間長、搬遷成本高，轉化周期遠不及招拍掛土地。富力地產出于降負債而放緩拿地，但是舊改項目占用資金也并不小。

截至2020年6月，富力地產擁有土地儲備約為5683萬平方米，較2019年末5800萬平方米略有縮減。富力地產在年報中表示，目前的土儲規模可以支撐其未來四至五年開發之用。

如今，放緩拿地的富力地產，能否通過城市更新項目轉換來補足缺失的土地市場拿地，來維持規模的持續增長，還需要時間告訴我們答案。

不過就目前來看，縮減拿地的富力地產，在銷售目標的表現上，是未能達標的。