來源|丁祖昱評樓市

在“租購并舉”的政策引導下，中國住房租賃市場正從規模擴張轉向質量提升。在這一過程中，我們注意到，作為全國經濟與人口流動最為活躍的區域之一，華南區域長租公寓市場為全國租賃住房產品演進提供了重要參考。

近一年來（2024年10月–2025年9月），華南區域新開集中式公寓項目在產品結構、戶型設計、公區功能及運營服務等方面均呈現出顯著的新趨勢。比如產品結構上，盡管開間仍為主流，但整體戶型面積有所提升，尤其在兩房及以上戶型中更為明顯，且高端產品逐漸嶄露頭角，顯示出租賃市場從“有得住”向“住得好”的轉變。

以下，本文將從戶型配置、公區打造、運營服務三個維度，系統梳理華南住房租賃產品的演進路徑與發展邏輯。

1、戶型切割與“雙鑰匙”模式提升坪效

隨著家庭型需求的持續提升，運營商企業在新開項目的產品規劃上，亦會適量兩房及以上產品的配置，但在項目入市運營后，仍會考慮兩房及以上特定戶型拆分出租模式。

如福州某公寓廈坊店項目通過該模式，使其57㎡兩房戶型的租金坪效與30㎡開間基本持平，既滿足了陌生租客合租需求，也提升了項目的整體出租率與租金收益。

福州公寓項目兩房戶型拆分示意圖

2、原木風和MUJI風等標準化產品設計成主流風格，以較低成本實現高級感氛圍

長租公寓的主要客群是20-35歲的都市年輕白領、新市民，而原木風和MUJI風傳遞出的簡約、自然和品質感，正好契合了客戶的心理需求，其簡潔、自然的設計語言契合年輕白領的審美偏好，同時便于企業實現標準化采購與快速復制。

如深圳寶龍社區某公寓產品，整體裝修采用MUJI風，通過中性色調、簡約家具營造出明亮開闊的空間感，在有限面積內實現視覺延展與品質感提升。

3、品牌建材與“洗烘一體”家電應對南方地區回南天氣候挑戰

針對南方地區回南天所帶來的影響，運營商企業在新開項目中采用環保建材、全瓷磚等防潮材料，并配置洗烘一體設備，有效解決衣物晾曬難題。

例如廣州某公寓通過選取E0級多層實木和防水全瓷磚，同時房屋內部還配備了洗烘一體設備和超大烘干機，既提升了室內環境的健康性與舒適度，也增強了產品的差異化競爭力。

1、面積配置分化，新建項目公區趨大

新建類項目因空間條件優越，普遍配置更大規模的公區，如福州U厝公寓廈坊店單房公區面積配比達3㎡，涵蓋運動、休閑、兒童娛樂等多類功能。而改建類項目受制于建筑結構，多采取“小而精”策略，聚焦健身房、書吧、咖啡吧等高頻率使用場景，面積配比多在2㎡以下。

2、聚焦客戶需求偏好，側重植入高頻高效功能空間

在公區功能配置選擇上，當前項目更加聚焦客戶需求偏好，在匹配需求的同時，考量功能空間的實用性，舍棄部分冗余功能。

如廣州某公寓通過前期客研，精準配置健身房、共享廚房、游戲室、“日咖夜酒”空間及駐唱演出，而未設置使用率低的臺球室。此舉在控制成本的同時，更好地貼合了年輕客群的社交與休閑偏好，項目自開業以來，實現每天2.5套的高效出租效率。

3、周邊配套聯動+自有資源整合，實現降本的同時保證服務質量，并縮短爬坡期

當前華南長租市場頭部企業特別是房企系，立足與地產開發所積累的商業運營優勢，充分整合集團資源，通過會員聯動實現長租公寓客戶聯動，在保證客戶享受各類優質配套的同時，有效降低公區打造成本。

如珠海華發廣場某公寓，項目公區僅打造了接待大堂，但出門即是橫琴目前最大的商業綜合體橫琴華發商都，項目與其通過華發集團會員聯動的方式，解決客戶配套服務需求，提升客群幸福感。據了解，該項目在租金高于區域15%的基礎上，僅入市4個月，出租率便達到了95%，快速完成爬坡。

1、24小時全場景覆蓋，滿足租客對多功能、一體化生活空間的期待

現階段，新開項目在規劃初期，就將早餐餐廳的動線、健身房的位置與隔音、客房清潔的流程與時效等，作為空間布局和運營調度的核心考量，確保早間高峰時段的服務能流暢、高效地支撐起租客的品質生活。

比如深圳寶龍社區某公寓設立早餐能量站與夜間茶話會；深圳前海某公寓提供定時保潔與垃圾回收服務，覆蓋早晚高峰時段，滿足租客日常生活的多元需求。

2、機器人等智能化服務普及，增強運營水平的同時提升多經收入

在2025年新開的集中式公寓項目中，機器人服務正滲透到租賃社區多元化服務生態體系中，其被廣泛應用于送餐、送物等環節，解決早晚人力不足問題，同時強烈吸引著追求高效、注重隱私的年輕精英客群。

比如今年新開的深圳多個長租項目，均提供有酒店式機器人送水、送餐等的智能化服務，強化社區智能化服務水平和多經收入能力的同時，提升運營效率與租客體驗。

3、瞄準細分客群并提供定制化服務，一站式解決租戶工作-生活需求

部分項目通過細分客群并提供專屬服務，實現差異化競爭。如福州長樂區某租賃產品，項目定位“臺胞臺企登陸第一家園”，針對主力的臺胞客群，推出定制化臺胞服務，提供24小時線上線下一站式支持，涵蓋資格認證、政策咨詢、辦公支持、項目參觀、合同簽約及入住辦理等，解決臺胞居住中的問題；同時聯合司法、法院、檢察院設立臺胞服務工作聯絡站；此外還聯合長樂區共青團、臺港澳辦、婦聯等單位舉辦特色活動，豐富臺胞業余生活的同時提升品牌及項目知名度，目前項目出租率穩定在90%以上且續租率超80%。

4、租賃社區提供高配比車位，實現租戶便捷的同時提升非房收入

在新建大型租賃社區的創新體系中，高車位配比成為吸引有車家庭與企業高管的重要賣點。據不完全統計，近一年華南區域新開的多個典型集中式公寓項目中車位比達到了1:2。據企業披露，現階段停車場收入已成為租賃社區的主要“非房收入”來源，由此可以看出新建租賃社區對高配比停車位的重視，標志著行業競爭從單純的“室內空間”延伸到“社區全域配套”。

華南住房租賃市場正步入以“產品力+運營力”為核心的高質量發展階段。從戶型設計的精細化與場景化，到公區配置的實用化與聯動化，再到運營服務的智能化與定制化，整個行業呈現出從“有房住”向“住好房”的系統性升級。

未來，隨著租客群體對品質生活的追求持續深化，以及政策對綠色、健康、智能住宅的推動，華南租賃產品將進一步向“屬地化、個性化、社區化”方向發展。能否精準洞察客群需求、整合內外部資源、構建可持續的服務與收入模型，將成為企業在激烈市場競爭中勝出的關鍵。