來源|丁祖昱評樓市

近日，在徐匯區江南新村地塊舊城區改建項目最新的征收和補償方案中，增加了“房票獎勵”一項。

這意味著，上海對“房票”的探索仍在不斷提速，并從郊區試點正式邁入寸土寸金的市中心。

不過徐匯區的“房票獎勵”與傳統的“房票安置”有本質的區別，本質上是一種購房補貼機制。

如果放在城市更新快速推進的大背景下來看，上海城市更新安置方式迎來一次深刻變革，而且一線城市“房票”前面鋪開的過程中，上海也為一線城市如何“消化存量、優化增量”提供了一次關鍵性探索。

據我們觀察，徐匯區的房票并不是傳統意義上的房票制度。

它并不是除了安置房和貨幣安置之外的另一種選擇，而是選擇貨幣安置之后的額外獎勵，本質上是一種購房補貼的形式。

在徐匯江南新村的補償方案中，“房票獎勵”明確選擇貨幣補償方式后，在2025年1月22日起至簽約期結束后18個月內買房，給予2000元每平方米的獎勵，而且可以與其他簽約獎勵并行。

區別于金山、嘉定等已經實行的房票安置政策，徐匯區“房票獎勵”模式有兩個大的關鍵點：使用范圍覆蓋全市的新房和二手房，購買時間自今年1月22日起都在范圍內。

打破了此前郊區房票的時間和區域的局限，這也是房票制度在中心城區的創新之處。

如果金山、嘉定實行的房票安置政策是一張擁有票面金額和使用條件的“代金券”，那么徐匯區房票獎勵更像是刺激購房消費的“消費券”。

新的房票模式下，意味著主要目標也與傳統房票機制有所差別。

過去，傳統的房票機制是定向消化郊區特定板塊的新房庫存。比如嘉定的房票，限制在全區15個在售小區、2800多套房源的新房超市中進行使用，從而實現定向去庫存。

而徐匯區“房票獎勵”核心還是為了城市更新提速。

要知道，像徐匯這樣的中心城區，時間是最大的隱形成本，傳統的動遷模式往往導致項目拖延數年，通過貨幣安置以外的附加獎勵，并賦予居民全市范圍的購房自由，進一步提高了貨幣安置方案的吸引力，能夠激勵居民快速簽約，加速核心區土地資源的騰退和再利用。

從房地產市場的角度來看 ，“房票獎勵”覆蓋全市新房和二手房，從而實現全域去庫存，既能引導需求實現新房去庫存，也能激活中心城區二手房交易鏈條，促進一二手房市場聯動。

市場對房票并不陌生，作為征收房屋時對被征收人的補償方式，本輪房票安置政策從2022年下半年以來不斷增多，2024年房票制度的探索明顯在高能級的核心城市加速，至2025一線城市“房票”政策全面鋪開。

廣州是首個實行房票安置的一線城市，自2024年1月開出首張房票后，廣州已經在多個區陸續推進房票安置工作。

房票已經成為當前廣州激活市場的重要方案，比如黃埔區上半年推動房票認購商品房1489套，去化面積15萬平方米，推動資金流轉達到26億元。

隨后北京在通州試點，目前仍處于試點推行階段。

上海房票政策以郊區試點為主，今年7月嘉定區官宣推行房票制度，成為金山、青浦之后的第三個區域。而在中心城區，房票迎來了新的獎勵機制創新，這也呼應了今年8月份，上海明確在城中村改造中，各區可以結合實際，在改造項目中實施房票安置。可以看出，上海的政策顆粒度已經到了非常細了。

深圳作為一線城市中最后一個開啟房票政策探索的城市，于今年4月才開始實施房票制度，預計首年發放5000張。

一線城市集體探索房票的背后，是遠郊區域高企的庫存壓力，通過定向需求釋放促進樓市成交。

以上海為例，CRIC數據顯示，截至9月末新房庫存高達743.64萬平方米，其中七成以上來自外環外。再來看北京，截至9月末新房庫存達到1170萬平方米，其中五環外占比接近八成。

整體而言，一線城市通過“房票”定向去庫存，是當前冷淡市場下目標較為明確、效果也較顯著的方式之一。預計后續北京、深圳或會繼續推進“房票政策”，且全國二三線城市也將持續跟進。

徐匯區的“房票獎勵”，標志上海城市更新進入新階段，也為一線城市的城市更新安置補償提供了全新的解決方案。

這并不是傳統意義上的安置工具，而是一種更高效的資金運作方式，通過短期財政補貼置換長期的時間成本和安置房建設成本，撬動了城市更新效率與房地產市場活力的雙重提升，并構建了一個跨區域的住房需求循環系統，不僅為新房市場注入確定性需求，更關鍵的是激活了中心城區的二手房流動性。

對于房地產企業而言，項目的去化將不再依賴“房源超市”的自然落客，產品力、性價比和服務體驗都將成為影響項目去化的關鍵因素，倒逼房企從“地段依賴”轉向“產品為王”的運營模式。